Prêts hypothecaires : conseils
Même si vous avez un apport suffisant pour acheter une propriété en Espagne, vous pouvez envisager de recourir à une hypothèque pour financer votre achat pour des raisons fiscales (vous pouvez être éligible à des déductions fiscales), financières (vous pouvez obtenir un taux de rendement plus élevé sur les capitaux investis que si vous payiez pour rembourser un prêt) ou de sécurité (une banque ne prêtera que pour un bien qui répond à ses critères).
Prêts sur la base du % de l’estimation ou du prix d’achat
Les prêts immobiliers sont accordés sur la base du prix d’estimation ou du prix d’achat (les banques prêtent le montant le moins élevé des deux). L’époque des hypothèques à 100% est derrière nous et il est peu probable que les banques prêtent plus de 70% du montant estimé de la valeur d’une résidence principale, bien qu’un pourcentage plus élevé puisse être négocié par des jeunes résidants en Espagne et présentant un profil financier à faible risque. Pour les résidences secondaires, les acheteurs plus âgés et les non-résidents, le pourcentage maximum prêté est de 60 à 70%. Pour les propriétés rurales ou de grande valeur, les prêts hypothécaires ne dépassent généralement pas les 50% de l’estimation.
Revenus
Les prêts sont généralement accordés en fonction de vos revenus, le versement mensuel maximal correspondant à 35% de votre revenu net. Si vous avez déjà un crédit sur une autre propriété, les deux versements sont généralement pris en compte.
Tauz d’interêt
La plupart des prêts immobiliers en Espagne sont proposés à un taux variable, parfois avec une période initiale à un taux préférentiel et fixe (1-3 ans), puis les taux d’intérêt sont annexés à l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate), majorés d’un pourcentage supplémentaire.
Duree de prêts
Des prêts sur des durées allant jusqu’à 35 ans peuvent être proposées aux résidents plus jeunes, mais les non-résidents et les acheteurs plus âgés disposent généralement d’un maximum de 30 ans, avec une limite d’âge à 75 ans.
Frais de gestion & d’annulation
Les frais de gestion liés à l’hypothèque sont généralement plus élevés en Espagne que dans d’autres pays. En règle générale, les banques facturent 1 à 1,5% du montant total du prêt pour contracter un emprunt immobilier, jusqu’à 1% pour les annulations partielles ou totales et 0,5% pour changer de prêteur.
Estimations
Les banques exigent une estimation de votre bien par une entreprise qu’elles auront désignée et aux frais de l’acheteur. Vous devez vous attendre à payer entre 250 et 1 000 €, voire plus pour les propriétés de grande taille ou de grande valeur.
Frais de conclusion & immpôts
Si vous achetez en utilisant un prêt hypothécaire, vous devez le déclarer devant le notaire lors de la signature de l’acte de propriété public et d’un acte d’hypothèque distinct en sa présence. Les honoraires du notaire sont fixés par le gouvernement et varient en fonction de la complexité de l’acte. Les acheteurs sont redevables du droit de timbre à la fois sur les propriétés à la revente et sur les propriétés neuves, d’un taux de 1,5% du montant principal. Vous devrez également enregistrer l’hypothèque au cadastre. Normalement, cela est fait par un gestionnaire nommé par la banque et coûte habituellement entre 200 et 400 €.
Assurance
Lorsqu’elles passent un contrat d’emprunt hypothécaire, les banques insistent souvent pour que vous contractiez une assurance logement (immobilier & mobilier), qui font généralement partie de leur gamme de produits. En vertu de la loi, cependant, vous n’êtes pas obligé de souscrire à leur assurance habitation. Si vous décidez de souscrire à une assurance, vous n’êtes pas obligé de désigner le prêteur comme bénéficiaire. Le montant assuré correspond à l’estimation du bien, mais il est calculé en fonction du montant nécessaire pour reconstruire le bien, sans compter la valeur du terrain. Les banques insistent aussi souvent pour que vous souscriviez à une assurance-vie ou à une police de protection au cas où vous ne pourriez pas travailler. Encore une fois, vous n’êtes pas obligé de le faire, mais accepter d’en prendre une ou deux peut vous permettre de négocier de meilleures conditions de prêt. Les frais sont basées sur votre âge et sur le montant du prêt.
Documents necessaires pour votre demande de prêt hypothecaire
Vous devrez normalement fournir les documents suivants à votre banque:
- Copie de votre passeport
- Copie de votre NIE
- Rapport récent de crédit (e.g. Experian)
- Vos relevés de compte personnels des six derniers mois
- Une « Nota simple » du bien que vous souhaitez acheter
Si vous travaillez, vous devrez aussi fournir :
- Une copie de votre dernier avis d’imposition annuel (e.g. P60 pour les contribuables britanniques)
- Vos trois derniers bulletins de paie
Si vous êtes auto-entrepreneur, vous devrez aussi fournir :
- Une copie de votre dernière déclaration d’impôts
