Guide du propriétaire pour les locations de longue durée

• Guides
• Guide du propriétaire pour les locations de longue durée

La location à long terme offre aux propriétaires et aux investisseurs un moyen garanti de générer à travers le bien immobilier de l’argent chaque mois, ce qui vous permet de couvrir les coûts et même de générer des revenus pendant la durée du contrat. Mais les obligations légales concernant la location de celui-ci pour de longues périodes en Espagne favorisent les locataires et limitent les droits des propriétaires. Ce guide répond à de nombreuses questions posées par ces derniers et peut vous aider à décider si vous souhaitez louer à long terme.

1. Quelles sont les lois applicables aux locations de longue durée ?
   Le marché espagnol de la location à long terme est régi par la Ley de Arrendamiento Urbano 29/1994 (généralement appelée LAU), mais il a été considérablement modifié depuis par les gouvernements successifs. La dernière révision, en mars 2019 (décret royal 7/2019), a introduit un certain nombre de changements visant à protéger les locataires, certains au détriment des propriétaires. Toutes les informations ci-dessous reflètent les détails les plus récents et pertinents pour ces derniers.
2. Quelle est la durée d’un contrat à long terme ?
   Aussi longtemps que les deux parties sont d’accord. Toutefois, si le temps convenu est inférieur à 5 ans (7 ans, si le propriétaire est une entreprise), à l’expiration de la durée initiale, le contrat sera automatiquement renouvelé pour des périodes de 12 mois jusqu’à un maximum de 5/7 ans au total, sauf si le locataire notifie au propriétaire qu’il ne souhaite pas le prolonger, moyennant un préavis écrit de 30 jours, avant la date d’expiration du bail en cours.

   À la fin de la durée obligatoire du contrat (5/7 ans), le propriétaire est également tenu de renouveler annuellement celui-ci jusqu’à un maximum de 3 années supplémentaires, à moins qu’il n’ait donné un préavis écrit de 4 mois pour le non-renouvellement (2 mois dans le cas du locataire), avant l’expiration de la période initiale de 5/7 ans. Les locataires sont libres de résilier un contrat après 6 mois, moyennant un préavis écrit d’un mois, sauf convention contraire. Les deux parties peuvent décider que, dans ce cas, le locataire doit indemniser le propriétaire en lui versant l’équivalent d’un mois de loyer pour chaque année du contrat non remplie, y compris une indemnisation au prorata pour la première.

   Enfin, dans le cas où le propriétaire ou la famille directe ont besoin du bien pour un usage personnel, ils peuvent avoir la possibilité de résilier le bail après une période minimale de 12 mois, à condition que cela soit expressément convenu dans le contrat.

3. Quelles sont les périodes de renouvellement obligatoire et tacite ?
   Le renouvellement obligatoire signifie que les propriétaires sont tenus par la loi de renouveler le bail annuellement jusqu’à un minimum de cinq ans (ou sept, si le propriétaire est une société), tandis que le renouvellement tacite signifie que si aucune des parties ne résilie celui-ci (par écrit, moyennant un préavis de quatre mois pour les propriétaires et de deux pour les locataires) après l’expiration de la période obligatoire, tant que le locataire paie un loyer, il peut continuer à occuper la propriété pendant trois ans supplémentaires.
4. Quel est le montant du loyer que je peux demander ?
   Les prix des loyers sont librement négociables en Espagne. Pour déterminer un montant raisonnable, vous pouvez soit comparer avec des propriétés à louer similaires sur des sites web immobiliers, soit demander l’aide de Terra Meridiana. Nous sommes des experts des marchés immobiliers locaux de la Costa del Sol et pouvons vous conseiller sur le prix optimal pour vous assurer de louer votre propriété au taux le plus favorable que le marché acceptera.
5. Puis-je augmenter le loyer pendant la durée du contrat ?
   Oui, mais uniquement si les deux parties ont convenu d’une augmentation de loyer dans le contrat. Dans le cas contraire, le loyer ne peut pas être augmenté pendant toute la durée de ce dernier. Dans tous les cas, les augmentations annuelles ne peuvent pas dépasser le taux d’inflation déterminé par l’indice des prix à la consommation (IPC en espagnol), en tenant compte du dernier taux mensuel publié officiellement. À titre de référence, le taux annuel de l’IPC en Espagne était de 0,8 % en 2019.
6. Qu’en est-il si j’apporte des améliorations pendant la location ?
   Si le propriétaire et le locataire sont d’accord, les travaux d’amélioration effectués pendant la période de renouvellement obligatoire peuvent entraîner une augmentation de loyer sans qu’il soit nécessaire de signer un nouveau contrat. Dans le cas où les travaux sont effectués pendant la période de renouvellement tacite, les propriétaires privés peuvent augmenter le montant du loyer mensuel jusqu’à 20 %, en fonction des améliorations apportées.
7. Quel montant puis-je exiger comme caution/garantie ?
   Pour les propriétaires privés, le dépôt de garantie minimum est l’équivalent d’un mois de loyer, plus l’équivalent de deux mois de garantie bancaire, pour les contrats d’une durée maximale de 5 ans. Pour les propriétaires d’entreprises, les mêmes conditions s’appliquent pour les contrats d’une durée maximale de 7 ans, en plafonnant la caution à l’équivalent de trois mois de loyer au total. Toutefois, si la durée du contrat est supérieure à 5/7 ans, les propriétaires peuvent demander des garanties supplémentaires au-delà de l’équivalent de deux mois.
8. Que se passe-t-il si je veux vendre ma propriété ?
   Les acheteurs sont tenus de respecter les termes de tout contrat de bail existant, pour autant qu’ils en aient eu connaissance au moment de l’achat, que celui-ci ait été enregistré au registre foncier ou non. Toutefois, lorsque les acquéreurs n’ont pas eu connaissance d’un tel contrat, ils ne sont tenus de le respecter que jusqu’à la durée minimale obligatoire (5/7 ans) et peuvent ensuite le résilier, en dédommageant le locataire de l’équivalent d’un mois de loyer pour chaque année (jusqu’à 3) que le contrat aurait pu inclure.
9. Qui paie les honoraires des agents immobiliers ?
   Les propriétaires sont tenus de payer les commissions et les frais des agents immobiliers pour les contrats de location. Les honoraires peuvent être négociables dans certains cas, mais vous trouverez les conditions standard de Terra Meridiana ici.
10. Y a-t-il autre chose que je dois savoir ?
    Bien que vous puissiez annoncer personnellement un bien à louer sur Internet, faire vous-même les visites et vous occuper de toutes les formalités administratives nécessaires pour conclure un contrat de location, les agents immobiliers comme nous vous épargneront les tracas liés à la location de votre propriété et veilleront à ce que toutes vos obligations soient remplies moyennant une rémunération raisonnable. De même, bien qu’il existe des contrats de location en ligne et que les propriétaires soient libres de signer des accords privés avec les locataires, nous vous recommandons de consulter un avocat ou un gestor avant de le faire. À Terra Meridiana, nous pouvons vous aider à franchir toutes ces étapes pour louer votre propriété en toute sécurité et avec succès.