Taxes et frais pour les propriétaires
Lors de la location d’un bien immobilier, les propriétaires peuvent être obligés de payer diverses taxes, selon leur statut et le type de biens en question, ainsi que des frais éventuels dus aux tiers.
La location de biens immobiliers sur la Costa del Sol, que ce soit à des locataires de longue durée ou à des touristes pour des séjours de courte durée, peut offrir un bon retour sur investissement aux propriétaires et aux investisseurs qui souhaitent devenir propriétaires, mais, comme avec tous les revenus, des impôts sont dus sur les gains que vous réalisez. Pour savoir exactement ce que vous devez payer, nous avons demandé à Maître Adolfo Martos du cabinet d’avocats Martos & Gross Abogados, basé à Marbella, les détails de la législation fiscale espagnole.
Location de longue durée pour les locataires; usage personnel
Si vous avez l’intention de louer un logement à des locataires pour leur propre usage dans le cadre d’un contrat de longue durée, Adolfo dit que votre loyer mensuel reçu est exonéré de la TVA (IVA, en espagnol), mais est soumis à une cession de biens imposable (connu sous le nom de TPO, ou Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas). Le montant de la TPO que vous devez est calculé sur la base d’imposition des loyers payables pendant la durée du contrat.
Selon les termes du contrat, des conditions peuvent s’appliquer, note Adolfo : i) si la durée est précisée, vous devez additionner le loyer total à payer ; ii) si la durée n’est pas précisée, vous devez calculer le montant à payer sur une période de 6 ans (et, en cas de prolongation du contrat pour une période plus longue, payer des taxes supplémentaires) ; si un bien immobilier est la résidence principale d’un locataire, la base imposable ne peut pas être inférieure à la somme de 3 années de loyer.
Une fois que vous avez calculé la base imposable, le montant de l’impôt dû par l’OPC est prélevé conformément au tableau suivant:
A titre d’exemple, Adolfo explique que si vous calculez le montant total du loyer payable sur une période de trois ans à 43 200 €, l’OPC que vous seriez obligé de payer est de 173 €. Les propriétaires, ajoute-t-il, sont tenus de payer l’OPC mème si le locataire ne fournit pas de preuve de paiement en même temps que le paiement du premier mois de loyer.
Location à court terme pour les touristes, avec des installations de type hôtelier
Lorsqu’un bien est loué dans le cadre d’un contrat de courte durée pour un hébergement touristique et que le contrat comprend des services, tels que le changement de linge et le nettoyage, les propriétaires ne sont, à l’inverse, pas tenus de payer les OPC, Adolfo souligne, mais de faire payer aux locataires la TVA à un taux fixe de 10 %. Ainsi, si vous envisagez de louer un bien immobilier pour une semaine à un tarif journalier de 100€, le montant total par jour que vous devez facturer est de 110€. Sur une base trimestrielle, les propriétaires doivent régler leurs comptes avec les autorités fiscales en soumettant le formulaire de TVA 303, qui reflète à la fois la TVA en aval(payée par les locataires) et la TVA en amont (payée par les propriétaires pour les services liés à la propriété).
Location de nouveaux biens immobiliers ou avec option d’achat
Les contrats de location de biens immobiliers neufs sont toujours soumis au paiement de la TVA à 10 % plutôt qu’à l’OPC,dit Adolfo. Mais lorsque le contrat inclut la possibilité d’acheter la propriété (opción de compra en espagnol), le propriétaire/constituant est tenu de facturer au locataire un supplément de 21% de TVA en plus du prix payé pour le droit à l’option (également appelé prime d’option).
Location de biens immobiliers à des fins de sous-location
Lorsqu’un bien est loué à une autre partie dans l’intention de le sous-louer ultérieurement à des tiers, la TVA est due à un taux de 21%, note Adolfo. Un exemple serait le propriétaire d’un appartement dans un complexe géré qui loue à nouveau le bien à la société de gestion pour qu’elle le sous-loue à d’autres personnes, telles que le font les entreprises Pierre et Vacances ou Marriott sur la Costa del Sol.
