Guide du locataire pour les baux de longue durée

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Pour de nombreuses personnes qui vivent déjà en Espagne ou qui envisagent de s’y installer à l’avenir, l’achat d’un bien immobilier n’est peut-être pas une option actuellement. Peut-être n’avez-vous pas suffisamment d’apport pour verser un acompte, peut-être ne souhaitez-vous pas contracter un prêt hypothécaire pour des raisons professionnelles, ou peut-être voulez-vous essayer de vivre un certain temps dans une région comme la Costa del Sol, sans vous engager au départ dans un investissement immobilier. Quelle que soit votre situation, ce guide vise à répondre à la plupart des questions que les locataires ont tendance à se poser.

1. Quelle est la législation applicable aux baux de longue durée en Espagne ?
   Le marché de la location à long terme est réglementé par la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (souvent appelée LAU), mais celle-ci a été régulièrement mise à jour. La dernière révision, en mars 2019 (décret royal 7/2019), a apporté de nombreuses modifications à la loi, principalement pour protéger les droits des locataires. Toutes les informations contenues dans cet article tiennent compte des derniers changements.

2. Quelle est la durée des contrats de location à long terme ?
   En théorie, aussi longtemps que le contrat le stipule mais, en pratique, généralement un an. Toutefois, lorsque la durée est inférieure à 5 ans (ou 7 ans, si le propriétaire est une entreprise), une fois celle-ci terminée, le contrat est automatiquement renouvelé pour des périodes supplémentaires d’un an jusqu’à un total de 5/7 ans, sauf si vous notifiez au propriétaire votre décision de ne pas le prolonger, moyennant un préavis écrit de 30 jours avant sa date d’expiration.

3. Comment puis-je résilier un contrat et donner un préavis ?
   Une fois la période de 5/7 ans terminée, les renouvellements annuels jusqu’à un maximum de 3 années supplémentaires sont également obligatoires pour les propriétaires, sauf s’ils vous donnent un préavis écrit de 4 mois en cas de non-renouvellement avant l’expiration de la période initiale. En tant que locataire, vous ne devez donner qu’un préavis écrit de deux mois si vous avez l’intention de ne pas renouveler votre bail.

   Les locataires peuvent mettre fin aux contrats après 6 mois, moyennant un préavis écrit d’un mois, sauf accord contraire. Les deux parties peuvent décider que, dans ce cas, le locataire doit indemniser le propriétaire en lui versant l’équivalent d’un mois de loyer pour chaque année du contrat non remplie, y compris une indemnisation au prorata pour la première année, mais vous n’êtes pas obligé de l’accepter.

   Enfin, si le propriétaire ou sa famille directe ont besoin du bien pour leur usage personnel, ils peuvent avoir la possibilité de résilier le contrat après un minimum de 12 mois, pour autant que cela soit expressément stipulé dans le contrat.

4. Quelles sont les périodes de renouvellement obligatoire et tacite ?
   Le renouvellement obligatoire signifie que les propriétaires sont obligés de reconduire les contrats annuellement jusqu’à un minimum de 5/7 ans, tandis que le renouvellement tacite signifie que si aucune des parties ne résilie celui-ci après l’expiration de la période obligatoire, tant que vous continuez à payer le loyer, vous pouvez occuper la propriété jusqu’à 3 années supplémentaires.

5. Que dois-je m’attendre à payer en loyer mensuel ?
   Cela dépend de la propriété en question, de la zone dans laquelle vous avez l’intention de louer et des attentes du propriétaire, mais le loyer est librement négociable en Espagne. Vous pouvez donc faire une offre en dessous du prix demandé si vous trouvez une propriété qui vous plaît et si le propriétaire est d’accord. Pour déterminer ce que vous êtes en mesure de payer par mois, la règle générale est un tiers maximum du revenu mensuel de votre ménage. Il est donc logique de comparer ce que vous gagnez ou recevez avec les taux typiques du marché pour le type d’endroit que vous espérez louer. Vous pouvez le faire en ligne ou, à Terra Meridiana, nous pouvons vous aider à rechercher des propriétés sur la Costa del Sol correspondant à votre budget.

6. Le montant que je paie en loyer peut-il augmenter pendant le contrat ?
   Seulement s’il en a été convenu ainsi dans le contrat. Dans le cas contraire, le loyer ne peut pas être augmenté pendant toute la durée du séjour. En tout état de cause, les augmentations annuelles ne peuvent pas dépasser le taux d’inflation déterminé par l’indice des prix à la consommation (IPC en espagnol), en tenant compte du dernier taux mensuel publié officiellement.  À titre de référence, le taux annuel d’IPC en Espagne était de 0,8 % en 2019.

7. Donc, mon loyer ne peut pas augmenter tant que dure le contrat ?
   Pas nécessairement. Pour autant que vous et votre propriétaire vous entendiez sur le montant supplémentaire, toute amélioration apportée à la propriété pendant les cinq (ou sept) premières années de renouvellement obligatoire peut entraîner une augmentation du loyer que vous payez dans le cadre de votre contrat actuel. Et si vous acceptez qu’un propriétaire effectue des travaux d’amélioration pendant les trois années de renouvellement tacite, les propriétaires privés peuvent augmenter le loyer que vous payez chaque mois jusqu’à 20 % dans certains cas.

8. Combien dois-je payer comme dépôt et quelles autres garanties financières dois-je fournir ?
   Le montant qui peut vous être demandé dépend de votre propriétaire, mais l’équivalent d’un mois de loyer est obligatoire dans tous les cas. Dans le cas des entreprises, la caution maximale est d’un mois de loyer, plus deux mois supplémentaires de garanties bancaires. Les propriétaires privés peuvent exiger des garanties supplémentaires, notamment un aval bancaire important. Dans ce cas, le montant total que vous devez payer est négociable, n’acceptez donc que les conditions qui vous conviennent.

9. Que se passe-t-il si la propriété est vendue pendant ma location ?
   En vertu de la législation espagnole, les acheteurs sont tenus de respecter les contrats de location existants, que le contrat ait été enregistré ou non au registre foncier. Toutefois, si les acheteurs n’ont pas connaissance du contrat, ils ne sont tenus de le respecter que jusqu’à la durée minimale obligatoire (5/7 ans) et peuvent ensuite résilier le contrat, en dédommageant les locataires avec l’équivalent d’un mois de loyer pour chaque année (jusqu’à un total de 3) que le contrat aurait pu inclure.

10. Qui paie des honoraires aux agents immobiliers ?
    Les propriétaires sont légalement tenus de couvrir le coût des commissions ou autres frais dus aux agents immobiliers et autres intermédiaires.

11. Y a-t-il autre chose que je dois savoir ?
    En tant que locataire potentiel, vous devrez constituer un dossier d’informations personnelles à remettre à un propriétaire ou à un agent si vous trouvez un bien que vous souhaitez louer. Il s’agit généralement de copies (vous devrez également présenter l’original, si vous signez un contrat) de votre carte d’identité avec photo (DNI pour les ressortissants espagnols, passeport ou NIE pour les résidents étrangers) et de certains détails financiers qui démontrent vos revenus ou votre solvabilité (comme vos trois dernières fiches de paie, la déclaration d’impôts de l’année précédente ou des relevés bancaires qui montrent que vous disposez de fonds suffisants.