Мнение

Новый закон в Андалусии призван обуздать разгул Airbnbs

Хунта Андалусии (региональное правительство Андалусии) недавно приняла долгожданную реформу в сфере туризма автономного сообщества. В частности, они изменили правила и стандарты, регулирующие туристические апартаменты, особенно Airbnbs. Не секрет, что за последнее десятилетие в Испании произошел взрывной рост Airbnbs, а также много дискуссий о их вкладе в местную экономику – и возможном ухудшении ситуации на рынке долгосрочного жилья, местном характере районов и многом другом.

Нет Airbnb

Анализ Влияния Airbnb

Я писал о некоторых из этих дебатов прошлым летом, анализируя их достоверность или ложность на основе доступной статистики. Я считаю, что эти аргументы все еще актуальны, и мы вернемся к ним. Но сначала давайте рассмотрим новый закон и его требования. Согласно правительству Андалусии, более 80 000 домов зарегистрированы как используемые в туристических целях по всему автономному сообществу. Однако они также отметили, что реестр таких туристических домов и апартаментов «ежедневно увеличивается«. Например, в Малаге на данный момент насчитывается 6 550 туристических апартаментов. Это на 10% больше, чем в прошлом году. Во всей провинции Малага теперь 39 041 туристический апартамент. Это увеличение на 11%.

Регуляторные Изменения и Их Последствия

С таким размером сектора очевидно, что более строгие правила и стандарты были необходимы уже давно. Более того, Андалусия была последним автономным сообществом в Испании, которое ввело должным образом правила. Одной из важных особенностей нового закона является то, что он позволяет муниципалитетам устанавливать ограничения на максимальное количество туристических апартаментов, будь то на здание, на сектор/район, в определенные периоды года или по другим критериям. Любые такие ограничения должны сбалансировать экономические интересы с интересами качества жизни местных жителей. И, как говорит Хунта, муниципалитетам придется предоставить четкое обоснование любых ограничений. Как они выразились, новый закон не должен быть «бланковым чеком».

Решение Проблем Экономики Airbnb

На мой взгляд, это мудрый выбор, так как распределение туристических апартаментов в стиле Airbnb неравномерно по всей Андалусии. В городе внутри страны их может быть очень мало. На побережье они сосредоточены плотно. Различные меры необходимы для различных условий. Закон также устанавливает новые минимальные требования к удобствам и размеру апартаментов. Это включает в себя такие спецификации, как требование минимум 14 квадратных метров на гостя и максимум 15 гостей на дом. Также должно быть не менее 2 ванных комнат для более чем 5 гостей, а также конкретные кухонные и спальные удобства в плане кастрюль, сковородок, столовых приборов и бытовой техники. И, конечно же, должны быть настоящие кровати в настоящих комнатах. Раскладная кровать на балконе не подойдет. У владельцев есть год на соответствие этим регуляциям.

Перспективы и Вызовы на Будущее

Кроме того, закон создает роль «эксплуатирующей компании» или управляющего имуществом, которая ранее не была признана. Это компания, ответственная за управление апартаментами и соблюдение всех правил, даже если она не является законным владельцем имущества. Это повышает ответственность и помогает тем, кто на самом деле занимается повседневной работой. Опять же, это давно назрело, поскольку для многих владельцев вполне открыто делегировать операции компаниям, управляющим десятками объектов одновременно. Владельцы могут просто получать чек и регулярный отчет.

Регулирование Баланса в Секторе Туризма

Регулирование этого бурно развивающегося сектора — хорошая вещь. Но новый закон должен идти по острию ножа. Туризм — ключевая отрасль, обеспечивающая работой сотни тысяч людей в Андалусии, предоставляя им доход и карьеру. Но это не хорошо, если это портит качество жизни испанцев в регионах с высоким туристическим потоком. Или если индустрия создает дисбаланс, который исключает жилье для долгосрочной аренды, делает его недоступным и т.д. Правительство должно способствовать свободному рынку, поощряя инициативу и инновации. Однако, наряду с этим, необходимо регулирование, которое применяется равномерно и справедливо. Например, отельная индустрия жаловалась на несправедливое конкурентное преимущество, предоставленное Airbnbs. Официальные отели имеют строгие правила качества, здоровья и безопасности и т.д. Но до сих пор это не было достаточно сделано для более гибких и часто эфемерных туристических апартаментов Airbnb.

Учет Изменений в Экономике Airbnb

Это включает в себя трудовые права для многих работников, теперь занятых в качестве уборщиков, работников виртуальной регистратуры и т.д. Гонка к дну по условиям и качеству никому не приносит пользы. Это особенно верно, потому что ранее преобладавший образ — это физические лица, сдающие дополнительную комнату в своей квартире. Или даже семья, покупающая инвестиционную квартиру и сдавая ее в аренду за небольшие деньги, больше не соответствует тому, как выглядит сектор Airbnb. Экономика Airbnb теперь, фактически, экономика разрозненных отелей. Опять же, как я отмечал в прошлом году: в Малаге 74% объявлений размещают компании и люди, у которых есть несколько объектов. Есть около полудюжины компаний с более чем 50 объектами, и одна имеет 178 объявлений. В Барселоне количество многообъявочных «хозяев Airbnb» составляет 71%, при этом одна компания владеет 241 объявлением! По этой причине введение Хунтой роли «эксплуатирующей компании» в цепочку ответственности является хорошей вещью.

Обсуждение Влияния Туризма на Местные Сообщества

Как я упоминал выше, продолжается множество ожесточенных дебатов о плюсах и минусах Airbnb и «диснеевизации» испанских регионов с высоким туристическим потоком. Из-за жарких споров часто теряется истинный характер ситуации. Я анализировал в своей предыдущей статье, что рост цен на аренду, вызванный туризмом, является умеренной, но не катастрофической проблемой в плотно населенных туристических районах. Однако большая, более неразрешимая проблема заключается в потере жилья для долгосрочной аренды без замены. Как я писал в июне прошлого года: в Испании 41% арендаторов тратят более 40% своего дохода на аренду, что слишком много и ставит Испанию на четвертое место в Европе по финансовой переэкспонированности арендаторов. Вызов экстремален для молодых людей, ищущих квартиру для совместного проживания. В исследовании 2022 года портала недвижимости Idealista было 45% меньше объявлений о совместном проживании.

Туризм приносит рабочие места и деньги. Это хорошо. Недостаток жилья для местных жителей — плохо. Но недостаток жилья — и высокие арендные ставки — не вызваны самим туризмом. Они вызваны… недостатком жилья. Этот закон не плох и может быть даже очень хорош. Нам предстоит увидеть, как он будет работать на практике. Почти наверняка возникнут проблемы, но если он даст больший местный контроль над проблемой, которая в каждой местности разная, это хорошее начало. Также он может профессионализировать сектор и повысить стандарты. Никто не хочет останавливаться в шкафу для метел с дырой в полу вместо туалета. Однако целенаправленное противодействие Airbnb не может рассматриваться как решение проблемы недостатка жилья. Правительству необходимо активно стремиться к увеличению качественного жилищного фонда для долгосрочной аренды. Это потребует стимулов для строителей и арендодателей, как крупных, так и мелких, которые привлекаются обещанием большей выгоды от аренды для туристов. В этом смысле этот закон следует рассматривать как один из инструментов в более широком наборе политик.

Автор: Adam Neale | Мнение | 27 февраля 2024