Гид арендодателя по краткосрочной аренде для туристов

• Путеводитель
• Гид арендодателя по краткосрочной аренде для туристов

Краткосрочная аренда или сдача в аренду туристам – интересный вариант для владельцев и инвесторов на побережье Коста-дель-Соль, она позволит окупить ваши инвестиции с показателями выше среднего, хотя и потребует более высоких затрат и больших обязательств по сравнению с долгосрочной арендой. В этом руководстве мы рассмотрим типичные вопросы арендодателей и инвесторов, а также дадим полезные советы, которые помогут решить, подходит ли вам краткосрочная аренда недвижимости.

1. Какие законы применяются к рынку краткосрочной и туристической аренды в Испании?

В отличие от долгосрочных договоров, которые регулируются национальным законодательством, каждая автономная область (эквивалентная региону, а иногда и охватывающая различные провинции) имеет свои правила размещения туристов.

Коста-дель-Соль входит в провинцию Малага и подчиняется законам Андалузского регионального правительства (хунты Андалусии). Законодательство, касающееся жилья для туристических целей (указ 28/2016), вступило в силу в мае 2016 года.

2. Какие типы недвижимости и договоры аренды регулируются законом?

Любая недвижимость, которая находится не в сельской местности и не входит в группу из трех или более блоков в одном здании, которые управляются одним и тем же лицом (что регулируется отдельным законодательством), недвижимость, которая сдается на краткосрочные периоды (менее двух месяцев на одного арендатора) и в обмен на арендную плату (а не бесплатно семье и друзьям) подпадает под действие правил отпускной аренды.

Недвижимость может быть арендована полностью или частично, в качестве частных комнат для различных арендаторов числом до 15 во всей собственности, или до шести арендаторов, если арендодатель постоянно живет в этой же недвижимости.

Кроме того, если недвижимость рекламируется туристам через турагентов, туроператоров или агентов по недвижимости, таких как мы, по каналам, которые позволяют бронировать определенные даты, то она автоматически подпадает под правила.

3. Существуют ли правовые препятствия для использования недвижимости в целях туристической аренды?

Если рассматриваемая недвижимость является частью здания или комплекса, которые заявлены как сообщество (comunidad de propietarios на испанском), если хотя бы 60% других владельцев, которые должны представлять как минимум 60% акций сообщества, решили ограничить или обусловить использование жилья для краткосрочной аренды, то это возможно в соответствии со статьей 17.12 закона о собственности в кондоминиуме (который был введен королевским указом от 7/2019). Если это случай вашей недвижимости, то лучше проконсультироваться с президентом комплекса или администратором, прежде чем сдавать ее в аренду туристам.

4. Каковы юридические требования для краткосрочной и отпускной аренды?

Перед тем, как выводить недвижимость на рынок через интернет напрямую либо через агента или посредника владельцы обязаны предоставить декларацию об ответственности региональному правительству, которая удостоверяет, что они и их недвижимость соблюдают закон. Это можно сделать на сайте хунты Андалусии (на испанском языке) или с помощью юриста, управляющей компании или агентства по недвижимости, такого, как компания Terra Meridiana. После подачи заявки региональное правительство зарегистрирует недвижимость под уникальным номером (известным как номер VFT), который должен использоваться для рекламы в интернете. Если недвижимость сдана в аренду туристам без декларации и регистрационного номера, то владельцы могут быть оштрафованы на сумму до 150 000€.

Вы также должны убедиться, что у вашей недвижимости есть лицензия на заселение, которую нужно получить в местной ратуше, если ее еще нет.

5. Если недвижимость зарегистрирована, как ее можно сдать в аренду?

Для каждой краткосрочной аренды требуется отдельный договор, даже при проживании на одну-две ночи. Контракты стандартной формы можно найти в интернете, также вы можете обратиться к адвокату, управляющей компании или агентству по недвижимости, такому, как TerraMeridiana, чтобы получить помощь в его составлении. Условия должны быть оглашены заранее, хотя можно сделать некоторые условия договорными (например, залоги и финансовые гарантии), но, как правило, туристы принимают условия арендодателя, если они не слишком обременительны. Если в договоре не указаны такие аспекты, как время приезда и отъезда, то применяются стандартные положения законодательства.

6. Какие услуги нужно предоставлять?

Чтобы сдавать недвижимость на Коста-дель-Соль туристам по краткосрочному контракту, владельцы обязаны предоставить всесторонний перечень удобств. К ним относятся: наружная вентиляция (имеется в виду окно) и жалюзи в каждой комнате, используемой в качестве спальни или гостиной; мебель в соответствии с правовыми стандартами; услуги по уборке как до, так и во время сдачи в аренду в зависимости от ее продолжительности и согласованных условий; пакет информации для арендаторов, который включает инструкции и правила относительно использования собственности, туристическую информацию о местности и официальные формы жалоб, а также аптечку первой помощи.

7. Какую арендную плату можно назначить?

Цены на краткосрочную аренду, особенно в летние месяцы, значительно выше, чем в случае долгосрочных контрактов. Не забудьте учесть коммунальные услуги, чтобы покрыть использование кондиционирования воздуха, а также расходы на уборку, как во время пребывания гостей, так и между сменами жильцов. Чтобы определить подходящую сумму для оплаты за ночь или за неделю, вы можете сравнить цены с аналогичными объектами в интернете или обратиться к нам, в компанию Terra Meridiana, за помощью. У нас многолетний опыт работы на рынке недвижимости Коста-дель-Соль, так что мы поможем определить правильную цену для аренды вашей недвижимости.

8. Какой залог нужно запрашивать?

Вам решать, на какую сумму, по вашему мнению, согласятся арендаторы. Испанское законодательство предусматривает, что жилье, используемое в целях, отличных от постоянного проживания, требует внесения минимального залога, который эквивалентен арендной плате за два месяца. Но это, конечно, далеко от стандартной практики аренды туристического жилья.

9. Что еще вам следует знать?

Если у вас есть недвижимость, которую вы хотите арендовать на короткий срок, или вы планируете инвестировать в недвижимость, чтобы сдавать ее туристам, вы можете сделать это самостоятельно: размещать рекламу на сайтах, отвечать на запросы, подписывать договоры, размещать арендаторов, провожать их, когда они будут уезжать, организовывать уборку и техническое обслуживание, если что-то сломается, или же вы можете передать все эти дела профессионалам. Если вы не планируете превращать управление недвижимостью в работу, то можете нанять агентство, например нас, компанию Terra Meridiana, чтобы мы помогли безопасно и выгодно сдавать в аренду вашу недвижимость.