Мнение
Веб-порталы по недвижимости: Мощные, но несовершенные инструменты
Недавно я наткнулся на пару статей, которые рассматривали плюсы и минусы веб-порталов. Хотя они и не касались испанских веб-порталов, они тем не менее нашли отклик в моем собственном опыте здесь, на Коста-дель-Соль.
Сегодня это очевидно, что если вы ищете недвижимость для покупки, вы неизбежно наткнетесь на портал недвижимости. В Испании это обычно Idealista или Fotocasa. Оба этих портала огромны; в октябре 2023 года у Idealista было почти 76 миллионов посетителей.
Легко забыть, насколько новым явлением это является, учитывая, что оба упомянутых веб-портала были основаны всего около 20 лет назад.
Проблемы Порталов Недвижимости
Их быстрый рост говорит об эффективности и удобстве, которые они принесли в процесс поиска жилья. Кажется, что порталы предлагают полный обзор того, что продается в любой данный момент. Или нет?
Эффективность, обещанная порталами, страдает от нескольких проблем, которые следует решить, и о которых должны знать покупатели (и продавцы).
Во-первых, в этой сфере практически нет надзора или регулирования, будь то юридическое или установленное самими участниками рынка. Это создает проблемы, потому что бизнес-модель как самих порталов, так и некоторых риэлторов привела к устаревшим, дублированным и даже полностью выдуманным объявлениям.
И мало стимулов для изменения этой ситуации….
Порталы в основном зарабатывают на продаже рекламы и платных подписках для агентов на размещение объявлений о недвижимости. Больше трафика и больший воспринимаемый размер инвентаря помогают им зарабатывать больше. Больше объявлений означает больше сборов, уплачиваемых агентами.
В результате у самих порталов мало мотивации бороться с дублированными, устаревшими или даже полностью выдуманными объявлениями.
Дублированные, Выдуманные и Украденные Объявления
Давайте рассмотрим пример. Великолепная дворцовая недвижимость, расположенная в привилегированном месте Коста-дель-Соль. Это очень эксклюзивная недвижимость в очень эксклюзивном месте и с соответствующей ценой.
Действительно ли это выгодно для владельца этой недвижимости быть дублированным 11 раз на Rightmove Overseas 11 разными агентами? Или та же недвижимость 16 раз на Idealista? Или поразительные 36 раз на James Edition?
Какое возможное преимущество может дать такой метод маркетинга владельцу такой недвижимости?
Вместо удобства это приводит к неопределенности. Кто является «настоящим» агентом? Кто имеет настоящие отношения с продавцом и может вести переговоры с уверенностью? В Испании агентам по недвижимости не требуется лицензия. Теоретически, любой может разместить объявление, утверждая, что он представляет продавца.
Отсутствие ответственности приводит не только к увеличению халатности, когда агенты просто оставляют объявления о проданных домах. Некоторые агенты даже намеренно используют устаревшие или выдуманные объявления для привлечения клиентов.
Что еще хуже, иногда они крадут объявления у эксклюзивного агента и распространяют их по нескольким порталам в надежде поймать клиентов. Именно поэтому у порталов нет коммерческого стимула контролировать свой инвентарь.
Я знаю одну недвижимость, которую мы продали 4-5 лет назад, которая время от времени все еще появляется на порталах!
Агенты, Порталы и Необходимость Изменений
Для продавцов это тоже плохие новости, так как вы никогда не знаете, кто размещает вашу недвижимость и будут ли они должным образом вас представлять. А затем вам приходится платить им комиссию, когда все, что они сделали, это разместили объявление, даже не написав текст продажи сами.
Из-за ограниченных регулирований или штрафов для некоторых недобросовестных агентов мало недостатков в преследовании таких тактик приманки и переключения. Как упоминалось выше, я видел объявления о домах, которые были сняты с рынка годами назад.
К сожалению, эта практика не ограничивается только агентами. Бизнес-модель самих порталов также вознаграждается за это.
Поддержка этих сомнительных тактик — это общая нехватка надзора в отрасли и эффективных регулирований. Испанская недвижимость исторически страдала от отсутствия единых регулирований по сравнению с другими рынками, такими как Соединенные Штаты.
Централизованные множественные листинговые сервисы, как в США, все еще редкость в Испании. И сами порталы сталкиваются с малой или никакой ответственностью, когда речь идет о гарантии качества размещаемых объявлений.
По моему опыту, нет проверок или подтверждений, чтобы убедиться, что агенты уполномочены продавать недвижимость, которую они рекламируют.
Выбор Местных Агентов Вместо Порталов
Как упоминалось выше, использование порталов для поиска недвижимости для покупки может быть разочаровывающим опытом.
Я бы утверждал (удивительно), что лучшим подходом было бы использование местного агента. Большинство агентов являются членами большой межагентской сети, где агенты делятся своими объявлениями с другими агентами. Некоторые агенты являются членами нескольких, тем самым предлагая своим клиентам максимальный выбор.
Чтобы избежать разочарования, я бы посоветовал клиентам отправлять любое объявление, которое они находят на портале, своему выбранному агенту и спрашивать его, действительно ли оно продается и доступно. Мы делаем это постоянно для клиентов, и это также помогает нам понять, что ищет клиент.
В долгосрочной перспективе порталам необходимо взять себя в руки и работать над изменением бизнес-моделей, которые стимулируют халатность и мошеннические практики. Это может приносить им деньги сейчас, конечно. Но если они подрывают доверие общественности к своим услугам, они вредят себе — а также покупателям и продавцам.
Они должны внедрить более строгие процессы проверки для объявлений, быстро удаляя явно устаревшие объекты. Должны быть санкции и штрафы за сомнительные практики размещения объявлений, включая лишение прав на размещение объявлений агентов и брокеров.
Порталам также следует рассмотреть возможность исследования новых моделей ценообразования, которые не вознаграждают за завышенные объемы объявлений.
К сожалению, такие изменения могут занять некоторое время. Тем временем порталы должны рассматриваться как полезный, но несовершенный инструмент. Они облегчают поиск, но было бы ошибкой оставлять свои важные решения только на порталах.
Автор: Adam Neale | Мнение | 12 декабря 2023
