Le 3 avril 2025, des réformes de la Loi sur la propriété horizontale sont entrées en vigueur en Espagne. Et cela s’est accompagné à la fois de chaos et d’un signe clair que la poussée vers plus de réglementation est loin d’être terminée.
À partir du 3 avril, les propriétaires doivent enregistrer leurs biens auprès du Registro Único, via un portail en ligne où ils doivent fournir un large éventail d’informations pour obtenir un numéro de licence. Pour publier votre bien sur un site tel qu’Airbnb, il sera nécessaire d’avoir ce numéro.
L’absence de cette licence pourrait entraîner de lourdes amendes. La loi elle-même trouve son origine au niveau de l’UE et tente d’apporter de l’ordre – et une fiscalité – aux pratiques souvent grises du secteur de la location touristique.
Avec l’approche de la date d’entrée en vigueur, il était prévisible qu’il y aurait une ruée pour enregistrer les biens avant son application. La ruée de dernière minute avant le 3 avril a causé un crash du système, et donc le dépassement de la date limite.
La panique s’est installée lorsque les gens ont cru avoir raté l’opportunité de s’enregistrer et se retrouvaient désormais dans une situation illégale. Ils devaient alors obtenir l’autorisation explicite et écrite de leur copropriété locale et recommencer tout le processus d’enregistrement.
Cependant, cela ne concernait que les locations touristiques qui n’étaient pas encore légalement enregistrées.
Au final, la confusion règne autour de plusieurs aspects de la loi. Cela aurait facilement pu être clarifié à l’avance. Par exemple, les propriétaires déjà titulaires d’une licence ont jusqu’au 1er juillet pour enregistrer leur bien, et non le 3 avril, date d’entrée en vigueur de la loi.
Il est probable que nous verrons une autre ruée de dernière minute et de nouveaux crashs du système fin juin. C’est simplement la nature humaine de procrastiner.
En plus de la confusion autour des dates, il reste également des incertitudes quant à l’autorité des associations de copropriétaires dans l’octroi des licences de location touristique.
Il est vrai que la date limite du 3 avril signifie que toutes les nouvelles licences sont soumises à la nouvelle procédure, impliquant l’association de copropriétaires d’un immeuble ou d’une communauté. Si une location touristique possédait une licence avant cette date, elle continue d’opérer selon les anciennes règles.
Si vous cherchez à obtenir une nouvelle licence, soit parce que vous souhaitez louer un bien pour la première fois – soit parce que vous avez acheté une location touristique à un ancien propriétaire – vous êtes soumis aux nouvelles règles.
Vous devez obtenir une autorisation écrite de la part de l’association de copropriétaires, basée sur un vote des 3/5 lors d’une réunion dûment constituée avec quorum. Si vous souhaitez louer votre bien sur une plateforme de location de vacances, cette autorisation écrite est obligatoire.
L’association de copropriétaires est également légalement autorisée à augmenter les frais de communauté pour les locations touristiques. Cela repose sur le principe qu’il s’agit d’entreprises et non de résidences, et qu’elles utilisent donc davantage de services pour générer des revenus.
Malheureusement, bien que le principe soit fondé, il comporte des problèmes. Par exemple, l’association n’a pas à fournir de preuve que la location touristique utilise plus de services – comme les ordures ou la maintenance – pour justifier une hausse donnée.
Cela pourrait évidemment mener à divers abus. Cela pourrait même être utilisé pour faire pression sur les propriétaires de locations touristiques ayant obtenu leur licence avant le 3 avril, afin qu’ils y renoncent.
Alors que cette nouvelle loi est aujourd’hui au centre de l’actualité, de nombreuses réglementations ont été mises en place cette dernière année. Barcelone, à un extrême, a totalement interdit les locations touristiques à partir de 2028. D’autres villes n’ont pas été aussi loin et mettent plutôt en place des quotas, des interdictions dans certaines zones pour les nouvelles licences, et de nouvelles réglementations.
Ce chaos renforce le sentiment d’incertitude et d’anxiété.
Cependant, cela aurait probablement disparu une fois les nouveaux régimes réglementaires stabilisés dans les 6 à 12 prochains mois. Sauf que ce n’est pas fini.
La motivation des changements vient des mobilisations sans précédent en Espagne pour le logement, depuis plus d’un an. Des îles Canaries et Baléares jusqu’à la péninsule Ibérique, des manifestations et campagnes d’envergure ont eu lieu.
Le 5 avril, seulement deux jours après l’entrée en vigueur de la loi, des centaines de milliers de personnes ont manifesté dans les villes et villages d’Espagne. Les organisateurs à Madrid et Barcelone ont déclaré que 150 000 et 100 000 personnes respectivement avaient participé à leurs manifestations.
Bien sûr, les gouvernements de ces villes ont annoncé une affluence bien plus faible et la vérité se situe probablement entre les deux. Ce qui est certain, c’est que la pression ne faiblit pas pour obtenir des mesures plus profondes et plus ambitieuses sur la question du logement.
La cause principale est simple : il ne se construit pas assez de logements pour répondre à la croissance du nombre de ménages. Cela entraîne une hausse des prix tant pour les locataires que pour les acheteurs. Cela encourage aussi la spéculation, ce qui aggrave la situation.
Jusqu’à présent, la réponse du gouvernement s’est principalement concentrée sur le contrôle des loyers et quelques augmentations mineures de logements publics en Espagne – qui, avec 2 %, représente l’un des taux les plus bas de l’OCDE. Et bien sûr, l’imposition de réglementations plus strictes sur les locations touristiques – une cible facile à bien des égards. Certainement plus facile que de construire 200 000 logements supplémentaires par an.
Une partie du problème est également liée à la structure politique complexe de l’Espagne. Chaque niveau essaie de transférer la responsabilité – et les reproches – au niveau supérieur. Une autre partie du problème est que le résoudre sera douloureux pour certains et ne laissera probablement personne pleinement satisfait.
Il faut toutefois reconnaître que la gravité du problème diminue, peu à peu. Le déficit entre construction de logements et formation de nouveaux ménages a diminué des deux tiers. Mais pour ceux qui vivent encore chez leurs parents alors qu’ils approchent de la trentaine (l’âge moyen auquel les Espagnols quittent le domicile familial), ce n’est pas assez rapide. Ils veulent commencer leur vie d’adulte.
De même, pour ceux qui consacrent plus de 30 % de leurs revenus au logement – environ 1,4 million d’Espagnols. Leur dire que la construction de logements pourrait atteindre le niveau de formation des ménages d’ici trois ans ne les aide pas aujourd’hui.
Éliminer le déficit structurel de logements ne permettra pas non plus de résoudre les pénuries accumulées au fil des années. L’Espagne doit construire plus de logements qu’elle ne crée de nouveaux ménages pour rattraper ce retard.
En attendant, les gouvernements continueront de rejeter la faute sur des cibles plus faciles, comme Airbnb. Cette stratégie risque d’endommager un secteur clé de l’économie espagnole – le tourisme représente plus de 12 % du PIB – sans pour autant résoudre le problème du logement.
L’économie espagnole a connu deux années solides et devrait encore bien se porter cette année. Espérons que cette série de succès ne sera pas interrompue par des calculs politiques à courte vue.
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