Мнение
Рынок недвижимости Испании возвращается к нормальной, здоровой модели роста
Испанский рынок недвижимости продолжает демонстрировать значительную силу, что свидетельствует о дальнейшем росте в ближайшие годы. Однако, чтобы увидеть эту тенденцию, необходимо рассмотреть некоторые из цифр в более широком контексте из-за искажений периода Covid и непосредственного пост-Covid.
Также существуют структурные элементы испанского рынка жилья и рынка жилья на Коста-дель-Соль, строительства и ценообразования, которые являются внешними, но тем не менее на него влияют. Но начнем с контекста COVID/post-COVID.
Понимание контекста Covid/Post-Covid
Помня об этом контексте, важно, если мы собираемся правильно интерпретировать данные рынка. Например, аналитики начинают пропускать обычные сравнения текущих данных с годами, непосредственно предшествующими. Вместо этого они сравнивают текущие данные с годами до 2020 года, когда началась пандемия COVID-19. Они утверждают, что экономическое поведение в период с 2020 по 2022 годы может вводить в заблуждение, учитывая дикие колебания, вызванные пандемией и ее последствиями.
Если мы сделаем эту корректировку, картина для Испании выглядит очень позитивно, особенно для таких регионов, как Малага и Коста-дель-Соль, где количество иностранных покупателей и рынок роскошного жилья компенсируют негативные факторы, такие как инфляция.
Общая картина для Испании
Начнем с некоторых сырых цифр, которые предполагают мрачную картину испанского рынка недвижимости по сравнению с 2022 годом. Эти цифры стоит разобрать, чтобы понять их истинное значение и увидеть, почему они неверны.
Согласно сырым данным, продажи жилья упали на 9,7% в 2023 году (10,8% для вторичного жилья, 4,8% для нового жилья) по сравнению с 2022 годом. Также произошло снижение роста цен на жилье. Как видно из следующего графика, рост цен снизился во время локдаунов Covid. Они начали быстро расти в начале 2021 года, когда экономика открылась, а затем снизились в 2022 году.
Однако эти цифры искажены сравнением с 2022 годом. В этом году рынок недвижимости пережил всплеск отложенного спроса после пандемии Covid-19. Чтобы правильно позиционировать продажи 2023 года в контексте общих тенденций, нам нужно рассмотреть их в отношении последнего года продаж до Covid. Последний год, в котором был «нормальный» рынок. Согласно тому же отчету Caixa Bank, что мы находим, так это то, что продажи жилья в Испании выросли на 16,1% по всей стране по сравнению с 2019 годом.
Провинция Малага и Коста-дель-Соль
То, что применимо к испанскому рынку недвижимости, также очевидно, когда мы рассматриваем региональную статистику провинции Малага и Коста-дель-Соль. Как и в остальной Испании, продажи жилья в провинции Малага снизились после всплеска спроса, который мы видели после пандемии в 2022 году. Например, 32 115 сделок с недвижимостью было совершено с января по ноябрь 2023 года. По сравнению с 2022 годом, это снижение на 17,75% от более чем 39 000 продаж в общей сложности.
Это выглядит тревожно, пока мы не сравним это с до пандемическими сделками: их было 27 710 в 2019 году, что означает рост на 15,9% между этим годом и 2023 годом. Это примерно 4% годового роста, что очень здорово.
Согласно той же статье в Sur in English, цитирующей представителя Idealista.com, снижение продаж жилья может на самом деле быть результатом недостатка предложения так же, как и любого другого фактора:
«…падение не является катастрофой для рынка, так как оно, кажется, больше связано с сокращением доступного для продажи предложения, чем с резким падением спроса. Очень вероятно, что следующие данные о закрытии 2023 года приведут объем сделок к чуть менее 600 000 единиц и станут вторым по величине объемом продаж после 2022 года«.
