Новости о Недвижимости
Предлагаемые правительством Испании реформы в области жилья: хорошее, плохое и безответственное
После пресс-конференции 13 января, на которой премьер-министр Испании Педро Санчес представил ряд предложений для улучшения ситуации с жильем, возникла паника и контроверсии.
Первая вещь, которую нужно сказать, это то, что людям нужно глубоко вдохнуть. Ни одно из этих предложений пока не является законом, и, учитывая тупик в нынешнем парламенте, большинство из них не пройдет в своем первоначальном виде.
Кроме того, многие из этих мер не вызывают особых споров сами по себе. В основном это косметические меры, которые позволят правительству создать видимость действия, не предпринимая политически затратных шагов.
Например, Socimis — корпоративные инвестиционные общества недвижимости — потеряют свои налоговые льготы, если не будут инвестировать в доступное жилье. Это вряд ли окажет большое влияние на рынок аренды, поскольку в доступном жилье мало прибыли.
Если они не инвестировали в доступное жилье до сих пор, вряд ли это изменится. Но это создаст видимость борьбы с инвесторами-спекулянтами. Будут жалобы со стороны сторонников Socimi, что укрепит политический имидж правительства среди его избирателей. Однако реформа просто означает, что они будут платить налог по тому же тарифу, что и другие корпоративные структуры.
Конечно, это общая модель, следуемая всеми политическими партиями в Испании — шуметь, но мало что делать. Они хотят максимальной электоральной выгоды при минимальных усилиях или риске. Никто не хочет противостоять любому сектору, который обладает хоть какой-то властью. В результате много шума, но реальные изменения минимальны.
Плохое
Самым спорным и возмущающим пунктом в заявлении Санчеса было предложение поднять налог на покупку недвижимости для иностранных граждан, не являющихся гражданами ЕС, до 100% от стоимости жилья. Удвоение стоимости жилья с целью предотвращения спекулятивных покупок недвижимости — это, конечно, безумие и никогда не пройдет в парламенте.
Однако формулировка на испанском языке немного неоднозначна — и, возможно, это намеренно — но ее можно интерпретировать как предложение увеличить налог на 100%, что приведет к его увеличению с 6,5% до 13%. Поскольку в официальном заявлении правительства упоминаются Канада и Дания как примеры, это, скорее всего, будет более реалистичной интерпретацией.
Канада, например, взимает налог на спекулятивные покупки для иностранцев в размере 25%. В Дании существует налог в 20% на роскошную недвижимость, хотя они не различают покупателя по национальности.
Это не значит, что это не неправильный путь. Проблема высоких цен на жилье в Испании — это проблема нехватки строительства, а не иностранных спекулянтов, скупающих всю недвижимость.
Что более важно, это, скорее всего, не произойдет. Есть тупик в парламенте, как было сказано выше. Также ЕС имеет свои правила относительно видов налогов, которые разрешены. Дискриминационный налог по национальности будет нарушать статью 63 Договора о функционировании ЕС.
Наконец, и, возможно, самое важное, налоги на передачу земли определяются на региональном уровне, а не на национальном. Большинство региональных правительств уже пообещали снизить этот налог.
Это не означает, что у правительства Испании нет рычагов давления на региональные власти, чтобы заставить их выполнять свои требования. Но идея вести борьбу с региональными властями по налогу, который не пройдет через парламент, является тупиковой.
Это больше похоже на попытку протестировать реакцию на идею повышения этого налога. Безответственно, учитывая возможное влияние? Да. Объявление о реальной политике, которая будет реализована в ближайшем будущем? Нет.
Хорошее
Для объективности стоит отметить, что среди 12 предложений по реформе жилья есть и положительные меры, которые стоит рассмотреть. Например, Санчес предложил план модернизации, повышения эффективности, скорости и устойчивости строительной отрасли.
Эта программа называется PERTE, и она будет реализована в Валенсии, чтобы ускорить восстановление города после трагической бури этой зимой. Как всегда, важно, чтобы детали реализации программы действительно были направлены на создание реальной разницы, а не на создание «белого слона».
Для того чтобы облегчить долгосрочную аренду, правительство предлагает предоставить владельцам жилья налоговую скидку в 100%, если они сдают недвижимость по доступным ценам. Это тоже может послужить стимулом для рынка аренды и гораздо предпочтительнее модели, которая наказывает владельцев и заставляет их вовсе не сдавать жилье.
Даже повышение налогов для платформ вроде Airbnb не выглядит чрезмерным. Как сообщается в Euroweeklynews.com, «платформы, такие как Airbnb, столкнутся с более высокими налогами, переквалифицировав туристические апартаменты в бизнесы, чтобы привести их к уровням налогообложения отелей».
Необходимо признать различия в сервисах и рыночных нишах, которые заполняют отели и аренда через Airbnb. Но кто может отрицать, что оба являются бизнесами и должны рассматриваться как таковые? Любой другой подход является несправедливым субсидированием одного из них в ущерб другому.
Точно так же правительство предлагает восстановить Министерство жилищного строительства, которое было упразднено в период кризиса 2008 года. Учитывая, что процент социального жилья в Испании является самым низким в Европе, а также наличие жилищного кризиса, создание Министерства жилищного строительства — это не плохая идея. Не лишним будет и то, что оно должно что-то делать с пустующими жилыми помещениями, которые остались после ликвидации плохих банков.
Однако нужно также сказать, что эти предложения, скорее всего, не решат проблему дефицита жилья. Согласно исследованию Caixa Bank в конце 2024 года, разрыв между новыми домохозяйствами и разрешениями на строительство остался на уровне около 30 000.
Это лучше, чем в период пост-Covid, когда разрыв составлял 90 000 в год. Но это все равно недостаточно. Остается вопрос, будет ли достаточно усилий, чтобы наводить порядок в некоторых областях, которые сами по себе не имеют большого значения.
Вряд ли это будет достаточно, и вопрос остается в том, имеет ли какая-либо политическая партия в Испании достаточно мужества для того, чтобы разобраться с этой проблемой. Нам нужно выйти за пределы обвинений в адрес богатых генераторов или арендаторов с низким доходом как источников проблемы.
Кроме того, для того чтобы иметь основанный на фактах подход к решению проблемы, нам необходимо избегать панических реакций на предложения правительства. Большинство мер уже были опробованы в других странах мира — сработали ли они или нет? Если да, то почему или почему нет?
Автор: Adam Neale | Новости о Недвижимости | 20 января 2025
