Новости о Недвижимости
2025: Еще один успешный год на Коста-дель-Соль
Никто не может сойтись во мнении о точных цифрах роста цен и продаж на испанском рынке жилья, но все согласны с тем, что они будут высокими. Это относится как к Испании в целом, так и к Коста-дель-Соль в частности.
Например, в статье в El Economista в конце ноября отмечалось, что будет «рост цен, который эксперты оценивают в пределах от 4% до 10%». На консервативном конце находилось исследование Caixa Bank в Каталонии, в то время как более высокая оценка была получена в результате исследования Forcadell и Университета Барселоны.
В последнем исследовании прогнозируется, что продажи жилья достигнут цифр, последний раз достигнутых в пик бума 2000-х годов, до кризиса 2008 года.
Конечно, эти цифры являются средними по всей Испании, и как продажи, так и рост цен распределяются по стране неравномерно. Например, в провинции Малага в 2023–2024 годах цены выросли, по оценкам, на 13,9%.
По данным Idealista.com, в целом по Испании цены выросли на 10,7%. Это означает, что в провинции Малага рост цен был значительно выше среднего по стране.
Какими бы ни были окончательные цифры цен, можно ожидать еще одного успешного года на Коста-дель-Соль, если не произойдет каких-либо серьезных потрясений. Этому есть несколько причин.
Во-первых, экономика Испании остается одной из самых сильных в ЕС, рост которой в 2024 году составит более 2,8–3% по сравнению с Германией, которая находится в рецессии. Прогнозируется, что в следующем году она вырастет на 2,3% по сравнению с 1,3% для ЕС в целом.
Предложение жилья
Во-вторых, испанский рынок жилья по-прежнему сталкивается с долгосрочной нехваткой жилья для удовлетворения темпов формирования новых домохозяйств. Согласно другому исследованию Caixa Bank, этот дефицит жилищного строительства составляет около 40 000 в год.
Нехватка предложения подталкивает вверх цены на жилье, как новое, так и на вторичном рынке. Важно отметить это, потому что, по сравнению с 2007 годом, рост цен не вызван спекулятивным пузырем, как отмечает El Pais.
Проблемы с предложением, хотя и менее взрывоопасны, чем пузыри, носят более затяжной характер. «Решение более сложное: мне кажется, что влиять на рынок со стороны предложения и производства жилья сложнее, чем со стороны финансов», — считает профессор Хосе Гарсия Монтальво.
На решение проблемы инфляции после Covid ушло менее двух лет с помощью жесткой денежно-кредитной политики. Строительство более 40 000 дополнительных домов в год требует более чем одной меры. В результате рост цен на жилье, в том числе на аренду, будет продолжаться выше уровня инфляции.
Это особенно верно в местах на Коста-дель-Соль, где спрос выше, чем в глубине страны. Это, например, причина, по которой цены на жилье в провинции Малага выросли больше, чем где-либо еще в Испании.
Новые законы о планировании
Однако есть надежда на облегчение и в этой области. В 2021 году хунта Андалусии приняла новый режим планирования, известный как LISTA. Похоже, это открыло двери для реформ на местном уровне. Или, по крайней мере, это было частью изменения мышления и политической срочности.
В Марбелье скоро — после десятилетия неопределенности — появится новый общий закон о планировании (POU). За ним в конце этого года или в начале 2026 года последует подробный закон по зонам (PGOU).
Эти изменения уже оказывают влияние на другие муниципалитеты Коста-дель-Соль: Велес-Малага движется к утверждению строительства 3500 домов. Это первая часть из 25 000 новых домов, которые будут построены в конечном итоге, из которых не менее 10% будут выделены под доступное жилье.
Ноябрьское исследование Caixa Bank также показало, что на национальном уровне разрыв между формированием новых домохозяйств и новым строительством сокращается, поскольку первое несколько снижается, а второе увеличивается. Разрыв все еще есть, но это признак оптимизма.
Почему это важно для домовладельцев? Разве не лучше, чтобы цены быстро росли, чтобы увеличить ваш капитал?
Возможно, в краткосрочной перспективе. Но в какой-то момент не имеет значения, есть ли технически пузырь или нет, если цены на дома недоступны для покупателей, а это означает, что вы все равно не сможете реализовать свой капитал. Необходимо найти равновесие.