Как демонстрирует следующий график, общая картина более сложна. Даже до пандемии, в 2017 году, наблюдался пик продаж жилья в провинции Малага. За этим последовало снижение, которое стало значительным с началом Covid. В ноябре 2023 года, как показано на графике, продажи остались чуть выше пика 2017 года. Это свидетельствует о возвращении к нормальному росту продаж жилья.
Роскошные дома: самый сильный драйвер?
Помимо общей силы рынка Коста-дель-Соль, мы также видим, что покупки роскошных домов играют непропорционально большую роль здесь. Согласно отчету о рынке роскошного жилья в Испании, опубликованному Hiscox, в 2023 году в провинции Малага было выставлено на продажу 2 500 домов стоимостью более 3 миллионов евро, что составляет 34% от общего объема испанского рынка супер-люкса. Большинство этих элитных домов находятся в Бенахависе, Эстепоне и Марбелье, районе, известном как Золотой треугольник.
Иностранные инвесторы с очень высоким чистым капиталом стекаются для покупки роскошных вилл, квартир и пентхаусов, привлеченные благоприятным климатом Испании, образом жизни и хорошей стоимостью по сравнению с другими первоклассными европейскими направлениями. Цены в сегменте роскошного жилья в Испании выросли на 10-20% с 2021 года.
В сегменте супер-люкса средняя стоимость домов в Бенахависе составляет 6,8 миллиона евро при средней цене 6 437 евро за квадратный метр. В Марбелье средняя стоимость составляет 7 миллионов евро, при цене за квадратный метр, приближающейся к 11 000 евро. Для сравнения, средняя цена за квадратный метр по Испании составила 2 152 евро.
В целом рынок роскошного жилья в Испании показал замечательную устойчивость по сравнению с некоторыми другими европейскими странами. Великобритания, например, понесла значительные потери в объемах продаж и ценах. Сектор первоклассной недвижимости в Испании, напротив, продолжает процветать. Это различие можно объяснить несколькими факторами. Привлекательный образ жизни Испании, отличный климат и относительная доступность делают ее привлекательным предложением для состоятельных покупателей, ищущих европейскую базу.
Положительное влияние иностранных покупателей
К концу 2023 года иностранцы составляли треть всех покупок жилья в городах золотого треугольника Коста-дель-Соль. Сравните это с остальной частью Испании, где иностранные покупки составляют только 21,4%. Британцы продолжают лидировать в рейтинге иностранных покупателей, за ними следуют шведы, голландцы и бельгийцы.
Еще одним движущим фактором стали мировые события. Например, с войной в Украине, русские исчезли, тогда как число украинцев растет. Спрос со стороны покупателей из конфликтных зон, таких как Украина и Израиль, растет, превращая Марбелью в » убежище«, по словам Хосе Карлоса Леона, президента LPA (Leading Property Agents of Spain). Некоторые ищут недвижимость среднего и высокого уровня стоимостью от одного до трех миллионов евро.
Некоторые предполагают, что число американских покупателей жилья, уже растущее, увеличится из-за событий в их стране. Согласно Генеральному совету нотариусов Испании, граждане США купили более 2 600 домов в Испании между второй половиной 2022 года и первой половиной 2023 года, побив рекорды.
Интересно, что хотя ранее Мадрид был местом, где концентрировались покупки домов американцами, теперь это не так. Предпочтительные места для американских покупателей переместились в Барселону и Валенсию, с Коста-дель-Соль, как я предполагаю, входящей в топ-3 в ближайшие 5 лет.
Цены и инфляция
Как отмечено выше, цены на жилье в Испании, особенно в прибрежных районах, остаются удивительно стабильными. За последние два года они росли выше уровня инфляции как во время всплеска покупок после пандемии, так и в 2023 году, когда рынок вернулся к «нормальности».
Что может объяснить тот факт, что цены на жилье в Испании выросли в первом квартале 2024 года на 7% (3,68% с учетом инфляции) по сравнению с предыдущим годом? Точно так же в 2023 году цены выросли на 8,16% (4,19% с учетом инфляции).
