Ce qui était autrefois un petit village de pêcheurs endormi, cette ville côtière a grandi non seulement en nombre – atteignant près de 79 000 habitants en 2024 – mais est également devenue un centre culturel et touristique. Les ajouts récents en termes d’infrastructure, d’embellissement et de développements culturels lui ont donné un élan supplémentaire.
Distincte sur la Costa del Sol, Estepona a conservé un fort sentiment de son identité originale. Elle se sent moins moderne dans son apparence et son rythme, plus traditionnelle andalouse, et moins touchée par l’intensité du tourisme ailleurs.
Une grande partie du mérite de son succès et de sa culture durable doit être attribuée à un leadership local fort. Ils ont été visionnaires et audacieux. Cela a inclus la supervision de réformes importantes dans le cœur commercial de la ville.
Parmi celles-ci, la piétonisation de zones significatives de la vieille ville et de la promenade maritime. La ville a également créé une Promenade de la Poésie et une Promenade des Murales pour embellir le centre avec l’art local. Ce projet a grandi à plus de 60 grands murs peints sur les façades des bâtiments.
Il y a également eu des ajouts culturels importants, tels que le Centre d’Art et de Culture Mirador del Carmen et le prochain Starlite Music World. Ce dernier sera un auditorium pour 15 000 personnes et un site ouvert toute l’année. Il a été déclaré projet d’intérêt stratégique par le Conseil d’Andalousie et comprendra un investissement de 286 millions d’euros.
Le travail acharné réalisé pour développer une ville belle et durable a valu à Estepona de recevoir un prix en 2023 comme la deuxième meilleure ville de toute l’Europe par l’Académie d’Urbanisme.
Dans la vieille ville d’Estepona, l’embellissement a été spectaculaire. Plus de 130 rues ont été piétonnisées, totalisant 18 km. Des pots de fleurs et des arbres sont visibles partout, mettant en évidence l’aspect et la sensation traditionnelle andalouse.
Ces dernières années, toute la zone de la promenade maritime a été piétonnisée, donnant aux gens un accès direct aux plages. Et ce processus se poursuit avec deux autres projets de revitalisation et de piétonisation en cours.
Le plus petit projet a remodelé la Calle Terraza, une rue commerçante dans la vieille ville couvrant 8 668 m2. En plus de la rendre plus sûre, propre et conviviale pour les piétons, il y a plus de plantes et l’ajout d’éclairage public et de stores d’ombrage.
Le plus grand projet transformera le Boulevard San Lorenzo en un immense espace piétonnier de 22 000 m2. Cela connectera la zone avec la vieille ville, complétant la transformation du centre-ville. Il ajoutera également plus de stationnement pour le prix bas de 1€/jour.
Ces projets ont non seulement amélioré et embelli la vie des habitants et des touristes. Ils ont contribué à attirer des centaines de millions d’euros en argent de développement. Au-delà des attractions culturelles spectaculaires mentionnées précédemment, il existe également une série de nouveaux hôtels et restaurants.
Pour n’en nommer que quelques-uns qui ont ouvert récemment, ou qui ouvriront dans un avenir proche, il y a le Mett Hotel & Beach Resort, l’Hôtel Plaza Ortiz, The Old Town Boutique Hotel, l’Hôtel Silken Maravilla Palace et un projet d’hôtel de luxe de 40 millions de dollars dirigé par Unicorn Royal Emirates.
Le Groupe Globalia a proposé deux nouveaux projets à Estepona évalués à 780 millions d’euros, comprenant un hôtel de 1 400 chambres. La croissance rapide du secteur hôtelier de haute qualité à Estepona a également été reconnue par le resort Ikos Andalusia, qui a remporté le Prix TripAdvisor du Meilleur Hôtel de Luxe d’Espagne.
Il a également été annoncé lors de la récente Foire Internationale du Tourisme de Madrid (FITUR) que Croma HM Hoteles ouvrirait deux nouveaux hôtels dans le centre d’Estepona. Lors de la même conférence FITUR, le maire d’Estepona, José María García Urbano, a annoncé deux festivals d’été à Estepona, le Boombastic Music Festival en juillet et le Championnat du Monde du Jambon en août.
Il y a également eu des nouveautés dans la gastronomie. Autrefois, c’était un axiome qu’il fallait aller à Marbella ou Benahavís pour profiter d’offres gastronomiques gourmet. Ce n’est plus le cas. Estepona a son propre restaurant reconnu par Michelin – El Palangre Seafood Restaurant – qui a obtenu la distinction Bib Gourmand en 2019.
En 2024, Estepona a entièrement rénové le Mercado de Abastos, autrefois un marché local construit en 1949. Il est maintenant géré par Hazel Gormley-Leahy et Robin Hall, un chef étoilé Michelin. Hall dirigera les cinq nouveaux restaurants du marché, avec 280 places, en tant que chef exécutif.
