С учетом роста процентных ставок на международном уровне за последние полтора года, было много волнений – и справедливо – относительно их влияния на рынок жилья.
Есть страны, где наблюдается снижение продаж и цен, в значительной степени из-за повышения процентных ставок. В Великобритании, например, процентные ставки взлетели за менее чем два года с 0.1% до 5.25%. В результате продажи снижаются, с 20% падением в сделках по жилью по сравнению с 2019 годом, последним «нормальным» годом до пандемической карусели. Это падение продаж привело к снижению цен на 5.3% в августе по сравнению с предыдущим годом.
Швеция, если что, сталкивается с еще более драматическим сокращением цен на жилье, увидев снижение на 12% с начала 2022 года. Некоторые аналитики прогнозируют, что цены упадут на 20% прежде чем рынок достигнет дна.
Однако этот процесс «коррекции» распространяется не равномерно между странами и даже внутри стран. Стоит рассмотреть почему, чтобы понять, почему Коста-дель-Соль, провинция Малага и большая часть Андалусии продолжают противостоять гравитации.
Давайте начнем с США, который является огромным рынком. Во время пандемии спрос на дома с большими участками и домашними офисами (из-за удаленной работы) взлетел. Это привело к увеличению средних цен на жилье на 40%.
Выходя из пандемии, Федеральная резервная система – центральный банк США – удвоила процентные ставки с 3-6%. 30-летние фиксированные ставки достигли захватывающих 7.23% в августе. Это поставило тормоза на драматическое повышение цен во время пандемии, как видно из нижней диаграммы Федерального резервного банка Сент-Луиса. Резкое падение приводит нас к апрелю этого года.
Forbes опубликовал подробный анализ рынка жилья США в начале сентября. Они отметили, что рынок жилья США испытывает ряд противоречивых давлений. С одной стороны, более 90% существующих домовладельцев закрепили 30-летние ипотечные ставки на уровне 3% или даже ниже.
Это хорошо и плохо, насколько это касается рынка. В 2000-х, в преддверии краха рынка жилья, более 30% ипотек в США были с переменной ставкой. Переход на ипотеку с фиксированной ставкой снизил опасность повторения того же рода краха. Однако это также приводит к так называемому «эффекту закрепления», который создает свои проблемы. По сути, существующие домовладельцы не хотят продавать свой дом, когда это означает удвоение процентов, которые они должны будут платить за замену дома.
Тем временем, на рынке новостроек строители встревожены из-за более высоких процентных ставок, приводящих к более жестким условиям кредитования. Это сочетается с нехваткой рабочей силы в строительном секторе, что приводит к повышению заработной платы. Результатом является большое сжатие предложения. И это приводит к повышению цен снова, даже когда продажи домов падают. Цены на новые дома с апреля поднялись с их минимумов в $417,000 до почти $437,000 в июле. Это увеличение на 5% всего за два или три месяца.
В Великобритании и Швеции, напротив, не существует такой вещи, как 30-летняя фиксированная ипотека. Это означает, что каждые несколько лет держатели ипотеки должны пересматривать условия. Тогда они подвергаются новым ставкам, хорошим или плохим. Согласно недавней статье в The Economist результаты угнетающие.
«К концу 2026 года 2 миллиона из них столкнутся с увеличением ежегодных ипотечных платежей более чем на £3,600 ($4,570) — более 10% от среднего дохода домохозяйства. Ситуация похожа в Швеции, где почти 90% кредитов имеют фиксированный период ставки два года или меньше. На Новой Зеландии одни только процентные расходы могут скоро превысить пятую часть располагаемого дохода заемщиков-домохозяйств.»
Та же статья указывает на Данию как на решение, которое устраняет избыточную нестабильность в моделях Великобритании и Швеции, устраняя при этом жесткость американской модели. С одной стороны, более половины датчан также заключают 30-летнюю ипотеку, но:
«…продавец может завершить ипотеку, выкупив её по рыночной стоимости, которая падает, когда ставки растут, тем самым реализуя стоимость своего фиксированного процента. В качестве альтернативы, они могут передать свою ипотеку новым владельцам дома. В результате динамизм увеличивается: в первом квартале 2023 года количество сделок с жильем сократилось всего на 6% по сравнению с прошлым годом, в то время как для существующих домов в Америке этот показатель составил 22%».
На Коста-дель-Соль работает похожий, но более добродетельный круг. Это связано с характером покупки домов на побережье Андалусии и, в частности, на Коста-дель-Соль.
Испания, как и многие другие страны, сталкивается с неравномерным рынком жилья. Внутренние объекты, за исключением крупных городов, таких как Мадрид, сталкиваются с «коррекцией цен» из-за политики высоких процентных ставок. Эти районы страны доминируются местными покупателями и продавцами основных домов. Коста-дель-Соль, с другой стороны, в значительной степени ориентирована как на иностранных, так и на покупателей вторых домов для отпуска.
Согласно исследованию в La Opinion de Malaga, процент иностранных покупателей новостроек на Коста составляет 75% от всех покупок. Из тех, кто покупает новую недвижимость, целых 77% приобретали вторые дома. В терминах общих продаж количество вторых домов, купленных на Коста-дель-Соль, в четыре раза превышает национальный средний показатель.
И хотя количество иностранных покупателей в Испании снизилось на 5% по сравнению с прошлым годом, этот год был за пределами нормы с накопленным послепандемическим спросом. Это означает, что числа продаж иностранных домов в этом году остаются исторически высокими. Это продолжает тенденцию, начавшуюся некоторое время назад.
Что это значит? Работают похожие давления, как в США – например, больший спрос, чем предложение, усугубляемый эффектом «закрепления». Но также есть значительные различия, которые помогут рынку Коста-дель-Соль оставаться более стабильным. Во-первых, Коста-дель-Соль является местом для туризма, что делает недвижимость привлекательной как объект для инвестиций.
Во-вторых, большое количество иностранных покупателей вторых домов. Некоторые покупатели вторых домов затронуты повышением процентных ставок, но покупка второго дома обычно отражает более сильное финансовое положение. Это относится как к иностранным, так и к местным покупателям вторых домов. Некоторые из этих покупателей, особенно из Великобритании, которым нужно или которые выбирают взять ипотеку в Испании, также найдут более привлекательные ставки и пакеты в Испании, чем в своей родной стране.
Более того, провинция Малага является самой быстрорастущей провинцией на Пиренейском полуострове. Количество новых жителей растет быстрее, чем строятся новые дома. Это будет продолжать создавать восходящее давление на цены на жилье. Этот спрос в сочетании с общим недостатком жилого фонда (я знаю несколько разработок квартир, например, где это менее 2% инвентаря на рынке) продолжает тенденцию к повышению цен.
И, наконец, хотя цены на дома могут казаться высокими в таких местах, как Марбелья – особенно некоторые гламурные огромные особняки, за которые Марбелья известна – это остается дешевым вариантом по сравнению с другими частями Европы и Соединенных Штатов. Более того, в общем, цены в Испании, включая Коста-дель-Соль, все еще ниже своего пика в 2006 году на довольно значительную сумму.
Я считаю, что эти факторы будут продолжать поддерживать местный и провинциальный рынок недвижимости в текущий период глобальной неопределенности из-за повышения процентных ставок. Более того, маловероятно, что будет более одного повышения ставки. Большинство аналитиков денежного рынка даже считают, что повышения ставок закончены.
Посмотреть полный текст статьи Terra Meridiana