Новый жилищный закон испанского правительства вступил в силу в конце мая и продолжает вызывать много споров. Хотя он призван решить жилищный кризис в Испании, есть опасения, что он может иметь непредвиденные негативные последствия.
Критики утверждают, что это может привести к уходу арендодателей с рынка аренды, потенциальному повышению арендной платы и усугублению жилищного кризиса.
Марк Штюклин, пишущий в журнале Spanish Property Insight, утверждает, что закон уже оказывает охлаждающее воздействие.
«Владельцы квартир, сдаваемых в аренду в [Мадриде и Барселоне], массово перешли с рынка долгосрочной аренды на рынок среднесрочной аренды в ответ на жилищное законодательство этого правительства, которое в значительной степени вмешивается в дела сидящих арендаторов и сквоттеров. Вполне предсказуемо, что большинство арендодателей ушли с рынка долгосрочной аренды».
Пока еще слишком рано судить о том, происходит ли это на самом деле и является ли это долгосрочной тенденцией или другими факторами.
Но если наблюдатели рынка недвижимости отмечают такую немедленную реакцию, это говорит о том, что, по крайней мере, непосредственное влияние на арендодателей является негативным.
Масштабы перехода на среднесрочные контракты, которые Stüklinnot отмечает в объявлениях об аренде в Барселоне и Мадриде, поражают своим размахом. В обоих городах 70-80% объявлений о сдаче жилья в долгосрочную аренду превратились в 20-30%.
Вполне вероятно, что в лучшем случае это явление представляет собой смесь страха и сезонных факторов. Каков бы ни был баланс, это тревожный знак.
Последние данные Евростата показывают, что двое из трех молодых людей в возрасте до 34 лет в Испании живут со своими родителями, причем значительную роль в этой тенденции играет нехватка доступной арендной недвижимости.
Многие арендодатели и защитники недвижимости считают, что более эффективным подходом к решению этой проблемы было бы предоставление финансовых стимулов арендодателям для увеличения арендного фонда, а не попытки манипулировать рынком.
Один из аспектов нового жилищного законодательства предусматривает установление ограничений на повышение арендной платы, которое арендодатели могут навязывать арендаторам.
Эта мера призвана повысить доступность жилья для долгосрочных арендаторов, которые начали снимать жилье до 2019 года. И это правда, люди заслуживают и нуждаются в доступном жилье, которое не съедает всю их зарплату.
Однако контроль арендной платы может иметь обратный эффект, особенно если рост арендной платы будет ниже уровня инфляции.
Это правда, что когда арендатор уезжает, арендодатель имеет право повысить арендную плату, чтобы «догнать» инфляцию. Тем не менее, это будет препятствовать долгосрочной аренде, при которой рост арендной платы все больше отстает с каждым годом проживания арендатора.
Это также оттолкнет арендодателей от поддержания недвижимости в надлежащем состоянии, поскольку они не смогут возместить расходы в виде повышения арендной платы.
Как ни странно, это может привести к уменьшению количества объектов аренды в целом, росту арендной платы из-за динамики спроса-предложения и снижению качества объектов аренды.
Микель Эчаваррен, генеральный директор компании Colliers, выразил в газете thelocal.es опасения, что меры по контролю за арендой могут привести к снижению уровня обслуживания недвижимости: «Замораживание и вмешательство в арендную плату создаст гетто недвижимости, в которых будет невыгодно проводить ремонтные работы, направленные на повышение их устойчивости, поскольку эти инвестиции не будут отражены в повышении арендной платы в соответствии с этим законом».
Другой аспект закона определяет определенные районы как «напряженные», где может применяться еще более строгий контроль за арендной платой. Эта мера предназначена для решения проблем, когда стоимость аренды и основных коммунальных услуг составляет более 30% от среднего дохода.
Однако критики утверждают, что эта мера может неточно отражать истинную природу проблемы и несправедливо наказывать арендодателей.
Антонио Карроза, президент компании Alquiler Seguro, предупредил на сайте elEconomista.es, что новый закон может возродить черный рынок аренды жилья: «Мы обеспокоены тем, что аренда снова станет последней возможностью получить доступ к достойному жилью в Испании».
Кроме того, требования закона о выселении также вызвали опасения, что они отпугнут арендодателей от выхода на рынок аренды. Новые положения возлагают на арендодателей бремя предоставления информации об арендаторах в рамках процедуры выселения и увеличивают сроки выселения, что усложняет задачу арендодателей по возвращению своей собственности.
В случае выселения бремя предоставления информации об арендаторе лежит на арендодателе. Он должен обосновать, является ли дом обычным местом жительства арендатора-неплательщика, и гарантировать, что он, арендодатель, не является крупным собственником — другими словами, владеет более чем пятью объектами недвижимости.
Если они являются крупными владельцами, то, по данным испаноязычного новостного издания 20 Minutes, домовладелец «должен включить информацию о ситуации уязвимости или не уязвимости «жильцов».
Эти положения призваны защитить арендатора от несправедливого выселения или выселения из-за финансового кризиса. По иронии судьбы, это означает, что арендодатель должен вторгнуться в частную жизнь арендатора, чтобы доказать, что он не находится в уязвимом положении. Если арендатор находится в тяжелом положении, выселение может быть отложено на срок до двух лет.
Очевидно, что никто не должен быть выброшен на улицу из-за того, что он остался без работы не по своей вине. Однако справедливо ли, что отдельные домовладельцы должны содержать арендаторов? Должны ли арендодатели искать социальную помощь для своих жильцов? Справедливо ли возлагать на них эту обязанность, когда их роль заключается в предоставлении жилья?
Похоже, что правительство хочет получить преимущества программы социального жилья без политических издержек, связанных с затратами десятков миллиардов на строительство социального жилья. Вместо этого они требуют, чтобы домовладельцы взяли на себя эту ответственность, не получая никакой или минимальной финансовой выгоды для себя.
В некотором смысле, не имеет значения, «справедливо» это или нет. Если кто-то думал стать домовладельцем и увидел, что этот закон налагает на него дополнительное бремя, будет ли он рассматривать это как жизнеспособный источник дохода? Или они будут искать другое место?
Ответьте на эти вопросы, и, я думаю, мы узнаем, преуспеет ли новый закон о жилье в достижении тех высоких целей, которые поставило перед ним нынешнее правительство.
Посмотреть полный текст статьи Terra Meridiana