En 2025, l’ouverture du club de plage de luxe et du restaurant gastronomique grec/méditerranéen Eva Estepona est également prévue.
Chaque jour semble accueillir de nouvelles annonces et de nouvelles ouvertures. À Estepona, on perçoit une véritable effervescence culturelle, économique et artistique. C’est une ville qui a atteint sa maturité. Mais elle reste aussi un lieu d’opportunités croissantes et de valeur en expansion, par rapport à certains des marchés plus établis de la Costa del Sol.
En plus de l’engagement envers la beauté et la durabilité dans la ville, Estepona est également bénie par un environnement magnifique et un climat magnifique. Il y a 17 plages face à la ville, qui s’étendent sur 21 kilomètres.
La plus grande des plages d’Estepona est la Playa de la Rada, qui a 2,6 kilomètres de long. C’est une plage belle et propre avec le Drapeau Bleu, qui dispose de douches, de sauveteurs et de chiringuitos.
De plus, le climat est spectaculaire avec 325 jours de soleil par an. Les étés ne sont pas trop chauds, avec 25-30 degrés Celsius. Les hivers sont ensoleillés et doux, avec 13-17C. Novembre est le mois le plus pluvieux, mais il n’y a presque pas de jours sans un peu de soleil.
Ces éléments se sont unis à des forces plus larges pour créer une synergie croissante qui stimule un marché immobilier fort à Estepona.
Lorsque les gens pensaient autrefois aux marchés immobiliers et touristiques de la Costa del Sol, ils pensaient généralement à Marbella. C’est le joyau de la couronne, après tout, et elle a eu des décennies de célébrité et de glamour international pour construire cette réputation.
De plus en plus, Estepona trouve sa propre place en tant que destination de luxe et de haute qualité. Ceci est particulièrement vrai car la ville a été revitalisée de manière si distincte ces dernières années.
Chez Terra Meridiana, nous sommes des agents immobiliers basés dans la vieille ville depuis plus de 20 ans. Nous avons été témoins de la transformation de première main, tant par l’expérience personnelle que par l’accumulation de données de ventes. C’est un marché que nous connaissons intimement.
En regardant en arrière, à la fin de la crise post-2007, les chiffres de ventes racontent une histoire claire. Par exemple, le graphique suivant utilise les données du Ministère de l’Équipement du Gouvernement espagnol.
Ce que l’on voit tant à Marbella qu’à Estepona est une croissance constante. Les deux sont des marchés établis avec une réputation croissante de qualité. Cependant, bien que cela soit vrai, il est également vrai qu’Estepona réduit l’écart avec Marbella en chiffres de ventes.
Ceci est particulièrement vrai car, bien que les deux villes aient eu une reprise post-COVID – montée puis descente – Estepona a terminé 2024 avec une forte reprise. Marbella a toujours été confrontée à la volatilité et à l’élan à la baisse.
Le panorama est similaire avec la croissance de la population. Marbella a crû d’un peu plus de 50% depuis l’an 2000, passant de 106 000 habitants à 159 000. Estepona a crû beaucoup plus, de 86%, passant de 42 000 à plus de 78 000.
Ensemble, cela suggère qu’Estepona est un marché plus dynamique avec un potentiel de croissance à la hausse plus élevé dans les années à venir. Cette conclusion semble également se refléter dans les prix des propriétés par mètre carré dans les deux villes.
Les deux villes fonctionnent très bien, avec des prix qui croissent de manière stable en fonction de la demande et de la rareté. Cependant, Estepona croît à un rythme légèrement plus rapide, à partir d’une base plus basse. Cela signifie qu’Estepona reste plus abordable, mais augmente de prix une fraction plus rapidement que Marbella.
Selon le portail immobilier indomio.es, à Estepona, en décembre 2024, le prix moyen d’une propriété résidentielle était de 4 017 euros par mètre carré. Cela représentait une croissance annuelle considérable de 16,54%.
Indomio.es a fixé le prix de vente moyen à Marbella en décembre 2024 à 5 568 euros, avec une augmentation annuelle de 16,12%. Si nous regardons les graphiques d’Indomio (Marbella à gauche, Estepona à droite), nous pouvons voir qu’ils sont très similaires.
Suivant un schéma similaire à celui du marché des prix de l’immobilier, le marché des locations à Estepona a également connu une augmentation croissante des prix. En fait, celles-ci ont été plus drastiques que les prix de l’immobilier, ce qui est une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers.
Selon Indomio, les prix de location par mètre carré étaient de 9,50 euros en 2021, au point le plus bas de la pandémie. Aujourd’hui, ils ont grimpé à 16,99 euros, soit une augmentation de près de 80% en moins de quatre ans.
