В последнее время в новостях много историй об разворачивающемся кризисе в секторе коммерческой недвижимости (KH), особенно в отношении офисных зданий. В конце июля американская деловая пресса, казалось, была в предпаническом состоянии из-за надвигающихся банковских и недвижимых провалов. Некоторые из причин этого не секретны и не сложны. Первая заключается в том, что во время пандемического ответа 2020-2022 годов произошло значительное увеличение числа людей, работающих из дома.
В странах ЕС27, включая Испанию, количество удаленных работников более чем удвоилось, с 5,5% в 2019 году до 13,5% в 2021 году. И это число остается упорно высоким, около 10% в ЕС. Если мы включим людей, которые работают из дома хотя бы часть недели, это число значительно возрастает. В США, где цифры аналогичны европейским, более 28% сотрудников имеют гибридную модель работы, включая некоторые дни дома. Людям нравится работать из дома, когда это разрешено, кажется. Но работа людей из дома означает, что нужно меньше офисных помещений, и по мере истечения срока аренды многие компании переговариваются со своими арендодателями о меньших площадях.
В последние годы также был принят ряд законов для борьбы с изменением климата. В результате появилось предпочтение меньшим, более качественным офисам с меньшим углеродным следом. В результате в США с точки зрения арендодателя ситуация почти катастрофическая, с средней заполняемостью всего 50%. В ЕС дела обстоят значительно лучше, с общей заполняемостью 65%, что ниже предпандемического пика в 70%, но не катастрофически. И хотя уровни вакансий в ЕС составляют около 7-8% и чуть менее 9% в Великобритании, в США они достигают астрономических 19%. Это различие побудило JP Morgan выпустить заметку, опровергающую любую идею о разворачивании аналогичного кризиса на двух континентах: «Фундаментально мы считаем, что любое заражение от американских банков или американской KH (коммерческой недвижимости) на европейских коллег не оправдано, учитывая различную динамику сектора», — сказали аналитики банка.
И, наконец, произошло повышение процентных ставок. Арендодатели коммерческой недвижимости, особенно в США, сталкиваются с идеальным штормом. Это падение заполняемости, повышение стандартов строительных норм (для достижения климатических целей) и увеличение процентных ставок для рефинансирования их долга. Вот источник панического тона в североамериканских экономических публикациях. Хотя рынок KH ЕС находится в более сильной позиции, чем рынок США, он все же сталкивается с проблемами. К ним относится резкое снижение инвестиций в KH. Великобритания зафиксировала наибольшее снижение на целых 59%, в то время как Испания, кажется, страдает меньше всего с падением на 13%.
Давайте на мгновение отложим мрачные мысли (в США), потому что, по иронии судьбы, негативные тенденции в KH и офисной недвижимости потенциально являются плюсом для рынка Коста-дель-Соль. Это может показаться странным на первый взгляд, пока вы не подумаете об этом немного. Кто переезжает на Коста-дель-Соль из-за пределов Испании — и в частности из-за пределов ЕС? Обычно это два типа людей: пенсионеры и те, кто работает удаленно в качестве фрилансеров или непосредственно на испанскую компанию. И эти цифры значительно выросли только за последний год.
«Количество иностранцев, зарегистрированных как самозанятые, увеличилось [с апреля 2022 года – прим. ред.] с 393 238 до 417 335, что составляет 6,1% прироста». Полные 60% самозанятых приходятся на лиц из стран вне ЕС. Андалусия является автономным сообществом с четвертым по величине числом иностранных фрилансеров. В Малаге насчитывается около 29 000 иностранных фрилансеров, что составляет две трети всех иностранных цифровых кочевников в Андалусии. И теперь, с утверждением визы для цифровых кочевников в ноябре 2022 года, людям стало проще приехать в Испанию и обосноваться. Процесс подачи заявки может быть сложным для тех, кто является сотрудником иностранной компании по сравнению с фрилансерами, но не невозможным.
Неудивительно, что Коста-дель-Соль является магнитом для цифровых кочевников. Здесь более 300 солнечных дней в году, мягкая зима, красивые пляжи и отличная инфраструктура. Коста-дель-Соль также обещает более здоровый, более расслабленный и более активный образ жизни на открытом воздухе. И это намного дешевле, чем в большинстве других мест в Европе, при этом оставаясь связанным с ними регулярными рейсами или скоростными поездами. Вот почему, например, провинция Малага – самая быстрорастущая во всей Испании – имеет самое космополитическое население. Шесть из десяти новых жителей Малаги – иностранцы, что обеспечивает наибольший импульс для роста.
Более 16% населения составляют иностранцы, причем в некоторых городах и средних городах, таких как Фуэнхирола, доля иностранного населения приближается к 40%. В Марбелье более 25% населения родились за границей, а в Бенаависе – целых 60%! Эффект от этого заключается в создании рынка для инфраструктуры, которая затем привлекает больше удаленных работников. В Марбелье, например, много красивых коворкингов. То же самое и в Малаге и Эстепоне. Быстрый поиск в Google выдаст десятки. Есть даже сайты обзоров, чтобы вы могли выбрать то, что лучше всего подходит вам по ценам, услугам, общению или близости к пляжу. И множество кафе приветствуют удаленных работников, которые хотят выйти из дома и увидеть других людей. Изоляция всегда является риском для удаленных работников, особенно для иностранцев, которые оставляют друзей и семью.
Я не могу сказать вам, что произойдет с рынком KH в Сан-Франциско в следующем году. Или даже наверняка в Европе. Но я определенно могу сказать вам, что Коста-дель-Соль будет продолжать привлекать людей, способных работать удаленно со всего мира – особенно из Великобритании, которая остается крупнейшим участником в росте населения региона.
Посмотреть полный текст статьи Terra Meridiana