Гид по долгосрочной аренде для арендодателей

• Путеводитель
• Гид по долгосрочной аренде для арендодателей

Долгосрочная аренда предлагает владельцам недвижимости и инвесторам гарантированный способ покрывать ежемесячные расходы на недвижимость, и даже получать прибыль в течение срока действия договора. Тем не менее, в Испании правовые обязательства сдачи недвижимости в долгосрочную аренду благоприятствуют арендаторам и ограничивают права владельцев. Следующее руководство ответит на многие вопросы арендодателей и поможет вам решить, хотите ли вы сдавать недвижимость на длительный срок.

1. Какие законы применяются к долгосрочной аренде?
   Рынок долгосрочной аренды в Испании регулируется законом Ley de Arrendamiento Urbano 29/1994 (обычно его называют LAU). С момента принятия его значительно изменили сменявшие друг друга правительства. Последняя редакция, выпущенная в марте 2019 года (Королевский указ 7/2019), внесла ряд изменений, направленных на защиту арендаторов, в том числе в ущерб домовладельцам. Информация ниже отражает последние и актуальные данные для арендодателей.
2. Как долго может длиться долгосрочный контракт?
   Пока обе стороны согласны. Однако если согласованная продолжительность составляет менее 5 лет (7 лет, если арендодатель является компанией), то по окончании изначального срока контракт будет автоматически продляться на 12-месячные периоды до завершения пятилетнего/семилетнего периода, пока арендатор не уведомит арендодателя о том, что не хочет продлевать договор. Для этого надо выслать письменное уведомление за 30 дней до истечения текущего срока.

   По окончании обязательного срока (5/7 лет) арендодатель также обязан ежегодно продлять договор в течении максимум трех дополнительных лет, если не предоставит письменное уведомление о непродлении за 4 месяца (уведомление за 2 месяца в случае арендатора) до истечения первоначального 5/7-летнего периода.

   Арендаторы могут расторгнуть договор через 6 месяцев при условии письменного уведомления за один месяц, если не оговорено иное. Обе стороны могут решить, что в таком случае арендатор должен компенсировать арендодателю эквивалент арендной платы за один месяц за каждый год невыполненного контракта, включая пропорциональную компенсацию за первый год.

   Наконец, в случае, если домовладелец или его семья нуждаются в недвижимости для личного пользования, то они могут расторгнуть договор после минимального периода в 12 месяцев, если об этом ясно сказано в договоре.

3. Каковы периоды обязательного продления договора аренды и продления по умолчанию?
   Обязательное продление означает, что по закону арендодатели обязаны ежегодно продлевать контракты до завершения периода в пять лет (или семь, если арендодатель является компанией). Продление договора по умолчанию означает, что, если ни одна из сторон не расторгнет договор (в письменном виде, при условии уведомления за четыре месяца для арендодателей и за два для арендаторов) после истечения обязательного периода, то арендатор может продолжать занимать недвижимость в течение еще трех лет, пока он платит за аренду.
4. Какую установить арендную плату?
   Цены на аренду в Испании договорные. Чтобы выяснить, какая ежемесячная плата является разумной, вы можете либо посмотреть различную арендуемую недвижимость на соответствующих сайтах, либо попросить компанию Terra Meridiana вам помочь. Мы являемся экспертами по рынкам недвижимости на побережье Коста-дель-Соль и подскажем вам оптимальные цены. Мы поможем сдать вашу недвижимость по наиболее благоприятной цене.
5. Можно ли повысить арендную плату в течение срока действия договора?
   Да, но только в том случае, если повышение арендной платы было согласовано в договоре обеими сторонами. В противном случае арендную плату повысить нельзя в течение всего срока. В любом случае, ежегодное повышение не может превышать уровень инфляции, определяемый Индексом потребительских цен (IPC на испанском языке), причем это должны быть обязательно последние официально опубликованные показатели за месяц. Для справки, годовой показатель IPC в Испании в 2019 году составил 0,8%.
6. Можно ли сделать ремонт во время аренды?
   Если арендодатель и арендатор соглашаются, то работы по благоустройству, проводимые в течение периода обязательного продления, могут привести к увеличению арендной платы без необходимости подписания нового договора. В случае если работы проводятся в период продления по умолчанию, то частные арендодатели могут увеличить размер ежемесячной арендной платы до 20%, в зависимости от сделанного ремонта.
7. Какой залог/гарантии можно потребовать?
   Для частных арендодателей минимальный залог эквивалентен арендной плате за один месяц плюс банковские гарантии, эквивалентные двум месяцам арендной платы для контрактов до 5 лет. Для компаний-арендодателей такие же условия применяются к контрактам сроком до 7 лет, с гарантиями, эквивалентными общей сумме арендной платы за три месяца. Однако если срок действия контракта превышает 5/7 лет, то арендодатели могут запросить дополнительные гарантии на сумму, превышающую эквивалент двух месяцев.
8. Что делать, если вы захотите продать недвижимость?
   Покупатели обязаны соблюдать условия любых существующих договоров аренды, если они были осведомлены о них во время покупки, независимо от того, было ли это зарегистрировано в Земельной книге или нет. Однако если покупатели не знали о таком соглашении, то они обязаны соблюдать его только до обязательной минимальной продолжительности договора арнеды(5/7 лет), а затем могут расторгнуть соглашение, компенсируя арендатору эквивалент одного месяца аренды за каждый год (до 3-х лет), который входил в контракт.
9. Кто платит агентам по недвижимости?
   Арендодатели обязаны оплачивать любые комиссии и расходы, налагаемые агентами по недвижимости. В некоторых случаях размер платежей устанавливается на договорной основе. Вы можете найти стандартные условия компании Terra Meridiana здесь.
10. Что еще следует знать?
    Вы можете самостоятельно рекламировать арендуемую недвижимость в интернете, показывать ее клиентам и следить за всеми документами, необходимыми для заключения договора. Но агенты по недвижимости избавят вас от хлопот, связанных с арендой, и гарантируют, что все ваши обязательства будут выполнены за разумную плату. Аналогичным образом, несмотря на то, что договоры на аренду доступны в сети и арендодатели могут свободно подписывать частные договоры с арендаторами, мы рекомендуем проконсультироваться с юристом или управляющей компанией перед подписанием любого соглашения. Компания Terra Meridiana может помочь вам со всеми этапами, чтобы успешно и безопасно сдать недвижимость в аренду.