На политическом уровне, если цены на жилье продолжают расти темпами, намного превышающими инфляцию, это приводит к политической нестабильности. Испания стала свидетелем одних из крупнейших демонстраций по поводу доступности жилья со времен протестов Indignados в 2011 году. Надеюсь, что изменения, находящиеся в стадии реализации, помогут снизить это давление в течение следующих нескольких лет.
Также недавно были сделаны объявления в сфере элитного жилья: фирма Рафаэля Надаля объявила о строительстве 100 новых домов, а покупка La Zagaleta в Бенаависе также ускорит строительство нескольких сотен элитных домов.
Это повысит имидж Коста-дель-Соль как места отдыха класса люкс, что укрепит местный рынок и обеспечит десятки тысяч рабочих мест.
Вероятно, в этом году произойдут и другие изменения, которые повлияют на рынок жилья.
На уровне ЕС, но с учетом Испании, произойдет снижение процентных ставок. Инфляция побеждена, и некоторые страны, такие как Германия, сталкиваются с трудными экономическими ситуациями, требующими стимулирования.
Прогнозируется, что ставки могут упасть до 2% с пика в 4,5% в мае 2024 года. Низкие процентные ставки и общее ослабление кредита приведут к росту активности продаж и стимулируют цены.
Рынок туристической аренды
Однако есть факторы, которые могут замедлить рыночную активность. Много говорилось о доступности жилья и праве на жилье. Многое из этого вращалось вокруг аренды жилья для отдыха в стиле Airbnb и элитного жилья. Многие города, такие как Малага, заморозили выдачу новых лицензий в районах, где туристическая аренда составляет более 10% жилищного фонда. В разработке находятся другие местные правила и ограничения.
В середине января премьер-министр Педро Санчес объявил о 12-пунктном плане решения кризиса доступного жилья в Испании. Этот план, вероятно, не вступит в силу до 2026 года, но если он будет принят — что отнюдь не гарантировано — он добавит веса грузу, навалившемуся на аренду жилья для отдыха.
План Санчеса будет включать в себя взимание с аренды Airbnb тех же налогов, что и с отелей. Также будет выделено больше денег, чтобы позволить местным властям нанять больше инспекторов для борьбы с нелицензированной арендой жилья для отдыха.
Это дополняет шаги, предпринятые ассоциациями жителей во многих пригородах, чтобы запретить Airbnb в своих уставах. Многие иностранные покупатели, например из Великобритании, сдают свою недвижимость в аренду, когда не находятся в Испании. Это может негативно сказаться на продажах и, следовательно, на ценах. Владельцы будут вынуждены покрывать ипотеку и коммунальные расходы круглый год без какой-либо заполняемости, чтобы компенсировать расходы.
План также будет включать большие налоги на перевод собственности для покупки жилья нерезидентами из стран, не входящих в ЕС. Это может охладить энтузиазм на рынке элитной недвижимости, что, очевидно, повлияет на Марбелью и другие места, где иностранные покупатели элитного жилья являются важной частью рыночной экосистемы.
Поскольку схема «Золотая виза», вероятно, будет отменена этой весной, этот налог станет двойным ударом по этому важному сегменту рынка. Остается надеяться, что прочная репутация, качественная недвижимость, обширная инфраструктура и услуги — от гольфа до транспорта — сохранят импульс развития региона.
С другой стороны, будут налоговые льготы — в основном 100% налоговые каникулы — для всех, кто предоставляет долгосрочную аренду по доступной цене. По мере роста региона, в том числе со строительными рабочими и поставщиками услуг для новых запланированных элитных проектов, это может снизить неизбежное давление на жилье.
Однако, несмотря на некоторые проблемы, с которыми сталкивается Коста-дель-Соль, общая картина позитивна. Сильная и стабильная экономика сохранится. И регион является зрелым рынком с высококачественными услугами, нетронутыми пляжами и непревзойденным качеством жизни.
Учитывая все факторы, особенно с учетом того, что процентные ставки снова падают до очень низких уровней, сопоставимых с уровнем инфляции, сейчас хорошее время для покупки или продажи. Впереди у региона несколько хороших лет.
Автор: Adam Neale | Новости о Недвижимости | 27 января 2025
Похожие публикации
