Мнение
Марбелья вновь готовится к взрыву благодаря громким именам в сфере недвижимости
Целый ряд известных международных компаний в сфере недвижимости либо уже открыли, либо собираются открыть офисы в ближайшие месяцы. Эти агентства включают такие компании, как The Agency (115 офисов в 12 странах) и Colliers International (19 230 сотрудников), а также несколько крупных международных брендов с соответствующим количеством сотрудников, которые в настоящее время исследуют рынок для открытия новых офисов и присутствия в Марбелье.
Также есть партнеры, включая Sotheby’s (1 713 сотрудников) и Christie’s (1 350 офисов в 48 странах), а также некоторые скандинавские агентства, которые активно вкладываются в маркетинг и открытие новых офисов. Некоторые уже были здесь и потерпели неудачу, в то время как другие только начинают осваивать рынок. Одно можно сказать наверняка: Золотая Миля Марбельи снова станет ареной классических битв брендов.
Для тех из нас, кто был здесь во время бурного бума начала 2000-х годов и пережил финансовый кризис 2007-2008 годов, всё это кажется очень знакомым. Большой вопрос, слон в комнате, заключается в том, является ли это признаком зрелого и устоявшегося рынка или поздним вступлением на вечеринку века.
Только время покажет.
Вход в жесткий и нерегулируемый рынок
Очевидно, что они войдут в один из самых жестких и нерегулируемых рынков недвижимости в Европе. Будут жертвы. Это просто невозможно при таком количестве людей, которым нужно кормиться, и таком малом количестве предложений на рынке, чтобы все могли зарабатывать на жизнь.
Конкуренция уже жесткая, но если рынок продолжит текущую траекторию с увеличением конкуренции и уменьшением предложений, она станет ещё жестче. Бюджеты на маркетинг будут расти, количество офисов и сотрудников увеличиваться, опытный персонал будет трудно найти и удержать.
Instagram будет переполнен еще большим количеством красивых изображений людей, пытающихся продать красивые дома. Журнал Essential Marbella удвоится в размере, а открытые показы будут заполнены агентами, одетыми для успеха.
Во многих отношениях это хорошие новости для Марбельи и признание ее статуса как бренда недвижимости в Испании. Однако, возвращаясь к моему началу, вопрос заключается в том, сможет ли Марбелья — и Золотая Миля — прокормить столько людей.
Еще один интересный факт заключается в том, что большинство этих игроков сосредоточены на небольшой части рынка люксовых объектов. Согласно недавней статье в Sur, количество люксовых домов стоимостью более 3 миллионов евро составляло 3,5% рынка в Марбелье и Бенахависе, или 2 900 домов, на конец 2022 года.
Малага против Мадрида
Количество агентов
Как я уже писал ранее, рынок недвижимости в Испании в значительной степени нерегулируемый, без MLS, централизованных стандартов или даже региональной стандартизации. В результате трудно точно узнать количество практикующих агентов недвижимости в любой момент времени (не говоря уже о квалифицированных и обученных).
На idealista.com было зарегистрировано 862 агента или агентства только для Марбельи и 2 280 для Мадрида. Население Мадрида составляет более 3 миллионов человек, в то время как население Марбельи составляет около 150 000 человек.
Это означает, что в Мадриде на одного агента недвижимости приходится 1 315 человек, в то время как в Марбелье на каждые 174 человека приходится один агент недвижимости. Другими словами, на каждый рейс в и из аэропорта Малаги у вас есть шанс встретить агента по недвижимости!
Размер рынка
Взяв другую статистическую выборку, Национальный институт статистики (INE) насчитал 34 251 продажу в провинции Малага за период с января 2023 года по декабрь 2023 года, в то время как по данным idealista.com, в регионе Малага работает 2 080 агентств недвижимости. Если это более или менее точное число и предположить, что все продают одинаковое количество, то это будет 16,5 домов, проданных на одно агентство в Малаге в год; конечно, продажи не разделены равномерно; некоторые агентства продают больше, а некоторые меньше. И многие люди до сих пор продают частным образом, без участия агентства недвижимости.
Мадрид
Согласно данным INE, в 2023 году в Мадриде было продано 70 147 домов, что чуть более чем в два раза больше, чем в Малаге. Но в Малаге почти такое же количество агентств недвижимости — некоторые из них представляют несколько агентов, офисов и сотрудников, а некоторые — просто один человек с номером телефона и логотипом.
Если в Мадриде 2 280 агентств, это означает почти 31 дом, проданный на одно агентство в год. Это кажется мне гораздо более здоровым средним показателем, зная, что он также будет разделен неравномерно, как я уже упоминал выше.
Наши данные указывают на то, что добавление нескольких высококлассных агентов по недвижимости ускорит определенные изменения в местной индустрии. Тем, кто находится на нижних ступенях, придется бороться еще усерднее, так как введение крупных игроков вытесняет некоторых средних игроков на объекты нижнего ценового сегмента.
Я думаю, что мы, вероятно, наблюдаем, что несколько агентств зарабатывают много денег, некоторые зарабатывают прилично, а многие сводят концы с концами или меньше. Но трудно сказать наверняка из-за недостатка статистики. Поэтому, первое, что стоит сказать, это то, что сектор недвижимости должен стать регулируемым и более организованным в целом, но некоторые из нас говорят это уже очень давно.
Влияние на местную индустрию
Поскольку эти новые агентства сосредоточены почти исключительно на люксовых и суперлюксовых объектах, обычные покупатели и продавцы могут даже не заметить их непосредственного влияния на рынок. Но общий эффект с точки зрения клиентов будет положительным. Это повысит профессионализм местной индустрии, что является хорошей новостью.
Количество домов, переходящих из рук в руки, продолжает расти, как видно из десятилетнего графика продаж домов по данным INE. Это поможет привлечь новых игроков на рынок.
Стоит также отметить, что график INE не разделяет продажи по цене. В этом секторе мы наблюдаем более быстрый рост оборота люксовых объектов в провинциях Марбелья и Малага. По оценкам некоторых отраслевых источников, рост довольно впечатляющий. Я сам писал ранее, что рынок люксовых объектов растет быстрее, чем более широкий рынок. Это создает пространство для новых игроков в этой нише, будь то добавление агентов с существующими агентствами или добавление совершенно новых агентств.
Есть еще один важный фактор, который стоит упомянуть здесь: бренды не просто приходят и захватывают существующих клиентов. Они приносят свой собственный сеть существующих клиентов с высоким уровнем дохода. Это расширит рынок и создаст больший спрос на новое строительство люксовых объектов, особенно с учетом пересмотра градостроительных норм, что откроет новые возможности для застройки. Все это создаст больше рабочих мест.
Их прибытие, вероятно, также является результатом магнитного эффекта, то есть американцы уже переезжают в Испанию в растущих количествах, и Андалусия является популярным направлением. Агентства следуют за своими клиентами. Как я писал:
«К концу 2022 года в провинции Малага проживало 2 692 американца. Это делает её провинцией с четвертым по величине числом граждан США… Также сейчас восемь американских городов, включая Лос-Анджелес, Даллас и Майами, предлагают прямые рейсы в Испанию.»
Хотя у местных агентов по недвижимости есть причины для беспокойства, в целом я считаю, что это захватывающее время, предлагающее отличные возможности. Это показывает, насколько мы стали местом мирового класса.
Автор: Adam Neale | Мнение | 19 июня 2024
