Мнение
Прорыв в жилищной реформе: миф или реальность?
Прорыв в жилищной реформе: миф или реальность?
За последние шесть месяцев в Испании прошла целая серия, порой весьма крупных, протестов, вызванных гневом населения из-за нехватки доступного жилья. Эти протесты зачастую связаны с акциями против «избыточного туризма» в определённых регионах, таких как Балеарские и Канарские острова. Давление со стороны этих протестов привело к ряду реформ и предложений новых реформ. Однако, вместо того чтобы ослабить движение и снизить накал гнева, оно, по-видимому, усиливается. Что это означает для жилья, покупателей, арендаторов и владельцев недвижимости?
В октябре уже прошло как минимум три демонстрации в поддержку доступного жилья. 20 октября на Канарских островах собрались от 10 до 30 тысяч человек. Днём ранее в Валенсии было от 15 до 50 тысяч участников (различие связано с разными оценками полиции или местных властей и организаторов). Крупный протест также запланирован на 9 ноября в Малаге.
13 октября в Мадриде прошла массовая демонстрация, которая, по утверждениям организаторов, собрала 100 000 человек. Это было бы крупнейшим протестом по жилищному вопросу на сегодняшний день. Это ставит текущее движение на один уровень с так называемым движением 15-M, также известным как Los Indignados, которое проходило в 2011 году, в разгар экономического кризиса.
То движение вызвало раскол двухпартийной политической системы Испании на обоих концах политического спектра. Оно привело к появлению партий Podemos слева и Ciudadanos справа. Спустя тринадцать лет влияние 15-M всё ещё ощущается, хотя Ciudadanos больше не существует, а Podemos разделилась на несколько групп.
Конечно, нельзя предсказать будущее или предполагать, что история повторяется, но очевидно, что это не единичные протесты. И очевидно, что они оказывают влияние как на принятие законов, так и на их исполнение.
Это проявляется в том, что партии по всему политическому спектру внезапно начинают предлагать или вводить жилищные реформы либо более строго применять существующие законы.
Ранее я уже писал о Законе о жилье 2023 года, который стал первой реакцией на нарастающую потребность в решении проблемы. Как я тогда утверждал, этот закон в значительной степени наказал владельцев недвижимости вместо того, чтобы создать условия для строительства большего количества жилья.
С тех пор, как я написал об этом более года назад, масштаб проблемы — и связанный с ней гнев — стал очевиднее и только усилился. Я неоднократно возвращался к этому вопросу. Как показала очень подробная статья в El Pais, затраты на жильё росли намного быстрее, чем заработная плата или общая инфляция.
Статья также указывает, что, несмотря на рост числа новых домохозяйств в Испании на уровне 221 000 в год (2023 г.), количество новых домов, которые строятся, составляет всего около 90 000 в год.
Основная проблема
Указанный выше факт — несоответствие между числом необходимых новых домов и числом строящихся — является основной причиной жилищного кризиса в Испании. Этот разрыв лежит в основе всех симптомов, подпитывающих кризис.
Некоторые из этих симптомов включают в себя недобросовестных операторов, которые пользуются отчаянием арендаторов. Сюда входят риэлторы, незаконно взимающие с арендаторов плату за поиск, или владельцы, заставляющие арендаторов оплачивать аренду на шесть или более месяцев вперёд.
Существует также соблазн предоставлять только краткосрочные договоры аренды, несмотря на желание арендатора заключить долгосрочный договор, поскольку это позволяет владельцам повышать арендную плату выше установленного контролем уровня.
И, конечно, есть соблазн воспользоваться туристическим бумом в определённых регионах и сдавать квартиры на Airbnb и других подобных платформах. Если можно удвоить доход и иметь больший контроль над обслуживанием инвестиционной недвижимости, неудивительно, что многие выбирают этот путь.
В некотором смысле, феномен Airbnb отделён от общей жилищной проблемы. Если бы строилось достаточно домов, это не устранило бы опасения по поводу превращения районов в «Диснейленды», но, по крайней мере, исключило бы дефицит жилья как один из факторов этого спора.