En partie, cela reflète le fait que les propriétaires de locations de courte durée pour les vacances ont dû se tourner vers les locations de longue durée pour remplir leurs appartements pendant les fermetures Covid. Cette augmentation soudaine de l’offre de logements a eu un effet dépressif sur les prix du marché. Ce schéma s’est terminé immédiatement après, lorsque les propriétaires sont retournés aux locations touristiques.
Cependant, si nous remontons à 2018, le prix était de 5,80 euros par mètre carré. Par conséquent, les prix des locations de longue durée ont triplé en sept ans. Entre décembre et janvier 2024, les prix ont augmenté de 9,75%. Ceci est évidemment bien au-dessus du taux d’inflation général.
Pour ceux qui souhaitent louer à long terme, c’est évidemment négatif. Cela reflète un manque de construction de logements, ce qui restreint le marché. Il est à l’origine des importantes protestations dans toute l’Espagne exigeant plus de logements et des restrictions sur les locations de vacances.
Pour ceux qui souhaitent acheter une propriété de revenu, cela représente une opportunité significative. Cependant, étant donné le taux d’augmentation des sept dernières années, les acheteurs potentiels ne doivent pas supposer que cette tendance d’augmentations annuelles drastiques continuera sans cesse.
Beaucoup de gens préfèrent louer à court terme aux touristes, non seulement parce que cela peut être plus lucratif. C’est aussi un moyen de couvrir les coûts de possession d’une résidence secondaire de vacances pendant qu’ils ne l’utilisent pas.
C’est quelque chose qui est devenu controversé en Espagne, avec des protestations et une croissance des réglementations. Il est important d’être conscient de ce changement de climat envers les locations de vacances, car il y a une possibilité que plus de restrictions soient appliquées à l’avenir. Ceci est particulièrement vrai si vous achetez dans une urbanisation qui a une organisation communautaire, par exemple.
L’organisation communautaire peut voter pour décider que les activités commerciales sont interdites dans l’urbanisation. Cela peut ne pas s’appliquer immédiatement à votre propriété, si vous avez déjà une licence. Mais cela peut signifier que vous ne pouvez pas la revendre comme une propriété de revenu de location de vacances. Cela pourrait avoir un impact sur le prix de revente.
Avec cette réserve, les locations de vacances à Estepona peuvent être assez lucratives. Selon Airbtics, en 2023, il y avait 3 678 annonces actives Airbnb à Estepona. Celles-ci se concentreraient en grande partie près de la plage et dans les urbanisations de vacances des environs.
Le tarif journalier moyen des locations de vacances à Estepona, selon cette recherche, était de 145 euros avec un taux d’occupation de 61% (ou 223 nuits réservées par an). Cela s’est traduit par une moyenne de 31 000 euros par an, ce qui a généré un bénéfice décent pour les propriétaires même en payant une hypothèque et, par conséquent, en accumulant du capital.
Il est important d’indiquer que ce sont des chiffres moyens. Ils incluent à la fois des appartements Airbnb très bon marché et des maisons de luxe et des copropriétés en bord de mer qui atteignent des centaines d’euros par nuit. Avant d’acheter une propriété de revenu, il est important de rechercher le quartier et, si possible, la maison que vous envisagez d’acheter. Avoir un agent immobilier informé et fiable est essentiel pour cela.
Contribuant au marché fort, il y a la croissance significative de la population d’Estepona. Elle a crû le deuxième plus rapidement de toutes les villes d’Espagne en 2022, après Torrevieja, ajoutant 4,6% cette année-là. Elle a crû à peu près le même nombre en 2023 également.
Et cette croissance provient en grande partie d’étrangers. Selon un rapport dans Sur, 81% de la croissance enregistrée provenait de personnes de nationalité étrangère. Estepona a maintenant une population étrangère d’environ 27%, selon le même rapport. C’est légèrement moins que Marbella, qui est de près de 30%.
Toutes ces statistiques suggèrent qu’une sorte de rééquilibrage se produit avec un changement relatif vers Estepona. Cela est également de bon augure pour la force du marché dans la ville dans les années à venir.
Marbella se déplace plus pleinement vers les personnes ayant un patrimoine net élevé qui achètent de grands domaines et des propriétés de luxe. Estepona capture une plus grande proportion de ceux qui ont des revenus disponibles pour acheter une résidence secondaire ou une propriété d’investissement, mais qui recherchent quelque chose de moins ostentatoire que le style de vie haut de gamme de Marbella.
Entre 2022 et 2024, il y a eu une série d’augmentations significatives du taux d’intérêt au niveau international. C’était une réponse à l’inflation découlant de la dislocation économique pendant la crise de Covid. En Espagne, fin mai 2024, les taux d’intérêt avaient atteint 4,5%. C’était le niveau le plus élevé depuis 2001, quand ils étaient de 4,75%.
