Налоги и сборы для арендодателей
При аренде недвижимости арендодатели обязаны оплачивать различные налоги в зависимости от статуса и типа недвижимости, о которой идет речь, а также стоимость любых сборов, причитающихся третьим сторонам.
Аренда недвижимости на Коста-дель-Соль долгосрочным арендатором или туристами для краткосрочного проживания может обеспечить хорошую отдачу от инвестиций владельцам и инвесторам, которые хотят стать арендодателями. Однако, как и с любыми доходами, налоги зависят от вашей прибыли. Чтобы выяснить, сколько вы должны платить, мы попросили Адольфо Мартоса из юридической фирмы Martos & Gross Abogados, расположенной в Марбелье, дать нам подробную информацию об испанском налоговом законодательстве.
Долгосрочная аренда для личного пользования арендаторов
Согласно Адольфо, если вы хотите сдавать жилье арендаторам по долгосрочному договору, то ежемесячная арендная плата освобождается от НДС (IVA на испанском), но облагается налогом на передачу активов (известен как TPO, или Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas). Сумма TPO, которую вы должны платить, рассчитывается на основе налогооблагаемой базы арендной платы, которая выплачивается в течение срока действия договора.
Как отмечает Адольфо, условия могут меняться в зависимости от договора: 1) если указана продолжительность, то вам нужно посчитать общую сумму арендной платы, подлежащую выплате; 2) если продолжительность не указана, вам нужно рассчитать сумму, подлежащую выплате в течение 6 лет (и, если договор будет продлен на более длительный период, уплатить дополнительные налоги); 3) если недвижимость является основным местом жительства арендатора, то налогооблагаемая база не может быть меньше суммы трехлетней арендной платы.
После расчета налогооблагаемой базы сумма налога TPO взимается в соответствии со следующей таблицей:
Адольфо приводит следующий пример. Вы рассчитываете общую сумму арендной платы, которая будет выплачена за трехлетний период, она составляет 43 200 евро. Тогда налог TPO, который вы должны заплатить, составит 173 евро. Он добавляет, что арендодатели несут ответственность за уплату TPO, если арендатор не предоставит подтверждение оплаты одновременно с оплатой аренды за первый месяц.
Краткосрочная туристическая аренда с удобствами отеляs
Когда недвижимость сдается в аренду по краткосрочному договору на размещение туристов и соглашение включает в себя такие услуги, как смена белья и уборка, то арендодатели не обязаны платить TPO, но обязаны взимать с арендаторов НДС по фиксированной ставке 10%, как подчеркивает Адольфо. Таким образом, если вы планируете сдать недвижимость в аренду на неделю по ставке 100 евро в день, то общая сумма за день, которую вы должны запросить, составляет 110 евро. Каждый квартал арендодатели обязаны рассчитываться с налоговыми органами путем представления НДС формы 303, которая отражает как выходной НДС (оплачиваемый арендаторами), так и входной НДС (оплачиваемый арендодателями за услуги, связанные с недвижимостью).
Аренда новой недвижимости или с возможностью покупки
Как говорит Адольфо, договоры аренды совершенно новых объектов недвижимости всегда облагаются НДС в размере 10%, а не ТРО. Но когда в контракте предусмотрена возможность покупки недвижимости (opción de compra на испанском), владелец / лицо, предоставляющее право, должны взимать с арендатора 21% НДС в дополнение к цене, уплаченной за право на опцион (известно также как опционная премия).
Аренда недвижимости для субаренды
Адольфо отмечает, что когда недвижимость сдается в аренду другой стороне с намерением передать ее третьим сторонам в субаренду, НДС облагается по ставке 21%. Примером может служить владелец квартиры в управляемом комплексе, который сдает недвижимость обратно управляющей компании, чтобы она передала его в аренду другим людям. Например, на Коста-дель-Соль используются бизнес-модели Pierre et Vacances или Marriott.
