Acheter un terrain
Si vous voulez construire votre propriété en Espagne, la première chose dont vous aurez besoin est une parcelle de terre qui soit légalement constructible.
Bien que la plupart des bâtiments puissent être modifiés pour répondre aux besoins des propriétaires, l’altération d’un terrain est beaucoup moins simple et beaucoup plus coûteuse, s’il est ne serait-ce possible de le faire. Par conséquent, nous vous recommandons de rechercher avec précision ce qui peut être fait sur la parcelle que vous souhaitez acheter, et à proximité de celle-ci, afin de vous assurer une transaction réussie. Le Département de l’Urbanisme de votre Conseil Municipal local décide ce que vous pouvez construire sur un terrain, de quelle manière et quand vous pouvez le faire.
Types de parcelles
En vertu de la Loi Foncière de 2008, toutes les terres d’Espagne sont classifiées entre deux types : rurales et urbaines.
Les terres rurales peuvent être soit des zones de ceinture verte (protégées pour diverses raisons), soit des zones urbanisables (non protégées mais non urbaines en raison d’un manque d’urbanisation et d’infrastructures). Aucun de ces deux types de parcelles sont légalement constructibles, à moins que des dispositions spécifiques ne soient applicables dans certaines régions.
Les terrains urbains doivent au moins disposer d’un raccordement à l’électricité, aux égouts et aux conduites d’eau, d’un éclairage des rues et d’un accès pour les véhicules. C’est le seul type de terrain qui puisse être légalement construit à des fins résidentielles.
Certificat d’urbanisme (certificado urbanístico)
Une fois que vous avez trouvé un terrain, vous devez obtenir un certificat d’urbanisme auprès du Conseil Municipal de la commune où se trouve le terrain, afin de confirmer le type de terrain et les restrictions éventuelles à la constructibilité, conformément au Plan Local d’Urbanisme de la ville (Plan General de Ordenación Urbana, PGOU).
Les certificats sont délivrés par les autorités urbanistiques locales et détaillent toutes les exigences pertinentes en matière d’urbanisme comme la taille minimale de parcelle pour la constructibilité, les limites de séparation, la surface maximale constructible (un ratio de la superficie de la parcelle, uniquement limitée à la surface construite au-dessus du niveau du sol), nombre maximal d’étages (également déterminé proportionnellement à la superficie de la parcelle), la hauteur maximale du toit et des stipulations relatives au style ou au design du bâtiment. Ils peuvent également inclure des obligations urbanistiques relatives au terrain, telles que les procédures en cours ou les ordonnances de démolition.
Vous pouvez directement demander un certificat ou bien commanditer un rapport technique à un architecte, pour lequel il sera légalement tenu responsable en cas de réclamation.
Restrictions possibles
Le PGOU et les informations du cadastre peuvent imposer des restrictions sur la constructibilité d’un terrain en raison de sa proximité avec le littoral, les cours d’eau ou les routes, ainsi que les droits de passage de parties tierces (comme les raccordements à l’électricité, aux égouts et à l’eau). Tout ceci peut entraîner le refus de délivrance d’un permis de construire par le conseil municipal, rendant toute construction sur ce terrain illégale.
Rapport geotechnique (informe geotécnico)
La loi espagnole vous oblige à faire réaliser un rapport géotechnique pour déterminer les fondations appropriées pour le bien que vous souhaitez construire et pour prévoir tout problème éventuel, en tenant compte de facteurs tels que le type et la composition du sol, la présence d’eau et tout autre aspect de la parcelle qui pourrait affecter la construction qui s’y trouverait.
Le rapport doit être établi par un prestataire spécialisé officiellement enregistré. Il faut compter généralement une semaine pour qu’il soit réalisé et son coût est normalement compris entre 1 000 et 3 000 €.
Rapport topographique (informe topográfico)
Bien qu’il ne soit pas légalement obligatoire, nous vous recommandons de faire réaliser un rapport topographique pour les parcelles dont le terrain est en pente, difficile à construire ou pour lesquelles les limites ne sont pas claires. Le rapport doit être produit par un topographe qualifié, prend généralement une semaine à réaliser et coûte entre 300 € et 1 000 €.
Pour plus de conseils sur l’achat d’une parcelle ou pour des prestataires de confiance, n’hésitez pas à nous contacter.