Dans certaines parties de l’Europe, cela a eu un impact négatif significatif sur le marché immobilier. Cependant, en raison des particularités du marché espagnol, en particulier sur la Costa del Sol, l’impact a été négligeable. Le marché a continué de prospérer et les prix ont augmenté.
Depuis mai 2024, les taux d’intérêt ont baissé, reflétant la domestication de l’inflation et la nécessité de se concentrer sur la restauration de l’économie européenne. Au cœur de l’Europe, l’Allemagne, il y a une récession ou une stagnation. Cependant, en Espagne, l’économie croît avec une force surprenante, atteignant 2,8% en 2024. Le tourisme, qui a un effet disproportionné sur les ventes et les prix sur la Costa del Sol, a crû de 6%.
Fin janvier, le taux d’intérêt de référence en Espagne avait été réduit plusieurs fois à 2,9%. Il est prévu que la Banque Centrale Européenne (BCE) réduise les taux d’intérêt de 0,25% à chacune des quatre réunions qu’elle tiendra au premier semestre 2025. Cela signifiera un taux d’intérêt de moins de 2%.
Compte tenu des conditions générales du marché en Espagne, tant le marché immobilier que l’économie en général, nous pouvons nous attendre à ce que cela augmente la demande et les prix de l’immobilier. Ceci est particulièrement vrai étant donné qu’il est encore bon marché selon les normes européennes.
Comparez les 4 000 euros/mètre carré d’Estepona aux 17 500 euros/mètre carré de Londres, aux 15 000 euros/mètre carré de Paris ou même aux 5 500 euros/mètre carré relativement abordables de Berlin. Pour la plupart des Européens, cela semble une aubaine, et une aubaine qui peut générer des rendements sous forme de locations de vacances à court terme.
Maintenant, le taux d’intérêt semble atteindre un taux effectif de zéro, où le taux d’intérêt correspond ou est inférieur au taux d’inflation. Attendez-vous à ce que plus d’argent arrive sur la Costa del Sol et, par conséquent, à ce que les augmentations de prix continuent pendant un certain temps.
Il y aura également une croissance dans le secteur de la construction, en raison de la baisse des taux d’intérêt. L’étude de Caixa Bank, liée précédemment, prédit que la construction croîtra à un taux de 3,3%, 1% au-dessus de son taux de croissance général prévu pour l’économie espagnole.
Parallèlement aux réductions des taux d’intérêt, il y a eu des réformes dans les régimes de la loi de planification de l’Andalousie. Combinées, celles-ci pourraient avoir un impact additif sur la région de la Costa del Sol dans les nouveaux développements. Cela serait une bonne nouvelle, étant donné le problème à long terme du manque de mises en chantier de logements dans toute l’Espagne, y compris l’Andalousie.
Comme indiqué précédemment, Estepona a connu un investissement substantiel dans l’infrastructure qui a amélioré la qualité de vie dans la ville, ainsi que sa beauté. Il y a également des développements notables qui se produisent dans la construction de logements qui méritent d’être soulignés.
Deux projets en particulier viennent à l’esprit. Il y a le développement de villas surélevées de la marque Tyrian. De plus, il y a un autre développement de marque dirigé par Palya Invest, qui est dirigé par la star du tennis espagnol Rafael Nadal.
Tyrian est un projet résidentiel de luxe situé sur une propriété en bord de mer. Il a déjà posé les bases et comprendra 40 logements dans un bâtiment de luxe de quatre étages. Il aura des services similaires à ceux d’un hôtel cinq étoiles pour les résidents. Les logements à Tyrian commencent à 3,4 millions d’euros et même avant d’être mis en vente officiellement, ils avaient vendu 40% des unités sur plan.
Le projet Palya Invest est prévu pour être construit dans le quartier côtier de Los Llanos de Estepona. Ils comprendront également 40 logements de luxe, bien qu’ils soient un mélange d’appartements et de villas. Le développement couvrira 36 hectares et fait partie de deux projets – l’autre à Marbella – qui injecteront 200 millions de dollars dans l’économie locale. Il devrait être terminé en 2027.
Dans le passé, des projets de luxe de démonstration comme ceux-ci auraient été situés à Marbella. Ils sont un symbole que le moment d’Estepona est venu en tant que destination de luxe pour les touristes, les résidences secondaires et même les résidences principales.
Les preuves suggèrent que dans les années à venir, Estepona verra une croissance continue, ainsi qu’une élévation dans la chaîne de valeur. Elle devient une marque de luxe, comme Marbella, mais avec son propre caractère distinctif. Compte tenu des tendances du marché, elle reste une aubaine, mais elle se déplacera vers des prix plus exclusifs. Cela fait d’Estepona un excellent investissement pour l’avenir, avec stabilité et une croissance claire de la valeur.
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