Мнение
Рынок роскоши Марбельи растет
Я заметил сильную тенденцию в последние годы, ускорившуюся с пандемией, к тому, что Марбелья становится предпочтительным направлением для покупки роскошных домов. Мне казалось, что продажи и покупки роскошных домов становятся все более значительной частью общего рынка недвижимости. Это было во многом анекдотическим явлением, основанным на моем опыте. Я хотел подтвердить, действительно ли это так, а не просто мое восприятие, поэтому я изучил цифры.
Растущий рынок роскошной недвижимости в Испании
Первое, с чего стоит начать, — это говорить об Испании в целом. Рынок роскошной недвижимости в этой стране испытал значительный рост, с увеличением инвестиций со стороны людей с высоким уровнем дохода в этот сегмент.
Цены на рынке роскошной недвижимости в стране выросли на 10-20% за последние два года, согласно Hiscox. Сделки с домами стоимостью более 3 миллионов евро увеличились на 55% в 2022 году по сравнению с 2021 годом, с более чем 8 000 зарегистрированных сделок в прошлом году. Этот рост не происходил равномерно по всей стране, поскольку покупки роскошной недвижимости сконцентрировались в нескольких крупных центрах, таких как Барселона, Мадрид, Балеарские острова и провинция Малага.
Малага и Золотой треугольник
Фактически, Малага лидирует на рынке роскошной недвижимости, с 2 500 домами на продажу стоимостью более 3 миллионов евро, что составляет 34% от общего объема продаж роскошных домов в Испании. Большинство этих высококлассных домов находятся в так называемом «золотом треугольнике», образованном Бенахависом, Эстепоной и Марбельей. Как сообщалось в июле при обзоре исследования Hiscox:
«К концу 2022 года дома стоимостью более трех миллионов евро составляли чуть более 3,5% (почти 2 900 домов) от общего числа сделок с недвижимостью в Марбелье и Бенахависе. Эта цифра значительно выросла по сравнению с 2021 годом, когда было продано 1 800 объектов, что составляло около 2% от общего числа. Что касается текущего ‘запаса’, дома стоимостью более трех миллионов евро составляют 6% от общего числа в Марбелье и Бенахависе.»
Влияние на цены на недвижимость в Марбелье
Неудивительно, что рост рынка роскошного жилья значительно повлиял на цены на недвижимость в Марбелье. Во всех категориях в Марбелье цены выросли примерно на 15% между июнем 2022 и июнем 2023 года. Фактически, средняя цена предложения достигла 4 461 евро за квадратный метр в декабре, что более чем вдвое превышает показатель десятилетней давности. Тогда это было 2 080 евро за квадратный метр. Этот рост значительно опередил как инфляцию, так и рост национальных цен на жилье.
Факторы, влияющие на рынок Марбельи
Первое, что стоит сказать, это то, что значительная часть роста цен в Марбелье является результатом паралича, связанного с зонированием. У Марбельи не было закона о зонировании более десяти лет, и это привело к нехватке доступного жилья, которая займет годы, даже после того, как новый закон о зонировании наконец будет принят в этом году. Однако другая часть роста цен связана с привлекательностью Марбельи как направления для людей с высоким уровнем дохода. Они видят роскошь, инфраструктуру, удобства и привлекаются Марбельей. Подобное притягивает подобное. И, конечно, чистые пляжи и многочисленные поля для гольфа тоже помогают.
Последствия для широкой публики
Итак, что это значит для нас, простых смертных, которые не являются кинозвездами, нефтяными шейхами или миллиардерами, путешествующими на частных самолетах? Первое, что стоит сказать, это то, что рост рынка роскошной недвижимости в Марбелье и на Коста-дель-Соль в целом является хорошей вещью. Однако он не лишен недостатков. Рост цен как на аренду, так и на покупку делает жилье менее доступным для тех, кто не богат. В целом становится сложнее найти жилье для долгосрочной аренды, как указывается в этой инвестиционной исследовательской записке:
«Нехватка долгосрочных арендных объектов на Коста-дель-Соль была главной темой первого квартала этого года. По данным Idealista, в то время как предложение в Испании упало на 5% в первом квартале до самого низкого уровня с 2016 года, на Коста-дель-Соль оно упало на 15%, что является одним из самых больших падений в стране. В столице Малаги дефицит был значительно хуже, с 27% меньшим количеством доступных домов в первые три месяца года по сравнению с тем же периодом в 2022 году.»
С другой стороны, Марбелья, будучи направлением для искателей роскоши, обеспечивает работу, а также улучшения в местной инфраструктуре, которые приносят пользу всем. Чистые пляжи, разнообразие ресторанов, спортивные объекты, культурные мероприятия и фестивали приносят пользу всем нам.
Будущие перспективы
Будет ли тенденция продолжаться, или продажи и цены упадут? Это, конечно, вопрос, который волнует многих. И катастрофа с обвалом рынка в Испании в 2007 году оставила людей в постоянном беспокойстве. Короткий ответ: не паникуйте.
Действительно, в 2023 году наблюдалось замедление, но нехватка жилищного фонда больше, чем снижение продаж. Правда в том, что нам нужно больше жилья. В 2007 году проблема заключалась в перестройке жилья, которое было не по карману покупателям, что привело к взрыву (болезненного) пузыря. И хотя продажи упали по сравнению с постпандемическим бумом накопленного спроса, они выросли по сравнению с предпандемическими ценами в 2019 году.
Даже с учетом замедления, транзакции с роскошными объектами в начале 2023 года превысили предпандемические уровни первого квартала 2019 года на 18%. Данные показывают, что в целом по Испании спрос на объекты стоимостью более двух миллионов евро вырос на 55% между 2022 и 2021 годами. Рядом с этой цифрой, падение продаж роскошной недвижимости между 2023 и 2022 годами на 10,5% не является ни пугающим, ни неожиданным. Дефицит предложения будет продолжать оказывать восходящее давление на цены как минимум в течение следующих 3-4 лет, пока не появится дополнительный жилищный фонд.
Заключение: Устойчивый рост
Никто не хочет пузыря. Как я отметил выше, последний в 2007 году закончился очень плохо. Но то, что происходит в Марбелье, на мой взгляд, не является пузырем. Цены все еще на 22% ниже максимумов 2007 года на Коста-дель-Соль. Восстановление функционирующего режима зонирования в Марбелье также естественным и мягким образом снизит восходящее давление в течение следующих пары лет.
Мое мнение заключается в том, что приятно видеть, как мой личный опыт подтверждается неличными статистическими данными. Марбелья и так называемый золотой треугольник определенно испытывают добродетельный круг притока покупателей роскошной недвижимости, наряду с улучшением инфраструктуры за счет роста налоговых доходов.
Правда в том, что нам нужно больше вариантов долгосрочной аренды, и я надеюсь, что региональное правительство Андалусии предложит стимулы многим отличным застройщикам на Коста-дель-Соль. Но даже с учетом этого оговорки, я уверен, что Марбелья и окружающие ее города только начинают историческое и в целом положительное преобразование.
Автор: Adam Neale | Мнение | 1 февраля 2024
