Это конец арендного бизнеса для отдыха в Испании?

В Испании ожидаются большие изменения в регулировании туристических арендных квартир, начиная с 3 апреля 2025 года. Очень большие изменения.

Если у вас уже есть квартира, которую вы сдаете на Airbnb, на данный момент эти изменения будут относительно незначительными, хотя возможно и дорогостоящими. Самые значительные изменения не будут иметь ретроактивного эффекта.

Однако если вы планировали купить недвижимость в жилом комплексе или многоквартирном доме с ассоциацией владельцев, изменения могут быть очень значительными.

Фоном для всех этих изменений является жилищный кризис в Испании и массовые протесты, которые проходили в последние годы. Эти протесты были направлены, среди прочего, против туристических аренд, таких как Airbnb.

Хотя туристические аренды в некоторых районах усилили конкуренцию за жилье и повысили цены, более серьезной проблемой остается нехватка строительства. В результате существует ежегодный дефицит новых домов по сравнению с количеством новых домохозяйств. Но туристические аренды — более легкая мишень, чем более сложная, структурная проблема строительства.

В результате были введены новые правила, которые были добавлены в качестве поправок к уже существующему Закону о горизонтальной собственности. Эти поправки вносят несколько конкретных изменений, являющихся как инициативой правительства, так и результатом судебных решений. Также предусмотрены меры, чтобы привести Испанию в соответствие с европейскими нормами.

На уровне ЕС ожидается, что страны-члены будут обязаны регистрировать все туристические объекты, которым будет присваиваться номер. Все платформы, такие как Airbnb, должны собирать и передавать эту информацию правительству. Все, кто сдает без этой авторизации, будут подвергаться значительным штрафам до 600 000 евро.

Владельцы имеют время до 1 июля, чтобы зарегистрировать свою недвижимость через онлайн-сайт правительства. Эта регистрация будет требовать ежегодного обновления. Только в Андалусии почти 85 000 туристических объектов, а в Испании в целом около 351 000 объектов с 1,75 миллионами мест для сна. Большинство из них не зарегистрированы.

До сих пор было сложно вывести рынок туристических апартаментов из серой зоны. Например, в Мадриде до сих пор остается 15 000 туристических апартаментов без лицензий, и только 250 были легализованы в 2024 году.

Регуляризация и профессионализация отрасли в принципе не является плохой вещью, в зависимости от того, как это будет реализовано. Это позволяет правительству правильно и научно определять приоритеты политики и регулирования на основе данных, а не предвзятости или идеологии. Конечно, это предполагает честное использование статистики — а это уже большое предположение.

Это также позволяет правительству собирать налоги на доходы от таких объектов. Многие объекты на Airbnb принадлежат нескольким владельцам, которые фактически работают как децентрализованные отели.

В Малаге, например, 74% всех объявлений на Airbnb принадлежат компаниям и людям с несколькими объектами. Около полудюжины компаний имеют более 50 объектов, а одна из них — более 178 объектов.

Отели обязаны платить налоги на свои доходы, почему бы не обязать платить налоги и эти децентрализованные отели? Владельцы долгосрочной аренды также должны платить налоги на свои доходы. Почему не для краткосрочных туристических аренд? Данные свидетельствуют о том, что соблюдение налоговых обязательств для объектов Airbnb довольно низкое, и одно американское исследование показало, что это может составлять всего 24%.

Полные запреты в сообществах

Большую угрозу для владельцев, вероятно, представляют изменения, которые предоставляют новые права ассоциациям владельцев недвижимости. Эти ассоциации существуют во многих жилых комплексах и обязательны для всех многоквартирных домов. В октябре 2024 года Верховный суд Испании постановил, что эти ассоциации могут голосовать за запрет туристических аренд в своем сообществе.

Текущие изменения в законе исходят из этого решения, уточняя и регулируя его. Например, ассоциации владельцев смогут не только запрещать все туристические аренды, но и увеличивать взносы на общие нужды до 20% для тех членов, кто сдает свою недвижимость в аренду как туристическую.

Это должно учитывать дополнительные расходы, связанные с туристами. Однако ассоциация не обязана доказывать эти дополнительные расходы.

Любое запрещение туристических аренд, принятое в сообществе, не будет иметь ретроактивного действия для тех объектов, которые ранее были зарегистрированы в правительстве и, следовательно, являются легальными. Они могут запретить все будущие туристические квартиры.

Кроме того, начиная с 3 апреля, любой, кто захочет получить лицензию на туристическую аренду, должен будет получить явное одобрение ассоциации владельцев большинством в 3/5 голосов на собрании с кворумом.

Новые покупатели недвижимости не получат автоматически туристическую лицензию от предыдущего владельца. Им придется получить разрешение от ассоциации владельцев.

Это, вероятно, приведет к значительному сокращению числа туристических объектов в долгосрочной перспективе. И это сокращение, скорее всего, будет затрагивать отдельных владельцев, а не крупных владельцев недвижимости.

Как вторичный эффект, это может создать давление на снижение цен на жилье в районах с высокой туристической активностью. Потенциальные покупатели вторичных домов будут сталкиваться с трудностью гарантировать доходность недвижимости до покупки, что сделает это рискованным.

Многие иностранцы с домами для отдыха сдают их на Airbnb, когда они не находятся в Испании. Это способ покрыть расходы на обслуживание недвижимости и оплатить свои собственные каникулы.

Будут ли эти люди теперь выбирать другие пути, например, отели, или это приведет к снижению числа туристов? На эти вопросы мы сможем ответить только в течение следующего года, возможно, дольше.

Ясно одно: те, кто владеет незарегистрированными туристическими объектами или хочет преобразовать свою недвижимость в туристическую аренду, даже если только на часть года, должны сделать это как можно скорее. Срок, до которого эти поправки вступят в силу, быстро приближается.

Автор: Adam Neale | Новости о Недвижимости | 4 марта 2025

• Поделиться собственностью