3 апреля 2025 года в Испании вступили в силу реформы Закона о горизонтальной собственности. Это сопровождалось как хаосом, так и явным признаком того, что стремление к регулированию далеко не завершено.
С 3 апреля арендодатели обязаны регистрировать свои объекты в Registro Único через онлайн-портал, предоставляя широкий спектр информации для получения номера лицензии. Для размещения вашего объекта на сайте, таком как Airbnb, потребуется этот номер.
Отсутствие этой лицензии может привести к крупным штрафам. Сам закон происходит на уровне ЕС и является попыткой навести порядок — и ввести налогообложение — в часто серых рыночных практиках сектора туристической аренды.
С приближением даты вступления закона в силу было вполне вероятно, что произойдет наплыв желающих зарегистрировать объекты до его вступления. Последняя спешка по регистрации до 3 апреля вызвала сбой системы и, таким образом, пропуск крайнего срока.
Возникла паника, так как люди думали, что упустили возможность зарегистрироваться и теперь находятся в незаконной ситуации. Им пришлось бы получить явное письменное разрешение от своей местной ассоциации жильцов и начать процесс регистрации заново.
Однако это касалось только тех туристических аренд, которые ранее не имели законной лицензии.
В конечном итоге, путаница царит вокруг нескольких аспектов закона. Это можно было бы легко прояснить заранее. Например, лицензированные арендодатели имеют время до 1 июля для регистрации своей собственности, а не до 3 апреля, когда закон вступил в силу.
Вероятно, мы увидим ту же самую последнюю спешку по регистрации и сбои систем в конце июня. Это просто человеческая природа откладывать дела на потом.
В дополнение к путанице относительно дат, также остается неясность относительно полномочий местных ассоциаций домовладельцев в разрешении лицензий на туристическую аренду.
Действительно, крайний срок 3 апреля означает, что все новые лицензии подлежат новой процедуре, включающей ассоциацию домовладельцев в здании или сообществе. Если туристическая аренда имела лицензию до этого, они продолжают работать по старым правилам.
Если вы ищете новую лицензию, либо потому что у вас есть собственность, которую вы хотите лицензировать впервые, либо вы приобрели туристическую аренду у предыдущего владельца, вы подлежите новым правилам.
Вы должны получить письменное разрешение от ассоциации домовладельцев, основанное на голосовании 3/5 на должным образом созванном собрании с кворумом. Если вы хотите сдавать свою собственность на платформе для аренды на отпуск, вы должны получить это разрешение в письменной форме.
Ассоциация домовладельцев также имеет законное право увеличивать общие сборы на туристические аренды. Это основано на принципе, что они являются бизнесом, а не жильем, и, следовательно, используют больше услуг для получения дохода.
К сожалению, хотя принцип за этим может быть обоснованным, существуют проблемы. Например, ассоциация не обязана предоставлять доказательства того, что туристическая аренда использует больше услуг — таких как вывоз мусора или техническое обслуживание — чтобы оправдать данное увеличение.
Это, очевидно, может привести к злоупотреблениям различного рода. Это даже может быть использовано для давления на владельцев туристических аренд, которые имели лицензии до 3 апреля, чтобы они от них отказались.
Хотя этот новый закон сейчас является самой большой новостью, за последний год было множество новых правил. Барселона, на одном конце спектра, полностью запретила туристические аренды с 2028 года. Другие города не пошли так далеко и вместо этого внедряют квоты, запреты на новые лицензии в определенных районах и новые правила.
Этот хаос добавляет ощущение неопределенности и тревоги.
Однако это, вероятно, прошло бы, поскольку новые регуляторные режимы установились бы в течение следующих 6–12 месяцев. За исключением того, что это еще не конец.
Причиной изменений стали беспрецедентные мобилизации по всей Испании по вопросу жилья, продолжающиеся более года. От Канарских и Балеарских островов до Пиренейского полуострова проходили масштабные демонстрации и кампании.
5 апреля, всего через два дня после вступления закона в силу, сотни тысяч людей вышли на протесты в городах и посёлках по всей Испании. Организаторы в Мадриде и Барселоне заявили, что на их митингах присутствовали 150 000 и 100 000 человек соответственно.
Конечно, власти в обоих городах заявили о гораздо меньшем числе участников, и правда, вероятно, находится где-то посередине. Несомненно одно — давление с требованием более глубоких и масштабных действий в сфере жилья не исчезло.
Основная причина заключается в том, что просто не строится достаточно домов, чтобы удовлетворить рост числа домохозяйств. Это ведёт к росту цен как для арендаторов, так и для тех, кто хочет приобрести жильё. Это также поощряет спекуляции, что усугубляет ситуацию.
До настоящего времени ответ правительства в основном заключался в контроле арендной платы и незначительном увеличении объема государственного жилья в Испании — который составляет всего 2%, один из самых низких показателей в ОЭСР. И, конечно, в ужесточении регулирования краткосрочной аренды жилья для отдыха — которая во многих смыслах является лёгкой мишенью. Безусловно, легче, чем построить дополнительно 200 000 домов в год.
Часть проблемы также связана со сложной политической структурой Испании. Каждый уровень власти пытается переложить ответственность — и вину — на другой. Кроме того, решение этой проблемы будет болезненным для некоторых и, скорее всего, не оставит довольными никого.
Следует отметить, что острота проблемы постепенно снижается. Дефицит в строительстве жилья по сравнению с образованием новых домохозяйств сократился на две трети. Но для тех, кто всё ещё живёт с родителями, хотя им уже почти 30 лет (это средний возраст, когда испанцы покидают родительский дом), — это слишком долго. Они хотят начать взрослую жизнь.
То же самое относится к тем, кто тратит более 30% своего дохода на жильё — а это около 1,4 миллиона испанцев. Если им сказать, что строительство жилья может догнать рост числа домохозяйств в течение следующих трёх лет, — это не поможет им уже сегодня.
Устранение давнего дефицита в строительстве новых домов также не решит накопленную проблему нехватки за предыдущие годы. Испании необходимо строить больше домов, чем создаётся новых домохозяйств, чтобы ликвидировать этот долг.
Тем временем, правительства продолжат пытаться переложить вину на более удобные мишени, такие как Airbnb. Эта стратегия рискует нанести ущерб ключевому сектору испанской экономики — туризм составляет более 12% ВВП — и при этом не решает саму жилищную проблему.
Экономика Испании показала хорошие результаты два года подряд и, вероятно, будет расти и в этом году. Остаётся надеяться, что эта успешная полоса не будет прервана недальновидными политическими расчетами.
Посмотреть полный текст статьи Terra Meridiana