Dans ce cas, le propriétaire serait obligé de facturer à la société de gestion une TVA de 21% en plus du loyer à payer pour l’appartement. Ainsi, si l’entreprise accepte de payer un loyer annuel de 5 000 euros, la facture émise par le propriétaire à l’entreprise doit être de 5 000 € plus 21 % de TVA. Tous les services de location (service de nettoyage, etc.) fournis par la société de gestion aux locataires sont exonérés de la TVA, mais soumis à l’OPC, car le bien serait loué par eux à l’utilisateur final, c’est-à-dire le locataire.
Location avec un contrat enregistré
Si un propriétaire et un locataire acceptent d’enregistrer leur contrat auprès du registre de la propriété, dans les cas où la TVA est applicable, Adolfo indique que le propriétaire est également responsable du droit de timbre (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ou AJD en espagnol) sur les documents notariés requis, à un taux fixe de 1,5% de la valeur totale du contrat.
Cela comprend la somme de tous les loyers à payer pendant la durée convenue de l’accord et, s’il y a une option d’achat dans le contrat, tout montant supplémentaire requis pour exercer cette dernière.
Ce que vous devez sur ce que vous gagnez
Si un propriétaire est un particulier et qu’il est résident fiscal en Espagne, Il est tenu de déclarer tout revenu provenant des immeubles locatifs sur sa déclaration annuelle d’impôt sur le revenu (IRPF ou Impuesto de Renta de Personas Físicas, en espagnol), dit Adolfo. Le montant de l’impôt qu’il paiera dépendra du montant total qu’il gagnera pendant l’exercice fiscal, bien qu’un certain nombre de déductions puissent être déduites du revenu brut tiré du loyer.
Les déductions applicables comprennent les frais d’entretien, l’amortissement annuel, les intérêts hypothécaires, les charges de communauté, les taxes foncières municipales, le ramassage des ordures et autres dépenses similaires, explique Adolfo. Et lorsqu’une propriété est louée à des locataires pour servir de résidence principale, les propriétaires sont autorisés à réduire les bénéfices nets (revenus gagnés moins les coûts) de 60 %.
Lorsque le propriétaire est une société espagnole, les mêmes principes s’appliquent au bénéfice net réalisé sur les biens locatifs. Les bénéfices sont imposés au taux normal de l’impôt sur les sociétés de 25 %, sauf si la société est nouvellement créée. Dans ce cas, un taux réduit de 15 % s’applique aux bénéfices imposables pendant les deux premières années d’exploitation.
Si le propriétaire (particulier et société) n’est pas résident fiscal en Espagne, le montant de l’impôt du en Espagne dépend de l’endroit où il paie habituellement ses impôts. S’il est résident fiscal de l’Union européenne, il doit payer 19% de son revenu net, souligne Adolfo, alors que si sa résidence fiscale est hors d’Europe, le taux fixe est de 24 % du revenu brut, car les déductions décrites ci-dessus ne sont pas applicables. Dans les deux cas, il est tenu de déclarer ses revenus et de payer l’impôt sur une base trimestrielle, en utilisant le formulaire modèle 210.
Frais de location avec Terra Meridiana
À Terra Meridiana, nous avons plus d’une décennie et demie d’expérience dans la location de propriétés sur la Costa del Sol, travaillant pour le compte de propriétaires privés et d’entreprises. Nous fournissons des services de gestion immobilière qui offrent aux propriétaires et aux investisseurs une totale tranquillité d’esprit, de la commercialisation à la gestion des séjours de courte durée et des locations de longue durée, à des tarifs compétitifs et fixes.
Pour les locations de courte durée, telles que les logements touristiques, nous facturons 20 % du prix total de la location, plus 21 % de TVA, y compris la publicité de votre propriété sur nos propres sites web et sur d’autres internationaux, la gestion des contrats, la détention et la restitution des dépôts (le cas échéant), la rencontre et l’accueil des clients, le contrôle de sortie, la révision de l’inventaire et l’état des lieux de la propriété à la sortie, et la résolution de toute question liée au client pendant tout son séjour.
Pour les locations de longue durée, nous facturons l’équivalent d’un mois de loyer, plus 21 % de TVA, y compris : la publicité sur les sites web de Terra Meridiana et de tiers, recherche et sélection de clients appropriés, vérification du locataire, ses références et sa solvabilité, les négociations contractuelles et la prise en charge de tout problème qui peut survenir pendant la durée du bail.
