Охота за недвижимостью, приносящей доход от аренды? Осторожно, покупатель

Недавно я встретился с клиентами, которые некоторое время назад приобрели недвижимость по плану с целью получения дохода от аренды. Конечно, это привлекательный вариант для многих людей, покупающих в Испании, так как это такое популярное туристическое направление. Это возможность заставить ваш деньги работать на вас гораздо более прибыльным способом, чем просто оставлять их в банке.

Однако эта история не так счастлива, как могла бы быть, и содержит важное предупреждение или два.

Реальность покупок по плану

Эти клиенты приобрели несколько километров от пляжа и от удобств, таких как магазины, рестораны и так далее. Их агент в то время и застройщик обещали им хорошую, жизнеспособную отдачу от их инвестиций. К сожалению, так оно и не вышло.
Летом почти все в южной Испании сдаются в аренду. Миллионы туристов посещают Коста-дель-Соль в летний сезон. Однако туристическая аренда не может жить или умирать только в высокий сезон. Чтобы быть действительно жизнеспособным круглый год, вам нужна недвижимость, которая следует тому, что я называю «золотыми правилами краткосрочной аренды».

Золотые правила очень просты: ваша недвижимость должна быть близко к удобствам и пляжу. В этом порядке.

Если ваш агент или застройщик говорит вам, что какая-то недвижимость посреди ниоткуда будет приносить деньги круглый год, они лгут. Точка.

Основная причина, по которой большинство туристов приезжают в Испанию, — это красивые пляжи и легкий доступ к другим удобствам. Если ваша недвижимость находится в небольшом городке в глубинке с одним баром, и ближайшее поле для гольфа находится в 100 километрах отсюда, это не привлекает отдыхающего. Ни даже новая застройка далеко от магазинов, ресторанов и всего остального.

И так как на рынке много краткосрочных арендных объектов, ориентированных на туристов, конкуренция ожесточенная. Где отдыхающий собирается выбирать? Не в кондоминиуме, который вы купили по плану, и который находится в пятнадцати минутах езды от покупки продуктов.

Понимание динамики рынка аренды

Но, зная золотые правила, это первый шаг к разумной покупке арендной недвижимости, есть еще что-то. Не принимайте на веру слова вашего агента по недвижимости или строителя. Их цель — продать вам недвижимость, что происходит после, не влияет на них и не является их основной заботой.
Получите доказательство арендной жизнеспособности любой недвижимости, которую вы серьезно рассматриваете.

Это означает проведение исследования жизнеспособности недвижимости. Это позволит рассчитать реалистичную годовую арендную доходность на основе других объектов с похожими характеристиками поблизости. Если недвижимость является перепродажей и уже использовалась как доход от аренды, запросите подтвержденную историю доходов через налоговые декларации или банковские депозиты.

Покупка арендной недвижимости — это значительное инвестирование, вы не хотите догадываться или принимать чье-то мнение или рекламный ролик.

Исследование жизнеспособности также рассчитает потенциальный доход по сравнению с налогами, комиссиями, выплачиваемыми управляющему имуществом (обычно 20% + НДС) и другими расходами, такими как обслуживание и коммунальные услуги.

Некоторые из ваших расходов связаны с использованием, такие как налоги на доходы от аренды и комиссии. Другие неизбежны, независимо от дохода, такие как обслуживание, коммунальные платежи и налоги на недвижимость.

Налоговые последствия и выбор недвижимости

Кроме того, вы должны знать, что если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, вы не можете списывать домашние расходы на доход. Если вы не гражданин ЕС, вы просто платите фиксированный налог в размере 24% на доход от аренды. Для граждан ЕС это 19%, но разрешены вычеты на законные расходы.
Наконец, в отличие от, возможно, большинства агентов по недвижимости на Коста-дель-Соль, я бы лично рекомендовал рассматривать объекты перепродажи, а не новостройки. Я знаю, что большинство людей думают, что новостройка — это лучшая сделка, будет меньше обслуживания, будет более привлекательной и т. д. Но есть большая картина, которую следует рассмотреть.

Возвращаясь к золотому правилу: удобства и пляжи. Большинство доступных участков рядом с удобствами и пляжами были проданы и застроены много лет назад. Почти все новые объекты расположены дальше в глубинке или за пределами городов, в новых жилых комплексах, которые не имеют ничего общего с таким удобством.

Как я уже говорил выше: туристы хотят удобства и отдыха. Конечно, они не хотят оставаться в трущобах, но местоположение гораздо важнее для дохода от аренды и стоимости перепродажи вашей недвижимости, чем год ее постройки.

Покупка арендной недвижимости — отличное вложение. Я настоятельно рекомендую это. Я также настоятельно рекомендую вам делать домашнее задание, чтобы получить больше за свои деньги.

Автор: Adam Neale | Мнение | 17 августа 2023

• Поделиться собственностью