Guide du propriétaire pour les locations de courte durée
Si vous souhaitez louer une propriété que vous possédez sur la Costa del Sol en tant que logement touristique, ou si vous envisagez d’acheter un endroit à louer à court terme, ce guide vous explique les démarches à suivre.
Les locations de courte durée ou de vacances sont une option intéressante pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers sur la Costa del Sol, car elles permettent de générer des retours sur investissement supérieurs à la moyenne, bien que les coûts et les obligations soient plus élevés par rapport à celles de longue durée. Ce guide répond aux nombreuses questions habituelles posées par les propriétaires et les investisseurs, et fournit des conseils utiles pour vous aider à décider si la location de courte durée vous convient.
1. Quelles sont les lois applicables au marché de la location à court terme et touristique en Espagne ?
Contrairement aux contrats de longue durée, qui sont régis par le droit national, chaque communauté autonome (équivalente aux régions et englobant parfois plusieurs provinces) a sa propre réglementation en matière d’hébergement touristique.
La Costa del Sol, qui relève de la province de Malaga, est soumise aux lois du gouvernement régional d’Andalousie (Junta de Andalucía). La législation qui concerne les logements à usage touristique (décret 28/2016) est entrée en vigueur en mai 2016.
2. Quels types de propriétés et de contrats de location sont couverts par la loi ?
Toute propriété située en dehors d’une zone rurale et ne faisant pas partie d’un groupe de trois unités ou plus dans le même bâtiment et qui est gérée par la même personne (les deux étant régies par une législation distincte), pour des périodes de courte durée (moins de deux mois par le même locataire) et en échange de revenus locatifs (plutôt que gratuitement pour la famille et les amis) est considérée comme relevant des règles de location de vacances.
Les propriétés peuvent être louées en tout ou en partie, en tant que chambres privées pour un maximum de 15 locataires différents, dans le cas d’une propriété entière, ou pour un maximum de six, si le propriétaire utilise le bien comme résidence permanente.
En outre, si une propriété est annoncée aux touristes par des agences de voyage ou des agents immobiliers comme nous, par le biais de canaux qui permettent de réserver des dates spécifiques, elle est automatiquement couverte par la réglementation.
3. Existe-t-il des obstacles juridiques à l’utilisation de biens immobiliers pour la location touristique ?
Si la propriété en question fait partie d’un bâtiment ou d’un complexe constitué en communauté (comunidad de propietarios, en espagnol), si au moins 60 % des autres propriétaires, qui doivent représenter au moins 60 % des parts de la communauté, décident de limiter ou de conditionner l’utilisation d’un logement pour des locations de courte durée, cela est possible en vertu de l’article 17.12 de la loi horizontale sur la propriété (introduite par le Real Decreto 7/2019). Par conséquent, si cela peut s’appliquer à votre propriété, il est préférable de consulter le président de la communauté ou l’administrateur avant de louer à des touristes.
4. Quelles sont les exigences légales pour les locations de courte durée et les locations de vacances ?
Avant de commercialiser une propriété, soit directement sur Internet, soit par l’intermédiaire d’un agent ou d’un intermédiaire, les propriétaires sont tenus de soumettre une déclaration de responsabilité au gouvernement régional, certifiant qu’eux-mêmes et la propriété sont conformes à la loi. Cette déclaration peut être faite sur le site web de la Junta de Andalucía (en espagnol) ou avec l’aide d’un avocat, ou d’un gestor. Une fois la demande soumise, le gouvernement régional enregistrera la propriété avec un numéro unique (appelé numéro VFT), qui doit être utilisé à toutes fins de publicité en ligne. Si une propriété est louée à des touristes sans numéro de déclaration et d’enregistrement, les propriétaires peuvent être passibles d’amendes pouvant aller jusqu’à 150 000 euros.
Vous devez également vous assurer que la propriété possède un permis d’occupation, que vous devrez obtenir auprès de votre mairie locale si vous n’en avez pas déjà un.
5. Une fois qu’un bien est enregistré, comment puis-je le louer ?
Un contrat de location distinct est nécessaire pour toute location de courte durée, même pour des séjours d’une ou deux nuits seulement. Vous trouverez des contrats types en ligne ou vous pouvez faire appel à un avocat, un notaire ou un agent immobilier tel que Terra Meridiana, pour vous aider à en rédiger un. Les conditions doivent être rendues publiques à l’avance, bien que vous puissiez choisir de rendre certaines conditions négociables (telles que les cautions et les garanties financières), mais les touristes ont tendance à accepter les conditions d’un propriétaire tant qu’elles ne sont pas trop onéreuses. Si le contrat ne précise pas certains aspects tels que les heures d’entrée et de départ, les dispositions standard de la législation s’appliqueront.
6. Quel type de services dois-je fournir ?
Pour louer un bien immobilier sur la Costa del Sol à des touristes dans le cadre d’un contrat de courte durée, les propriétaires sont tenus de respecter une liste exhaustive de services. Il s’agit notamment de la ventilation extérieure (c’est-à-dire une fenêtre) et des stores dans toute pièce servant de chambre ou de salon; air conditioning throughout; de l’ameublement conforme aux normes légales ; du service de nettoyage tant avant que pendant la location, en fonction de sa durée et des conditions convenues ; et un dossier d’information pour les locataires qui comprend des instructions et des règles concernant l’utilisation de la propriété, des informations touristiques pour la région, des formulaires de plainte officiels, ainsi qu’une trousse de premiers secours.
7. Quel est le montant du loyer ?
Les prix des locations de courte durée, en particulier pendant les mois d’été, sont nettement plus élevés que ceux des contrats à long terme. Vous devez tenir compte des charges, notamment de l’utilisation de la climatisation, ainsi que des frais de nettoyage pendant et entre les séjours. Pour déterminer le montant approprié à facturer par nuit ou par semaine, vous pouvez comparer les prix avec ceux de propriétés similaires sur Internet ou nous demander de l’aide à Terra Meridiana. Nous avons des années d’expérience sur le marché immobilier de la Costa del Sol et nous pouvons déterminer le juste prix pour louer votre bien.
8. Combien dois-je demander comme caution ?
C’est à vous de décider ce que vous pensez que les locataires accepteront raisonnablement. La législation espagnole prévoit que les logements utilisés à des fins autres que la résidence permanente doivent faire l’objet d’une caution minimale équivalant à deux mois de loyer, mais cette pratique est loin d’être courante pour les locations de logements touristiques.
9. Y a-t-il autre chose que je dois savoir ?
Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez louer à court terme ou si vous envisagez d’investir dans une propriété afin de la louer aux touristes, vous pouvez choisir de faire vous-même le travail : publicité sur différents sites web, réponse aux demandes de renseignements, signature des contrats, entrée et sortie des locataires, organisation du nettoyage et de l’entretien, en cas de bris… – ou vous pouvez laisser un professionnel s’en occuper pour vous. À moins que vous ne prévoyez de gérer votre bien ce qui sera un emploi à temps partiel, il peut être judicieux de faire appel à un agent, comme Terra Meridiana, pour vous aider à louer votre propriété de manière sûre et rentable.
