Гид по долгосрочной аренде для арендаторов
Если вы арендуете недвижимость в Испании для постоянного проживания или только планируете переехать в эту страну, чтобы жить здесь постоянно, но (пока) не хотите покупать недвижимость, то это практическое руководство поможет вам арендовать дом.
Для многих людей, которые уже живут или планируют переехать в Испанию в будущем, покупка недвижимости прямо сейчас не рассматривается в качестве возможного варианта. Возможно, у вас недостаточно сбережений для внесения залога, или, может быть, вы не можете взять ипотеку из-за работы или хотите просто попробовать какое-то время пожить в регионе Коста-дель-Соль, не инвестируя в недвижимость. Это руководство ответит на большинство типичных вопросов арендаторов, независимо от ваших обстоятельств.
1. Какие законы применяются к долгосрочной аренде в Испании?
Рынок долгосрочной аренды регулируется законом Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (часто его называют LAU), который регулярно обновляется. В последней редакции от марта 2019 года (Королевский указ 7/2019) в этот закон были внесены многочисленные изменения, в первую очередь для защиты прав арендаторов. Вся информация, которую вы найдете в этой статье, учитывает последние изменения.
2. Как долго действуют долгосрочные договоры аренды?
Теоретически они действуют до тех пор, пока это предусматривает договор, но на практике, как правило, год. Однако если продолжительность договора составляет менее 5 лет (или 7 лет, если арендодателем является компания), то после завершения первоначального срока он будет автоматически продляться на год ежегодно до завершения пятилетнего/семилетнего периода, если только вы не уведомите арендодателя о своем решении не продлевать договор и не пришлете письменное уведомление за 30 дней до истечения текущего срока.
3. Как расторгнуть договор и уведомить арендодателя?
По истечении 5/7-летнего срока арендодатели также должны ежегодно продлять договор в течение максимум 3-х лет, если они не пришлют вам письменное уведомление о непродлении за 4 месяца до истечения изначального периода. Как арендатор, вы должны предоставить письменное уведомление за 2 месяца, если не намерены продлевать договор.
Арендаторы могут расторгнуть договор через 6 месяцев при условии письменного уведомления за один месяц, если в договоре не прописано иное. Обе стороны могут решить, что в таком случае арендатор должен компенсировать арендодателю эквивалент арендной платы за один месяц за каждый год невыполненного контракта, включая пропорциональную компенсацию за первый год, но вы не обязаны на это соглашаться.
Наконец, если домовладельцу или его семье нужна недвижимость для личного пользования, то он может расторгнуть договор минимум через 12 месяцев, если это прописано в договоре.
4. Каковы периоды обязательного продления договора и продления по умолчанию?
Обязательное продление означает, что арендодатели обязаны продлевать договоры ежегодно до завершения периода в 5/7 лет. Продление по умолчанию означает, что, если ни одна из сторон не расторгнет договор после истечения обязательного периода, то вы можете занимать недвижимость еще до 3 лет, пока продолжаете оплачивать аренду.
5. На какую ежемесячную арендную плату можно рассчитывать?
Это зависит от рассматриваемой недвижимости, района, в котором вы собираетесь ее арендовать, а также от ожиданий владельца. Арендная плата в Испании свободно обговаривается, поэтому вы можете сделать предложение ниже запрашиваемой цены, если найдете недвижимость, которая вам нравится, и если ее владелец согласен. Считается, что вы можете платить в месяц максимум треть ежемесячного семейного дохода, поэтому имеет смысл сравнить свои доходы с типичными рыночными ценами той недвижимости, которую хотите арендовать. Вы можете сделать это онлайн, компания Terra Meridiana также может помочь вам найти недвижимость на Коста-дель-Соль на любой бюджет.
6. Может ли арендная плата увеличиться в течение срока действия договора?
Только если это прописано в договоре. В противном случае арендная плата не может быть повышена в течение всего срока. В любом случае, ее ежегодное увеличение не может превышать уровень инфляции, определяемый Индексом потребительских цен (IPC на испанском языке), причем это должны быть обязательно последние официально опубликованные показатели за месяц. Для справки, годовой показатель IPC в Испании в 2019 году составил 0,8%.
7. Итак, арендная плата не может повышаться во время действия договора?
Не обязательно. Если вы и ваш арендодатель согласны с дополнительной суммой, то любой ремонт недвижимости, произведенный в течение первых пяти (или семи) лет обязательного продления, может привести к увеличению арендной платы, которую вы вносите по текущему договору. И если вы соглашаетесь с тем, что частный арендодатель проводит работы по благоустройству в течение трех лет продления по умолчанию, то в некоторых случаях он может повысить ежемесячную арендную плату до 20%.
8. Какой залог нужно внести и какие финансовые гарантии следует предоставить?
Сумма, которую вас могут попросить внести, зависит от того, кто является вашим арендодателем, но в любом случае эквивалент арендной платы за один месяц является обязательным. Для компаний максимальный залог составляет один месяц аренды плюс до двух месяцев дополнительных банковских гарантий. Частные арендодатели могут требовать дополнительные гарантии, включая расширенные банковские. В этих случаях обговаривается общая сумма, которую вы должны заплатить, поэтому соглашайтесь только на те условия, которые вас устраивают.
9. Что будет, если недвижимость будет продана во время аренды?
Согласно испанскому законодательству, покупатели обязаны соблюдать существующие договоры аренды, независимо от того, был ли договор зарегистрирован в Земельной книге или нет. Однако если покупатели не знают о договоре, то они обязаны соблюдать его только до обязательной минимальной продолжительности (5/7 лет), а затем могут расторгнуть. При этом необходимо компенсировать арендаторам сумму, эквивалентную одному месяцу арендной платы за каждый год, который входил в договор (в общей сложности до 3 лет).
10. Кто платит комиссионные агентам по недвижимости?
Арендодатели юридически обязаны покрывать стоимость любых комиссий или сборов, причитающихся агентам по недвижимости и другим посредникам.
11. Что еще следует знать?
Потенциальным арендаторам нужно составить личное досье, которое они передадут арендодателю или агенту, если их заинтересует конкретная недвижимость. Обычно оно включает в себя копии удостоверения личности с фотографией (DNI для испанских граждан, паспорт или NIE для иностранных резидентов). Учтите, что если вы подписываете договор, то вам также потребуется показать оригинал. Также надо подготовить доказательства финансовой состоятельности, которые показывают ваш заработок или платежеспособность (например, последние три платежных ведомости, налоговая декларация за предыдущий год или банковские выписки, подтверждающие, что у вас достаточно средств).