Здесь играют роль несколько факторов. Один из самых важных — это то, что, хотя цены в Испании растут, они делают это с очень низкого уровня. Кризис на рынке жилья 2007-2013 годов особенно сильно ударил по испанскому рынку. Только сейчас цены достигают уровней, сравнимых с 2007 годом, спустя 17 лет.
Это означает не только то, что покупка даже роскошного дома все еще кажется выгодной сделкой, особенно для иностранных покупателей. Это также означает, что они готовы повышать цену, чтобы получить дом, который они хотят, потому что по сравнению с их родной страной, это все еще кажется выгодной сделкой.
Второй фактор, особенно в прибрежных районах, — это устойчивый рост туризма. Это сделало недвижимость, приобретенную для туристической аренды, качественной инвестицией с солидной доходностью. Как отмечает исследование Caixa Bank CaixaBank Research за 2024 год:
CaixaBank Research прогнозирует, что ВВП туристического сектора вырастет на 2,5% в реальном выражении в 2024 году, достигнув уровня на 7,1% выше уровня 2019 года. Он завершил 2023 год с годовым ростом на 6,9% и превысил уровень 2019 года на 4,5%.
Третий фактор, связанный с первыми двумя, заключается в том, что новое строительство жилья в Испании, особенно в районах с высоким спросом, таких как Коста-дель-Соль, отстает от спроса.
«В 2023 году количество начатых строительных объектов увеличилось на 1,1% в годовом исчислении до 98 040 единиц, что является улучшением по сравнению с ежегодным снижением на 3,5% в предыдущем году, согласно данным Министерства развития. Точно так же завершение строительства жилья также незначительно увеличилось на 0,7% до 80 473 единиц в 2023 году, что контрастирует с падением на 4,9% в 2022 году.»
Эти улучшенные показатели являются хорошим знаком, указывающим на восстановление в строительстве жилья. Но при росте продаж на 4% в год отставание между спросом и предложением продолжается. Исследование Idealista утверждает, что этот долгосрочный структурный дисбаланс между спросом и предложением является еще одним фактором, создающим давление на повышение цен. Часть проблемы связана с инфляцией в ценах на строительные материалы, которая, по некоторым исследованиям, должна стабилизироваться.
Независимо от того, снизится ли инфляция, долгосрочный структурный дисбаланс вероятно останется проблемой. Это особенно верно, так как правительство в настоящее время не имеет четкого плана действий по стимулированию нового строительства.
Есть надежда, что движение к реформам планировочного режима в Андалусии, таким как LISTA или новый PGOU/POU в Марбелье, поможет смягчить эту проблему. Но мы можем принять продолжение роста цен в краткосрочной и среднесрочной перспективе.
Взгляд в будущее
В целом цифры показывают, что рынок явно прошел через период корректировки после эпохи пандемии. «Иррациональное изобилие», сопровождавшее открытие экономики после COVID, не могло продолжаться.
Понимание того, что 2022 год был краткосрочным искажением, помогает нам иметь ясное представление о реальном состоянии рынка. Учитывая, что продажи остаются выше до пандемического пика 2017 года, это свидетельствует о том, что мы все еще находимся на солидном рынке с высоким спросом.
По словам Пелайо Барросо, национального директора по исследованиям Savills, цитируемого в недавней статье Idealista о состоянии рынка недвижимости, спрос выше ожиданий:
«Спрос развивался очень позитивно. Он растет примерно на 10% по сравнению с тем же периодом прошлого года, который был очень хорошим годом с точки зрения продаж. Однако активность по развитию все еще сильно отстает. В начале года мы думали, что это будет хороший год, но больше в соответствии с 2023 годом. Мы удивлены силой спроса, превышающей первоначальные ожидания.»
Существуют некоторые встречные ветры, так как последствия пост-Covid инфляционного скачка затруднили рост рынка; все, от высоких процентных ставок до низкого уровня строительства. Однако тенденции в недвижимости, делающие Испанию привлекательным направлением, предполагают, что цены останутся стабильно растущими в ближайший период.
Автор: Adam Neale | Мнение | 30 июля 2024