Между высокой концентрацией объектов на Airbnb и стоимостью жилья существует определённая связь. Однако жилищный кризис существует и вне туристических регионов. По всей стране жильё становится недоступным. Это привело к тому, что Испания имеет один из самых высоких показателей взрослых детей, живущих с родителями, в ЕС — 66%. Треть испанских домохозяйств тратит более трети своего дохода на жильё.
Предлагаемые решения
Масштаб кризиса настолько велик, как экономически, так и политически, что политики больше не могут уклоняться от действий.
Наиболее обсуждаемые реформы касаются ограничения лицензий на Airbnb в различных городах. Для многих людей большое количество туристов в высокий сезон является наиболее очевидным и видимым символом жилищной проблемы.
Но есть и другие реформы, которые уже происходят или готовятся.
21 октября El Pais также сообщил о подавлении незаконной деятельности со стороны Министерства по делам потребителей, таких как взимание риэлторами платы за поиск или требование от потенциальных арендаторов оплаты за несколько месяцев вперёд. Не было указано количество расследований, что вызывает подозрение, что испанское правительство распространяет эту новость, чтобы заявить: «Смотрите, мы что-то делаем!» Если бы это было широкомасштабное подавление с реальным влиянием, они бы продемонстрировали цифры.
Также существует несколько реформ, которые испанское правительство пыталось провести этой осенью, касающихся жилья в стиле Airbnb, но безуспешно. С учётом продолжающегося гнева и протестов, теперь кажется, что они смогут провести серию регуляторных реформ. Никто не хочет препятствовать жилищной реформе в нынешней атмосфере.
Эти реформы включают несколько ключевых моментов. Во-первых, создание национального реестра для жилья, предлагаемого на цифровых платформах для туристической, сезонной или краткосрочной аренды. В случае принятия эти объекты будут получать регистрационный номер, соответствующий нормам их автономного сообщества.
Это соответствует уже принятому закону ЕС, но теперь испанское правительство ускоряет его внедрение, запланировав его на начало 2025 года вместо 2026, как предписывает закон.
Второй пункт закона касается соблюдения требований.
Недвижимые порталы, такие как Airbnb, Booking, Idealista и Fotocasa, будут обязаны гарантировать, что их объявления на такие виды аренды имеют и отображают идентификационный номер.
На национальном уровне арендодатели должны будут обосновать использование краткосрочного или сезонного контракта вместо долгосрочного, который предоставляет арендаторам больше прав. Это направлено на предотвращение незаконного повышения арендной платы.
Будет сопротивление и публичные демонстрации различных партий, стремящихся заручиться поддержкой своих сторонников. Однако на уровне автономных сообществ также появляется ряд новых нормативов, например, в PP-контролируемых городах, таких как Малага, и на уровне региона Андалусия. Все пытаются занять выгодную позицию.
Приведение порядка на рынке аренды — это не плохо. Правильное лицензирование и регистрация объектов на Airbnb также необходимы. Безусловно, обычные отели должны получать лицензии, как и любой другой бизнес в стране. Я также писал о необходимости регулирования в сфере недвижимости.
Однако вызывает опасение то, что регулирование и запреты (или их объявления) не заменяют действия, которые могут действительно повлиять на жилищный кризис. И, рискуя показаться как заезженная пластинка — единственный способ решить жилищный кризис — это построить больше домов, достаточно для покрытия новых домохозяйств.
Думаю, что нам не хочется жить в обществе, пытающемся решать социальные и политические проблемы через репрессивные меры. Законы и правила необходимы, но нам также нужно сосредоточиться на решении основных проблем, а не только их симптомов.
Штрафы для арендодателей могут сократить число тех, кто пытается использовать дефицит жилья для повышения цен. Это может сократить число риэлторов, взимающих плату за поиск. Но штрафы не строят дома.
Автор: Adam Neale | Мнение | 27 ноября 2024
