процедура продажи

• Путеводитель
• Руководство продавца
• процедура продажи

документы

Для того, чтобы продать недвижимость, вам не только нужно будет доказать, что вы являетесь законным владельцем, но и подготовить разнообразные документы. Для успешной продажи необходимо убедиться в том, что все ваши документы в порядке (для просмотра списка документов, который мы требуем от владельцев собственности, кликните здесь). В большинстве случаев у вас или вашего юриста есть государственный документ, подтверждающий право собственности (escritura), который должен был быть зарегистрирован в земельном кадастре (Registro de la Propiedad), когда вы купили недвижимость.

• • Документ, подтверждающий право собственности, должен включать в себя как минимум следующую информацию: условия продажи, идентификационные данные покупателя и продавца, регистрационный номер из земельного кадастра, полное описание недвижимости, все финансовые обязательства, сборы и залоги, актуальные на момент завершения сделки (включая ипотеку и сборы сообщества), а также цену продажи и способ оплаты.
  • Адрес недвижимости и общая площадь застройки (в квадратных метрах) должны быть правильно указаны (чего часто не происходит) в документе, подтверждающем право собственности и в земельном кадастре (Catastro). Если покупателю требуется ипотека, кредит будет выдаваться в соответствии с зарегистрированной площадью застройки. Наличие разрешений на любые расширения также имеет важное значение, так как позволяет убедиться, что все расширения и изменения в постройке законны и зарегистрированы. Помните, что счета-фактуры за любые улучшения могут быть использованы для компенсации налога на прирост капитала.
  • Убедитесь, что у вашей недвижимости есть разрешение на заселение (licencia de primera ocupación) или отчет о планировании (informe urbanístico) от местного муниципалитета. У более старой и сельской собственности часто нет разрешения на заселение. Без этих документов у будущего покупателя могут возникнуть трудности при получении ипотеки, что может помешать продаже.
  • Подготовьте последние квитанции об уплате налога на недвижимость (IBI), услуг по вывозу мусора (basura), сборов сообщества при необходимости и счетов за коммунальные услуги, чтобы показать, что вы вовремя оплатили все ваши обязательства.
  • По закону вам нужно свидетельство об энергоэффективности (Certificado de Eficiencia Energética, CEE), в котором указано, по шкале от A до G, сколько углекислого газа в год выделяет ваша недвижимость при отоплении, кондиционировании воздуха и других видах использования энергии. Свидетельство об энергоэффективности должно быть зарегистрировано в региональном правительстве (Junta de Andalucía).

ваши расходы

• • Убедитесь, что вы в курсе затрат на продажу вашей недвижимости, таких как муниципальный налог на прирост капитала (Plusvalía), налог на прибыль (Impuesto sobre la Renta), комиссия за отмену ипотеки, комиссионные агентству по недвижимости и так далее. Если агентство запрашивает более 5% на комиссионные сборы, поищите более выгодное предложение. Попросите вашего юриста проверить договор с агентством прежде чем его подписывать.
  • Если ваша недвижимость находится в собственности компании, в особенности если это оффшорная компания, рассчитайте стоимость расторжения договора, принимая во внимание любые налоги с разницы между учетной и продажной стоимостью.
  • Если вы хотите продать компанию, рассчитайте, какую сумму корпоративного налога вы будете обязаны уплатить.
  • Если вы унаследовали собственность в Испании, обратитесь к адвокату, чтобы узнать, какую сумму налога вы будете обязаны уплатить и как перевести права собственности на ваше имя.

процедура

• • Подготовьте недвижимость к просмотрам либо лично, либо через вашего агента по недвижимости. Будьте готовы к нескольким просмотрам в разное время дня.
  • Потенциальный покупатель или его агент может сделать предложение, цена которого, скорее всего, будет меньше запрашиваемой. Вы можете вести переговоры лично либо через агента до тех пор, пока не будет достигнуто соглашение.
  • бедитесь, что покупатель осведомлен о физическом состоянии недвижимости на момент продажи и принимает его. Следует раскрыть информацию о любых повреждениях и дефектах до подписания частного договора купли-продажи, чтобы избежать проблем в будущем.
  • После того как адвокат покупателя составит частный договор купли-продажи, попросите вашего юриста проверить, что условия соответствуют вашим пожеланиям. Если все верно, договор может быть подписан и становится обязательным к исполнению обеими сторонами.

В установленную дату встретьтесь с покупателем у нотариуса для подписания нового документа, подтверждающего право собственности, и получения оплаты, после чего вы должны передать ключи. Для завершения сделки нотариусу потребуются все следующие документы:

• • Свидетельство об энергоэффективности недвижимости.
  • Ваш идентификационный номер иностранца (NIE)
  • Копия последней квитанции об уплате налога на недвижимость
  • Подтверждение любой суммы, оплаченной покупателем авансом
  • Возможно, покупатель тоже захочет взглянуть на последние счета за коммунальные услуги, чтобы проверить, что все услуги законно подключены и работают.

После завершения сделки вы должны убедиться, что выполнили следующее:

• Заплатили все налоги и сборы соответствующим органам. Помните, что если вы являетесь нерезидентом, покупатель обязан удержать 3% от цены продажи, чтобы уплатить эту сумму налоговым органам Испании от вашего имени вместо ваших налоговых обязательств по приросту капитала. Если вы не получили прибыли, вы можете попросить о возмещении этой суммы, но налоговые органы не вернут удержание до тех пор, пока не оплачены все причитающиеся налоги.
• Перевели или отменили договоры на коммунальные услуги и любые другие услуги, оформленные на ваше имя.
• Сообщили о продаже сообществу (при необходимости), местному муниципалитету и испанским налоговым органам, так чтобы все будущие квитанции приходили на имя покупателя.