Мнение
Ослабит ли запрет на Airbnb кризис долгосрочной аренды жилья?
Я только что закончил писать последний материал о взрывном появлении движений против «массового туризма» и изменениях законодательства в отношении аренды туристических квартир, когда появилась новость, что Барселона запрещает все аренды через Airbnb.
Это удивительное развитие событий в своей радикальности. Полные последствия для туристического рынка Барселоны — ключевого элемента экономики Барселоны — потребуют лет, чтобы проявиться. Тем не менее, уже началось обсуждение того, какое влияние это окажет на напряженный рынок жилья в Барселоне.
Например, Spanish Property Insight, источник надежного анализа и статистики по рынку жилья, опубликовал интересный анализ. Они утверждали, что запрет не окажет никакого влияния на рынок арендного жилья. Они утверждают, что несвязанные факторы, такие как новый закон о жилье в Испании, гарантируют, что рынок аренды продолжит ухудшаться.
Регулирование в Барселоне
Прежде чем углубляться в детали этого аргумента, давайте поговорим о самом законе Барселоны. С 2012 года в Барселоне действует система лицензирования для тех, кто хочет сдавать квартиру через онлайн-платформу для туристической аренды.
Во многих отношениях город Барселона был пионером, к лучшему или к худшему, в регулировании туристических квартир в Испании. Он вводил все более жесткие регуляции в попытке снизить давление на рынок аренды и сохранить традиционный характер районов — с ограниченным успехом.
Это неудивительно, учитывая, что Барселона притягивает более 12 миллионов туристов в год (данные за 2023 год) в городе с населением 1,6 миллиона человек. Это принесло в общей сложности 9,6 миллиарда евро и обеспечило работой 100 000 человек.
Городской совет Барселоны публикует очень подробные ежегодные отчеты, и отчет за 2023 год (см. Capsule 1) показывает, что, хотя 7,8 миллиона туристов останавливались в отелях, туристические дома типа Airbnb составили 2,9 миллиона. Согласно тому же исследованию, количество лицензированных домов типа Airbnb приближалось к 10 000 в 2023 году.
Все это говорит о том, что туризм — очень важная тема для Барселоны.
Помимо экономических выгод в виде занятости и туристических расходов в городе, это имело и негативные последствия, которые будут знакомы любому, кто живет в сильно туристическом районе. Существует нехватка доступного жилья, ощущение утраты культурной идентичности в районах, где мало местных жителей могут найти доступные квартиры и т.д.
Например, цены на аренду жилья выросли на 70% за последнее десятилетие, в то время как цены на покупку выросли на 40%.
С учетом этого, администрация города от PSOE приняла «закон о закате» для всех 10 101 лицензий типа Airbnb в городе. К 2028 году все они истекут и не будут продлены. Кроме того, они работают над законом, обязывающим всех застройщиков выделять 30% новых домов под социальное жилье.
Это очень важное событие, которое несомненно окажет воздействие на всю Испанию. В Валенсии, после решения Барселоны, разрабатывается закон, запрещающий любые новые лицензии на туристические квартиры в старом городе.
Возвращаясь к аргументу в Spanish Property Insights — который также является аргументом, выдвигаемым операторами туристических квартир. Они начинают с утверждения, что устранение 10 101 туристических квартир составляет всего 1,1% жилищного фонда Барселоны. Как это может что-то изменить?
За исключением того, что это несколько, скажем так, корыстное число.
Честный Учет
Во-первых, это число основано на лицензированных квартирах типа Airbnb. Однако, по оценкам некоторых — таких как сайт наблюдения Inside Airbnb — только 41% объявлений Airbnb имеют лицензию, в то время как 32,5% не лицензированы, а остальные освобождены от лицензий.
Они получают свои данные путем сбора данных с сайта Airbnb, что не включает booking.com, VRBO и т.д. Но согласно их модели данных, в Барселоне есть 18 519 объявлений на Airbnb.
Кроме того, только 60% объявлений предназначены для всей собственности, а 39% — для частной комнаты в совместно используемой собственности. Это означает, что только Airbnb представляет собой 11 100 объектов плюс еще 7 000 многокомнатных объявлений. Но это не единственная причина, по которой число 1,1% является проблематичным.
