Рынок Эстепоны продолжает блистать.

Отчет о рынке на 2025 год

Обзор города-сада

То, что когда-то было маленьким, сонным рыбацким городком, этот прибрежный город вырос не только в численности — достигнув почти 79 000 жителей в 2024 году, — но и превратился в культурный и туристический центр. Недавние дополнения в плане инфраструктуры, благоустройства и культурного развития придали ему дополнительный импульс.

Эстепона, выделяясь на побережье Коста-дель-Соль, сохранила сильное чувство своей первоначальной идентичности. Она кажется менее современной по своему внешнему виду и темпу, более традиционной андалузской и менее затронутой интенсивностью туризма в других местах.

Большая часть заслуг в ее успехе и сохранении культуры должна быть отнесена на счет сильного местного руководства. Они были дальновидными и смелыми. Это включало в себя надзор за важными реформами в торговом центре города.

Среди них — превращение значительных частей старого города и набережной в пешеходные зоны. Город также создал Прогулку поэзии и Прогулку муралов, чтобы украсить центр местным искусством. Этот проект вырос до более чем 60 больших муралов на фасадах зданий.

Также были внесены важные культурные дополнения, такие как Центр искусства и культуры Мирадор-дель-Кармен и предстоящий Starlite Music World. Последний будет аудиторией на 15 000 человек и площадкой, открытой круглый год. Он был объявлен проектом стратегического интереса Хунта-де-Андалусия и включает инвестиции в размере 286 миллионов евро.

Трудная работа, проделанная для развития красивого и устойчивого города, привела к тому, что Эстепона получила награду в 2023 году как второй лучший город во всей Европе от Академии урбанизма.

Благоустройство, роскошные отели, изысканная кухня

В Старом городе Эстепоны благоустройство было впечатляющим. Было превращено в пешеходные зоны более 130 улиц, общей протяженностью 18 км. Горшки с цветами и деревья видны повсюду, подчеркивая традиционный андалузский вид и ощущение.

В последние годы вся зона набережной была превращена в пешеходную, что дало людям прямой доступ к пляжам. И этот процесс продолжается с двумя другими проектами по возрождению и превращению в пешеходные зоны, которые находятся в стадии реализации.

Меньший проект реконструировал улицу Терраса, торговую улицу в Старом городе, занимающую площадь 8 668 м2. Помимо того, что она стала более безопасной, чистой и удобной для пешеходов, там больше растений и добавлено общественное освещение и теневые навесы.

Более крупный проект превратит бульвар Сан-Лоренцо в огромное пешеходное пространство площадью 22 000 м2. Это соединит район со старым городом, завершив преобразование центра города. Также будет добавлена дополнительная парковка по низкой цене 1 евро в день.

Эти проекты не только улучшили и украсили жизнь местных жителей и туристов. Они помогли привлечь сотни миллионов евро в виде денег на развитие. Помимо упомянутых ранее впечатляющих культурных достопримечательностей, есть также ряд новых отелей и ресторанов.

Из тех, что недавно открылись или откроются в ближайшем будущем, можно назвать Mett Hotel & Beach Resort, Hotel Plaza Ortiz, The Old Town Boutique Hotel, Hotel Silken Maravilla Palace и проект роскошного отеля стоимостью 40 миллионов долларов под руководством Unicorn Royal Emirates.

Grupo Globalia предложила два новых проекта в Эстепоне стоимостью 780 миллионов евро, включая отель на 1400 номеров. Быстрый рост сектора высококачественных отелей в Эстепоне также был отмечен курортом Ikos Andalusia, который получил премию TripAdvisor как лучший роскошный отель в Испании.

На недавней Международной туристической ярмарке в Мадриде (FITUR) также было объявлено, что Croma HM Hoteles откроет два новых отеля в центре Эстепоны. На той же конференции FITUR мэр Эстепоны Хосе Мария Гарсия Урбано объявил о двух летних фестивалях в Эстепоне, музыкальном фестивале Boombastic в июле и Чемпионате мира по хамону в августе.

Также были новости в гастрономии. Раньше аксиомой было, что нужно ехать в Марбелью или Бенахавис, чтобы насладиться изысканными гастрономическими предложениями. Теперь это не так. В Эстепоне есть собственный ресторан, признанный Мишлен, — El Palangre Seafood Restaurant, — который получил награду Bib Gourmand в 2019 году.

В 2024 году Эстепона полностью отремонтировала Mercado de Abastos, бывший местный рынок, построенный в 1949 году. Теперь им управляют Хейзел Гормли-Лихи и Робин Холл, шеф-повар, отмеченный звездой Мишлен. Холл возглавит пять новых ресторанов рынка на 280 мест в качестве шеф-повара.

