Консультация эксперта
Понимание процесса покупки недвижимости в Испании и важности оформления документов
Приобретение недвижимости в Испании требует тщательного оформления всех необходимых документов, что важно для предотвращения возможных юридических и финансовых осложнений. К числу наиболее важных документов относится лицензия на право первого заселения, обязательная для каждого вновь построенного дома в Испании. Эта лицензия, известная на испанском языке как Licencia de Primera Ocupación (LPO), подтверждает, что построенный объект недвижимости строго соответствует всем нормам планирования и строительства, тем самым подтверждая его пригодность в качестве жилья.
Процесс и требования к получению LPO
Для получения LPO необходимо продемонстрировать соблюдение многих законов, в том числе касающихся охраны труда, техники безопасности, планирования и строительства. Дополнительным требованием является завершение строительства объекта без каких-либо остаточных работ. Значение этого сертификата заключается в том, что он свидетельствует о том, что объект был построен на законных основаниях и в соответствии с нормами, указанными в первоначальном разрешении на строительство, выданном мэрией.
Типы объектов недвижимости, на которые может быть выдан LPO
LPO может быть предоставлен различным типам недвижимости. К ним относятся отдельные объекты, новые проекты, состоящие из нескольких объектов, отдельные фазы или сектора крупных проектов. Решающим фактором для выдачи LPO является соответствие прилегающей территории стандартам урбанизации, указанным в первоначальном разрешении на строительство или частичном градостроительном плане.
Роль и значение LPO
Лицензия на ввод в эксплуатацию играет важную роль при проживании в новостройках. Формально она необходима перед заселением в новую недвижимость. Несмотря на то, что многие объекты недвижимости заселяются без LPO, эта лицензия по-прежнему важна для заключения договоров на коммунальные услуги, такие как водоснабжение, электроснабжение, газ и телефон. Коммунальные компании обязаны проверять наличие LPO перед предоставлением услуг.
Последствия применения LPO для сдачи недвижимости в аренду
LPO, как правило, необходим для сдачи недвижимости в аренду. С юридической точки зрения, LPO является обязательным для сдачи в аренду недвижимости, рекламируемой в Интернете, например, на Airbnb, сайтах недвижимости или аналогичных платформах. Если человек сдает в аренду недвижимость без наличия LPO, Хунта де Андалусия может наложить на него штрафные санкции. С точки зрения страхования арендодатели, не имеющие LPO, могут столкнуться со сложностями.
Сценарий LPO в Испании
В Испании нередко можно встретить недвижимость без LPO. Многие объекты недвижимости умудряются подключаться к инженерным сетям и без них, однако в связи с ужесточением законодательства становится все более важным убедиться в наличии LPO перед покупкой новой недвижимости. В данном случае речь идет о незаконных объектах недвижимости, в отношении которых мэрия не предпринимала никаких действий по устранению нарушения законности в течение 6 лет. Мэрия может выдать LPO таким объектам после успешного завершения процедуры легализации. Кроме того, недвижимость, построенная до 1975 г., также может получить LPO без предварительной легализации.
Возможные осложнения при покупке недвижимости без LPO
Приобретение недвижимости без LPO может привести к значительным проблемам. Некоторые покупатели, особенно иностранные, были убеждены застройщиками в необходимости приобретения новостроек без LPO. Без ЛПО домовладельцы могут полагаться на временные поставки воды и электричества от застройщика, которые могут быть непредсказуемыми и даже могут быть отключены, если у застройщика возникнут финансовые проблемы. Кроме того, получение ипотечного кредита без LPO может быть затруднено, и многие потенциальные покупатели опасаются приобретать недвижимость, не имеющую LPO.
Работа со свойствами без LPO
Для объектов, приобретенных без ЛПО, рекомендуется подать заявку на его получение и взять на себя связанные с этим расходы. Однако если возникают вопросы безопасности или планирования, препятствующие выдаче LPO, владельцы должны решить их к удовлетворению мэрии. Стоимость этого процесса может варьироваться в зависимости от степени серьезности проблемы.
Роль разработчиков в получении LPO
Застройщики должны представить в мэрию «декларацию ответственности» (declaración responsable), подтверждающую, что объект недвижимости построен в соответствии с утвержденным проектом и пригоден для проживания. После подачи декларации она считается такой же эффективной, как и выданное мэрией LPO, т.е. не нужно ждать решения мэрии. Для того чтобы оно имело юридическую силу, необходимо, чтобы сопроводительная документация соответствовала требованиям, установленным законодательством. В зависимости от масштаба проекта мэрия может принять решение о направлении инспектора. Для крупных проектов приезд инспектора гарантирован. Однако для небольших объектов инспекция может быть не обязательной.
Понимание правовых аспектов купли-продажи недвижимости без LPO
Для новых объектов недвижимости ЛФО требуется нотариусу для предоставления декларации о новом строительстве (Obra Nueva) и для последующей регистрации в Земельном кадастре. Следовательно, можно утверждать, что без LPO новая недвижимость не может быть зарегистрирована на имя первого покупателя. Однако продажа недвижимости без LPO юридически допустима, если покупатель не введен в заблуждение. Поэтому совершение покупки без LPO может быть приемлемым вариантом в исключительных обстоятельствах. Обычно LPO запрашивается в виде документа, который либо предоставляется продавцом, либо предоставляется юристом покупателя. Если он отсутствует, необходимо выяснить причину его отсутствия.
Последствия модификации имущества
Сложности могут возникнуть, если в собственность были внесены существенные незарегистрированные изменения. По истечении шести лет владельцы жилья могут подать заявку на получение сертификата о несуществующих изменениях для приведения их в надлежащий вид. Поэтому при покупке нового жилья рекомендуется запрашивать как LPO, так и сертификат о несущественных изменениях (Certificado de No Infracción Urbanística), чтобы избежать возможных проблем.
Автор: Adam Neale | Консультация эксперта | 13 июля 2023