Вторая причина в том, что комментаторы учитывают общий жилищный фонд — включая собственное жилье. Но это сравнение яблок с апельсинами. Фактически, согласно статистике города, арендный фонд в Барселоне составляет 290 416 единиц. Предполагая, что 15 000 лицензированных и нелицензированных объектов типа Airbnb составляют более 5% арендного фонда, выделенного на туристическую аренду типа Airbnb — и это может быть еще больше. Одно исследование в 2015 году утверждало, что это 6,85%.
Влияние на Арендные Цены
Кроме того, если вы посмотрите на карту ниже, также от Inside Airbnb, вы увидите, что туристические аренды сильно концентрируются в небольшой области. Вне центра города практически нет аренды Airbnb.
Чтобы честно учитывать влияние Airbnb на доступность арендного жилья, мы должны рассматривать арендный фонд только в тех областях, где мы находим Airbnb. Кажется очевидным, что в многих частях исторического центра значительно более 10% арендного фонда посвящено аренде Airbnb. Этот шаблон точно такой же, как в каждом туристическом районе — высокая концентрация в центре города, возле пляжа, старого города и т.д.
В 2023 году я писал о вопросе аренды типа Airbnb и их влиянии на местные арендные цены, используя другие исследования. Вот что я писал тогда:
«Безусловно, есть доказательства того, что высокие концентрации туристических арендных объектов действительно оказывают влияние на арендные цены в пределах региона города. Например, исследование 2019 года утверждало следующее:
“Результаты показывают, что увеличение интенсивности Airbnb на одну стандартную девиацию связано с увеличением арендной платы на 7,3%.”
Ну, если большие участки центра Барселоны имеют более 10% «интенсивности Airbnb», я оставлю вам расчеты, что это означает в терминах арендной платы.
Когда я писал вышеупомянутую статью, почти ровно год назад, я был более осторожен в оценке влияния Airbnb на стоимость аренды и качество жизни. Но я думаю, что недавние, очень крупные уличные протесты и более широкие опасения по поводу «перетуризма» показывают, насколько глубоко ощущается это влияние.
Основные Проблемы Вне Airbnb
Это порочный круг: больше туристов = больше спроса на краткосрочное жилье = меньше предложения долгосрочного жилья = меньше предложения жилищного фонда в определенных районах = рост цен = местные жители вытесняются с рынка.
Этот момент также необходимо подчеркнуть.
Простое запрещение туристических квартир не решит кризис аренды жилья в Испании. Существуют более крупные структурные проблемы, которые привели к долгосрочной нехватке нового строительства жилья. Если вернуться на несколько лет назад, после COVID, ситуация была совсем другой. Согласно этому исследованию престижного института Brookings, после COVID наблюдался избыток доступного арендного жилья.
«В результате кризиса [COVID] предложение арендного жилья в Испании увеличилось на 52% с сентября 2019 года по сентябрь 2020 года. Одним из факторов является перевод туристических и краткосрочных арендных объектов на долгосрочный арендный рынок и изменение продажи на аренду для владельцев, которые не могут достичь своих ценовых ожиданий.»
Однако, снова используя пример Барселоны, статья Spanish Property Insight утверждает следующее в 2024 году:
В результате социалистической политики предложение долгосрочной аренды во многих испанских городах резко сократилось, особенно в Барселоне, где 30% объявлений о аренде теперь предназначены для сезонной аренды, увеличение на 53% за год, в то время как долгосрочные аренды сократились на 15% по сравнению с предыдущим годом, согласно порталу недвижимости Idealista.
Они используют это как доказательство того, что недавняя реформа жилищного законодательства Испании «уничтожила рынок долгосрочного жилья». Я не согласен с жилищным законодательством PSOE и писал о том, почему это не решит проблемы, с которыми мы сталкиваемся. Но приведенный выше аргумент о рынке арендного жилья не выдерживает критики.
Равным образом вероятно, что с возвращением бурного туризма после COVID владельцы вернули свои объекты в краткосрочную туристическую аренду. Более того, вместе с этим туристическим бумом наблюдается бум продаж и цен на жилье, что еще больше снижает запас и подпитывает постоянно растущий рынок туристической аренды.
Не будем забывать и о жителях, которые воспользовались бурным рынком продаж для продажи арендного фонда, что еще больше снижает долю долгосрочной аренды на рынке.
Нам может быть приятно набрать очки против правительства, но это не единственная причина увеличения туристической аренды и уменьшения долгосрочного жилищного фонда. И, как показывают недавние протесты, нельзя скрыть правду от тех, кто ее испытывает.
Автор: Adam Neale | Мнение | 15 июля 2024
Похожие публикации
