Au cours des six derniers mois, plusieurs manifestations, souvent de grande ampleur, ont eu lieu en Espagne pour protester contre le manque de logements abordables. Ces manifestations étaient souvent liées à celles contre le « sur-tourisme » dans certaines régions, comme les Baléares et les Canaries. La pression de ces protestations a conduit à plusieurs réformes et propositions de réforme. Au lieu de faire disparaître le mouvement et la colère, cela semble les renforcer. Qu’est-ce que cela signifie pour le logement, les acheteurs, les locataires et les propriétaires ?
En octobre, il y a déjà eu au moins trois manifestations pour le logement abordable. Le 20 octobre, une manifestation de 10 000 à 30 000 personnes a eu lieu aux Canaries. La veille, à Valence, entre 15 000 et 50 000 personnes étaient présentes (la différence est due aux estimations de la police ou du gouvernement local et celles des organisateurs). Une grande manifestation est également prévue le 9 novembre à Malaga.
Le 13 octobre, une manifestation massive a eu lieu à Madrid, où les organisateurs affirment que 100 000 personnes ont participé. Ce serait, à ma connaissance, la plus grande manifestation autour du logement jamais organisée. Cela place le mouvement actuel au même niveau que celui dit du 15-M, connu aussi sous le nom des Indignés en 2011, en pleine crise économique.
Ce mouvement a fracturé le système politique bipartite en Espagne, aux deux extrémités du spectre politique. Il a conduit à la création de Podemos à gauche et de Ciudadanos à droite. Treize ans plus tard, les effets du 15-M se font encore sentir, bien que Ciudadanos n’existe plus et que Podemos se soit scindé en plusieurs groupes.
Bien sûr, on ne peut pas prédire l’avenir ni supposer que l’histoire se répète, mais il est évident qu’il ne s’agit pas de manifestations isolées. Et il est également clair qu’elles ont un impact tant sur l’adoption des lois que sur leur application.
Un exemple est que des partis de tout l’éventail politique proposent ou mettent soudainement en œuvre des réformes liées au logement, ou appliquent plus rigoureusement les lois préexistantes.
J’ai déjà écrit sur la loi sur le logement de 2023, une première réponse au sentiment croissant d’un problème nécessitant une attention. Comme je l’ai argumenté à l’époque, cette loi punissait en grande partie les propriétaires comme un substitut aux politiques qui conduiraient à la construction de plus de logements.
Depuis que j’ai écrit cela il y a plus d’un an, l’ampleur du problème – et de la colère – est devenue plus évidente et s’est aggravée. J’ai repris à plusieurs reprises ce thème. Comme l’a montré un article très détaillé d’El País, les coûts du logement ont augmenté beaucoup plus rapidement que les salaires ou l’inflation générale.
L’article note également que, bien que le nombre de nouveaux ménages par an en Espagne augmente à un rythme de 221 000 (en 2023), le nombre de nouveaux logements en construction n’est que d’environ 90 000 par an.
Le fait ci-dessus – la disparité entre le nombre de logements nécessaires et celui en construction – est la source fondamentale de la crise du logement en Espagne. Ce fossé est la cause de tous les symptômes qui alimentent la crise.
Certains de ces symptômes incluent des opérateurs peu scrupuleux qui profitent des locataires désespérés. Cela inclut des agents immobiliers qui facturent illégalement des frais de recherche aux locataires ou des propriétaires qui exigent le paiement de six mois ou plus de loyer à l’avance.
Il y a aussi la tentation de ne proposer que des contrats de location à court terme, bien que le locataire souhaite un contrat à long terme, car cela permet aux propriétaires d’augmenter le loyer au-dessus du taux fixé par les contrôles de loyer.
Et, bien sûr, il y a la tentation de profiter du boom touristique dans certaines régions pour louer des appartements sur Airbnb et des plateformes similaires. Si vous pouvez doubler vos revenus et avoir un plus grand contrôle sur l’entretien d’un bien d’investissement, bien sûr vous allez opter pour cela.
À certains égards, le phénomène Airbnb est distinct de la crise générale du logement. S’il y avait suffisamment de logements construits, cela n’éliminerait pas les inquiétudes concernant la transformation des quartiers en « Disneylands », mais cela éliminerait en grande partie l’élément de pénurie de logements de ce débat.