В этом случае владелец недвижимости обязан взимать с управляющей компании 21% НДС сверх арендной платы за квартиру. Таким образом, если компания соглашается платить арендную плату в размере 5000 евро в год, то счет, выставленный владельцем недвижимости компании, должен составлять 5000 евро плюс 21% НДС. Любые услуги по аренде (услуги горничной и т. д.), предоставляемые управляющей компанией арендаторам, освобождаются от НДС, но облагаются TPO, поскольку недвижимость будет сдаваться в аренду конечному пользователю, т.е. арендаторам.
Аренда с зарегистрированным договором
Адольфо заявляет, что если арендодатель и арендатор соглашаются зарегистрировать договор в реестре собственности, то в случаях, когда применяется НДС, владелец также несет ответственность за гербовый сбор (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados или AJD на испанском) по требуемым нотариальным документам. Фиксированная ставка составляет 1,5% от общей стоимости договора. Она включает в себя сумму всей арендной платы, которая подлежит выплате в течение согласованного срока действия соглашения, и, если договор включает возможность покупки, любые дополнительные суммы, необходимые для реализации этого варианта.
Сколько вы будете должны заплатить с ваших доходов
Адольфо говорит, что если арендодатель является частным лицом и налоговым резидентом Испании, то он должен декларировать любые доходы от аренды недвижимости в ежегодной декларации о подоходном налоге (IRPF или Impuesto de Renta de Personas Físicas на испанском). Сумма налога, которую вы платите, будет зависеть от общей суммы, которую вы заработали в течение финансового года, хотя ряд удержаний могут быть покрыты за счет общего дохода, полученного от аренды. К применимым удержаниям относятся расходы на техническое обслуживание, годовая амортизация, проценты по ипотеке, коммунальные платежи, налоги на муниципальную собственность, сбор мусора и подобные расходы, как объясняет Адольфо. А когда недвижимость сдана арендаторам для использования в качестве основного места жительства, то арендодателям разрешается уменьшить чистую прибыль (заработанный доход за вычетом расходов) на 60%.
Если арендодателем является испанская компания, те же принципы применяются к чистой прибыли, получаемой от сдачи в аренду недвижимости. Прибыль облагается налогом по стандартной ставке корпоративного налога в 25%, если только компания не была создана недавно. В этом случае сниженная ставка в размере 15% применяется к налогооблагаемой прибыли за первые два года работы.
Если арендодатель (частные лица и компании) не является резидентом Испании и не является налогоплательщиком, то сумма налога зависит от того, где вы обычно платите налог. Если вы являетесь налоговым резидентом Европейского Союза, то Испании вы обязаны платить 19% от чистого дохода, как отмечает Адольфо. Если вы налоговый резидент страны, которая не входит в ЕС, то фиксированная ставка составляет 24% от общего дохода, так как указанные выше вычеты не применяются. В любом случае вы должны декларировать доход и уплачивать налог ежеквартально, используя форму 210.
Сколько стоит аренда с компанией Terra Meridiana
У компании Terra Meridiana более пятнадцати лет опыта в сфере аренды недвижимости на побережье Коста-дель-Соль и помощи частным домовладельцам и компаниям-арендодателям. Мы предоставляем комплексные услуги по управлению имуществом, которые обеспечивают владельцам и инвесторам полное спокойствие. Мы занимаемся всеми аспектами, от маркетинга до управления краткосрочной и долгосрочной арендой, причем по конкурентоспособным фиксированным ставкам.
За краткосрочную аренду, такую как размещение туристов, мы взимаем 20% от общей стоимости аренды плюс 21% НДС. Мы занимаемся рекламой вашей недвижимости на наших и международных сайтах, заключением договоров, хранением и возвратом залогов (при необходимости), встречей клиентов, их выездом, проверкой инвентаря и состояния имущества при выезде. Мы также берем ответственность за любые вопросы, связанные с клиентами на протяжении всего их пребывания.
За долгосрочную аренду мы взимаем эквивалент арендной платы за один месяц плюс 21% НДС. Мы ответственны за рекламу недвижимости на сайтах компании Terra Meridiana и третьих сторон, поиск и выбор подходящих клиентов, проверку рекомендаций и платежеспособности арендаторов, переговоры по договору. Мы берем ответственность за любые проблемы, связанные с арендаторами, которые могут возникнуть в течение срока аренды.