В 2025 году также запланировано открытие роскошного пляжного клуба и греческого/средиземноморского ресторана изысканной кухни Eva Estepona.

Каждый день, кажется, приносит новые объявления и новые открытия. В Эстепоне ощущается настоящий культурный, экономический и художественный подъем. Это город, достигший зрелости. Но он также остается местом растущих возможностей и расширяющейся ценности по сравнению с некоторыми из более устоявшихся рынков на побережье Коста-дель-Соль.

Природная красота, великолепный климат, впечатляющие пляжи

Помимо приверженности красоте и устойчивости в городе, Эстепона также благословлена красивым окружением и великолепным климатом. Перед городом 17 пляжей, простирающихся на 21 километр.

Самый большой из пляжей Эстепоны — пляж Ла-Рада, протяженностью 2,6 километра. Это красивый и чистый пляж с Голубым флагом, оборудованный душевыми, спасателями и пляжными барами.

Кроме того, климат великолепен: 325 солнечных дней в году. Лето не слишком жаркое, 25-30 градусов Цельсия. Зимы солнечные и мягкие, 13-17C. Ноябрь — самый дождливый месяц, но почти не бывает дней без солнца.

Эти элементы объединились с более широкими силами, чтобы создать растущую синергию, которая стимулирует сильный рынок недвижимости в Эстепоне.

Растущий рынок, выходящий из тени Марбельи

Когда люди в прошлом думали о рынках недвижимости и туризма на побережье Коста-дель-Соль, они обычно думали о Марбелье. В конце концов, это жемчужина в короне, и у нее были десятилетия международной славы и гламура, чтобы создать эту репутацию.

Все больше и больше Эстепона находит свое собственное место как роскошное и высококачественное направление. Это особенно верно, поскольку город был так отчетливо возрожден в последние годы.

В Terra Meridiana мы работаем агентами по недвижимости в Старом городе более 20 лет. Мы стали свидетелями преобразования из первых рук, как через личный опыт, так и через накопление данных о продажах. Это рынок, который мы знаем досконально.

Данные о продажах

Оглядываясь назад, в конец кризиса после 2007 года, цифры продаж рассказывают ясную историю. Например, на следующем графике используются данные Министерства развития правительства Испании.

То, что видно как в Марбелье, так и в Эстепоне, — это устойчивый рост. Оба рынка устоявшиеся, с растущей репутацией качества. Однако, хотя это правда, также верно и то, что Эстепона сокращает разрыв с Марбельей в цифрах продаж.

Это особенно верно, потому что, хотя в обоих городах был постковидный подъем — подъем, а затем спад, — Эстепона закончила 2024 год с сильным подъемом. Марбелья по-прежнему сталкивалась с волатильностью и нисходящим импульсом.

Картина аналогична и с ростом населения. Население Марбельи выросло чуть более чем на 50% с 2000 года, с 106 000 жителей до 159 000. Эстепона выросла гораздо больше, на 86%, с 42 000 до более чем 78 000.

В совокупности это говорит о том, что Эстепона — более динамичный рынок с большим потенциалом роста в ближайшие годы. Этот вывод, похоже, отражается и в ценах на недвижимость за квадратный метр в обоих городах.

Оба города работают очень хорошо, цены стабильно растут в зависимости от спроса и дефицита. Однако Эстепона растет несколько быстрее, с более низкой базы. Это означает, что Эстепона по-прежнему более доступна, но цены растут немного быстрее, чем в Марбелье.

Согласно порталу недвижимости indomio.es, в Эстепоне на декабрь 2024 года средняя цена жилой недвижимости составляла 4 017 евро за квадратный метр. Это представляет собой значительный годовой рост в 16,54%.

Indomio.es установил среднюю цену продажи в Марбелье на декабрь 2024 года на уровне 5 568 евро, с годовым увеличением в 16,12%. Если мы посмотрим на графики Indomio (Марбелья слева, Эстепона справа), мы увидим, что они очень похожи.

Резкое повышение цен на аренду

Следуя той же тенденции, что и рынок цен на жилье, рынок аренды в Эстепоне также испытал растущее повышение цен. Фактически, они были более резкими, чем цены на жилье, что является хорошей новостью для инвесторов в недвижимость.

Согласно Indomio, цены на аренду за квадратный метр составляли 9,50 евро в 2021 году, в самой низкой точке пандемии. Сегодня они взлетели до 16,99 евро, что представляет собой увеличение почти на 80% менее чем за четыре года.