Il existe un lien entre la forte concentration d’Airbnb et le coût du logement. Cependant, la crise du logement existe également en dehors des régions touristiques. Partout dans le pays, le logement est devenu inabordable. Cela a conduit l’Espagne à avoir l’un des taux les plus élevés d’adultes vivant chez leurs parents dans l’UE – à 66 %. Un tiers des ménages espagnols dépensent plus d’un tiers de leurs revenus pour le logement.
La crise est maintenant si inévitable, tant comme phénomène économique que politique, que les politiciens ne peuvent plus éviter d’agir.
Les réformes les plus discutées concernent la restriction des licences Airbnb dans diverses villes. Pour beaucoup, la forte population touristique en haute saison est le symbole le plus évident et visible du problème du logement.
Mais d’autres réformes sont déjà en cours ou en préparation.
Le 21 octobre, El País a également rapporté une répression par les Consommateurs contre des activités illégales, telles que les agents immobiliers qui facturent des frais de recherche ou qui exigent que les locataires paient plusieurs mois de loyer. Aucun détail sur le nombre d’enquêtes n’a été donné, et on soupçonne que le gouvernement espagnol publie cette nouvelle pour dire « Regardez, nous faisons quelque chose ! ». S’il s’agissait d’une répression généralisée ayant un impact réel, ils mettraient en avant les chiffres.
Il existe également plusieurs réformes que le gouvernement espagnol a tenté, sans succès, d’adopter cet automne, liées aux logements de type Airbnb. Avec l’élan de la colère et des protestations qui se poursuit, il semble maintenant qu’ils pourront adopter une série de réformes réglementaires. Personne ne veut entraver la réforme du logement dans l’ambiance actuelle.
Ces réformes se résument à quelques éléments clés. Premièrement, la création d’un registre national pour les logements proposés sur les sites numériques pour des locations touristiques, saisonnières ou de courte durée. Ils se verront attribuer un numéro de registre s’ils sont acceptés, conformément aux réglementations de leur communauté autonome.
Cela s’aligne en fait sur une loi de l’UE déjà adoptée, mais le gouvernement espagnol accélère désormais sa mise en œuvre au début de 2025 au lieu de 2026, comme le prévoit la loi.
La deuxième partie de la loi concerne la conformité.
Les portails immobiliers, qu’il s’agisse d’Airbnb, de Booking, d’Idealista ou de Fotocasa, seront tenus de s’assurer que leurs annonces pour ces locations disposent et affichent leur numéro d’identification.
Au niveau national, les propriétaires doivent justifier l’utilisation d’un contrat à court ou moyen terme par rapport à un contrat à long terme, qui confère davantage de droits aux locataires. Cela vise à prévenir les hausses de loyer obtenues frauduleusement, et donc illégales.
Il y aura des réactions et des postures publiques des différents partis, cherchant le soutien de leurs bases. Mais il y a aussi une série de nouvelles réglementations dans des villes contrôlées par le PP, comme Malaga, et au niveau régional en Andalousie. Tout le monde essaie de devancer cela.
Ce n’est pas une mauvaise chose pour le marché locatif d’avoir un peu d’ordre. Ce n’est pas mauvais non plus que les Airbnb soient correctement autorisés et enregistrés. Certes, les hôtels réguliers doivent être autorisés, comme toute autre entreprise dans le pays. J’ai également écrit sur la nécessité de réglementer le secteur immobilier.
Mais la préoccupation est que la réglementation et les répressions (ou les annonces de répressions) ne remplacent pas l’action qui aurait un réel impact sur la crise du logement. Et, au risque de me répéter, la seule façon de résoudre la crise du logement est de construire davantage de logements, suffisamment pour couvrir la formation de nouveaux ménages.
Je ne pense pas que nous voulions vivre dans une société qui tente de résoudre les problèmes sociaux et politiques par des mesures légales répressives. Bien sûr, les lois et réglementations sont nécessaires, mais nous devons également nous concentrer sur la résolution des problèmes sous-jacents, et non seulement sur leurs symptômes.
L’imposition d’amendes aux propriétaires peut réduire le nombre de ceux qui essaient de profiter de la pénurie de logements pour augmenter les prix. Cela peut réduire le nombre d’agents immobiliers qui facturent des frais de recherche. Mais les amendes ne construisent pas de logements.
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