Отчасти это отражает тот факт, что владельцам краткосрочной аренды на время отпуска пришлось перейти на долгосрочную аренду, чтобы заполнить свои квартиры во время локдаунов Covid. Это внезапное увеличение предложения жилья оказало депрессивное влияние на рыночные цены. Эта тенденция немедленно прекратилась, когда владельцы вернулись к туристической аренде.

Однако, если мы вернемся к 2018 году, цена составляла 5,80 евро за квадратный метр. Таким образом, цены на долгосрочную аренду утроились за семь лет. В период с декабря по январь 2024 года цены выросли на 9,75%. Это, очевидно, намного выше общего уровня инфляции.

Для тех, кто хочет арендовать на длительный срок, это, очевидно, отрицательно. Это отражает недостаток строительства жилья, который ограничивает рынок. Это лежит в основе крупных протестов по всей Испании с требованием большего количества жилья и ограничений на аренду для отдыха.

Для тех, кто хочет купить недвижимость для сдачи в аренду, это представляет собой значительную возможность. Однако, учитывая темпы роста за последние семь лет, потенциальные покупатели не должны предполагать, что эта тенденция резкого ежегодного роста будет продолжаться бесконечно.

Аренда для отдыха

Многие люди предпочитают сдавать в аренду на короткий срок туристам не только потому, что это может быть более прибыльным. Это также способ покрыть расходы на владение вторым домом для отдыха, пока они им не пользуются.

Это стало спорным вопросом в Испании, с протестами и ростом регулирования. Важно помнить об этом изменении климата в отношении аренды для отдыха, поскольку существует вероятность того, что в будущем будут введены дополнительные ограничения. Это особенно верно, если вы покупаете в урбанизации, в которой есть общественная организация, например.

Общественная организация может проголосовать за то, чтобы решить, что коммерческая деятельность запрещена в урбанизации. Это может не распространяться немедленно на вашу недвижимость, если у вас уже есть лицензия. Но это может означать, что вы не сможете перепродать ее как недвижимость для сдачи в аренду для отдыха. Это может повлиять на цену перепродажи.

С этой оговоркой аренда для отдыха в Эстепоне может быть довольно прибыльной. Согласно Airbtics, в 2023 году в Эстепоне было 3 678 активных объявлений Airbnb. Они были в основном сосредоточены возле пляжа и в окрестных урбанизациях для отдыха.

Средняя дневная ставка аренды для отдыха в Эстепоне, согласно этому исследованию, составляла 145 евро при заполняемости 61% (или 223 забронированных ночи в год). Это принесло в среднем 31 000 евро в год, что обеспечило владельцам приличную прибыль, даже когда они выплачивали ипотеку и, следовательно, накапливали капитал.

Важно отметить, что это средние цифры. Они включают как очень дешевые квартиры Airbnb, так и роскошные дома и кондоминиумы на берегу моря, которые стоят сотни евро за ночь. Перед покупкой недвижимости для сдачи в аренду важно изучить окрестности и, если возможно, дом, который вы собираетесь купить. Наличие осведомленного и надежного агента по недвижимости является ключевым для этого.

Демография

Значительный рост населения Эстепоны способствует сильному рынку. Она росла вторым самым быстрым темпом среди всех городов Испании в 2022 году, после Торревьехи, добавив 4,6% в том году. В 2023 году она выросла примерно на такую же величину.

И этот рост в значительной степени происходит за счет иностранцев. Согласно отчету в Sur, 81% зарегистрированного роста пришелся на людей с иностранным гражданством. Теперь в Эстепоне проживает около 27% иностранцев, согласно тому же отчету. Это немного меньше, чем в Марбелье, где их почти 30%.

Вся эта статистика говорит о том, что происходит своего рода перебалансировка с относительным сдвигом в сторону Эстепоны. Это также предвещает силу рынка в городе в ближайшие годы.

Марбелья в большей степени переходит к людям с высоким чистым капиталом, которые покупают большие поместья и роскошную недвижимость. Эстепона захватывает большую долю тех, у кого есть располагаемый доход для покупки второго дома или инвестиционной недвижимости, но кто ищет что-то менее показное, чем высококлассный образ жизни Марбельи.

Процентные ставки и экономический климат

В период с 2022 по 2024 год произошел ряд значительных повышений процентных ставок на международном уровне. Это было ответом на инфляцию, возникшую в результате экономических потрясений во время кризиса Covid. В Испании к концу мая 2024 года процентные ставки достигли 4,5%. Это был самый высокий уровень с 2001 года, когда они составляли 4,75%.

В некоторых частях Европы это оказало значительное негативное влияние на рынок жилья. Однако из-за особенностей испанского рынка, особенно на побережье Коста-дель-Соль, влияние было незначительным. Рынок продолжал процветать, и цены росли.

С мая 2024 года процентные ставки снизились, что отражает укрощение инфляции и необходимость сосредоточиться на восстановлении европейской экономики. В центре Европы, в Германии, наблюдается рецессия или стагнация. Однако в Испании экономика растет с поразительной силой, достигнув 2,8% в 2024 году. Туризм, который оказывает непропорционально большое влияние на продажи и цены на побережье Коста-дель-Соль, вырос на огромные 6%.

К концу января базовая процентная ставка в Испании снизилась несколько раз до 2,9%. Ожидается, что Европейский центральный банк (ЕЦБ) снизит процентные ставки на 0,25% на каждом из четырех заседаний, которые он проведет в первой половине 2025 года. Это будет означать процентную ставку менее 2%.

Учитывая общие рыночные условия в Испании, как рынок жилья, так и экономика в целом, мы можем ожидать, что это увеличит спрос и цены на жилье. Это особенно верно, учитывая, что по европейским меркам оно по-прежнему дешево.

Сравните 4000 евро за квадратный метр в Эстепоне с 17 500 евро за квадратный метр в Лондоне, 15 000 евро за квадратный метр в Париже или даже относительно доступными 5 500 евро за квадратный метр в Берлине. Для большинства европейцев это кажется выгодной сделкой, и выгодной сделкой, которая может принести доход в виде краткосрочной аренды для отдыха.

Теперь, похоже, процентная ставка достигнет эффективной нулевой ставки, когда процентная ставка совпадает или ниже уровня инфляции. Ожидается, что на побережье Коста-дель-Соль поступит больше денег, и, следовательно, рост цен будет продолжаться в течение некоторого времени.

Также будет рост в строительном секторе из-за снижения процентных ставок. Исследование Caixa Bank, связанное ранее, прогнозирует, что строительство будет расти темпами 3,3%, что на 1% выше прогнозируемого общего темпа роста испанской экономики.

Наряду со снижением процентных ставок были проведены реформы режимов закона о планировании Андалусии. В совокупности они могут оказать аддитивное влияние на регион Коста-дель-Соль в новых разработках. Это было бы хорошей новостью, учитывая давнюю проблему нехватки начала строительства жилья по всей Испании, включая Андалусию.

Новые роскошные разработки

Как отмечалось ранее, в Эстепону были вложены значительные инвестиции в инфраструктуру, что улучшило качество жизни в городе, а также его красоту. Есть также примечательные разработки, которые происходят в жилищном строительстве, которые стоит отметить.

На ум приходят два проекта. Это разработка возвышенных вилл бренда Tyrian. Кроме того, есть еще одна брендовая разработка под руководством Palya Invest, которую возглавляет испанская звезда тенниса Рафаэль Надаль.

Tyrian — это роскошный жилой проект, расположенный на берегу моря. Он уже заложил фундамент и будет включать 40 домов в роскошном четырехэтажном здании. Он будет иметь услуги, аналогичные пятизвездочному отелю, для жителей. Дома в Tyrian начинаются от 3,4 миллиона евро, и даже до официального поступления в продажу они продали 40% единиц на этапе строительства.

Проект Palya Invest планируется построить в прибрежном районе Лос-Льянос-де-Эстепона. Он также будет включать 40 роскошных домов, хотя они будут представлять собой смесь квартир и вилл. Разработка охватит 36 гектаров и является частью двух проектов — другой в Марбелье, — которые инвестируют 200 миллионов долларов в местную экономику. Ожидается, что он будет завершен в 2027 году.

В прошлом такие демонстрационные проекты класса люкс, как эти, располагались бы в Марбелье. Они являются символом того, что для Эстепоны наступил момент в качестве места класса люкс для туристов, вторых домов и даже основных мест жительства.

Данные свидетельствуют о том, что в ближайшие годы Эстепона увидит устойчивый рост, а также подъем по цепочке создания стоимости. Она становится роскошным брендом, как Марбелья, но со своим отличительным характером. Учитывая рыночные тенденции, она по-прежнему является выгодной сделкой, но цены будут двигаться в сторону более эксклюзивных. Это делает Эстепону отличной инвестицией на будущее, со стабильностью и явным ростом стоимости.

Автор: Adam Neale | Мнение | 7 апреля 2025

• Поделиться собственностью