Le marché immobilier espagnol continue de montrer une force significative, suggérant une croissance supplémentaire dans les années à venir. Cependant, pour voir cette tendance, il est nécessaire de considérer certaines des chiffres dans un contexte plus large en raison des distorsions de la période Covid et post-Covid immédiate.
Il y a aussi des éléments structurels du marché immobilier espagnol et de la Costa del Sol, de la construction et des prix qui lui sont externes mais qui l’affectent néanmoins. Mais commençons par le contexte COVID/post-COVID.
Garder ce contexte à l’esprit est essentiel si nous voulons interpréter correctement les données du marché. Par exemple, les analystes commencent à omettre les comparaisons habituelles des données actuelles avec les années immédiatement précédentes. Au lieu de cela, ils comparent les données actuelles avec les années avant 2020, lorsque la pandémie de COVID-19 a commencé. Ils soutiennent que le comportement économique durant 2020-2022 peut être trompeur, compte tenu des fluctuations sauvages que la pandémie et ses suites ont produites.
Si nous faisons cet ajustement, le tableau pour l’Espagne semble très positif, en particulier pour des régions comme Malaga et la Costa del Sol, où le nombre d’acheteurs étrangers et le marché de luxe compensent les facteurs négatifs comme l’inflation.
Commençons par quelques chiffres bruts qui suggèrent une image sombre du marché immobilier espagnol par rapport à 2022. Il vaut la peine de les examiner pour comprendre leur véritable signification et voir pourquoi ils sont incorrects.
Selon les chiffres bruts, les ventes de logements ont chuté de 9,7% en 2023 (10,8% pour les logements anciens, 4,8% pour les logements neufs) par rapport à 2022. Il y a également eu une diminution de la hausse des prix des logements. Comme le montre le graphique suivant, les hausses de prix ont diminué pendant les confinements de Covid. Ils ont commencé à augmenter rapidement au début de 2021 lorsque l’économie s’est ouverte puis ont diminué en 2022.
Cependant, ces chiffres sont faussés par leur comparaison avec 2022. Cette année-là, le marché immobilier a connu une forte demande refoulée à la suite de la pandémie de Covid-19. Pour positionner correctement les ventes de 2023 en termes de tendances générales, nous devons examiner leur relation avec la dernière année de chiffres de ventes avant Covid. La dernière année où il y avait un marché « normal ». Selon le même rapport de Caixa Bank, ce que nous trouvons est que les ventes de logements en Espagne ont augmenté de 16,1% au niveau national par rapport à 2019.
Ce qui s’applique au marché immobilier espagnol est également évident lorsque nous examinons les statistiques régionales de la province de Malaga et de la Costa del Sol. Comme dans le reste de l’Espagne, les ventes de logements dans la province de Malaga ont diminué par rapport à la demande refoulée que nous avons vue se libérer après la pandémie en 2022. Par exemple, 32 115 transactions immobilières ont eu lieu entre janvier et novembre 2023. Par rapport à 2022, cela représente une baisse de 17,75% par rapport à plus de 39 000 ventes au total.
Cela semble alarmant jusqu’à ce que nous comparions cela aux transactions pré-pandémiques : il y en avait 27 710 en 2019, ce qui signifie une augmentation de 15,9% entre cette année et 2023. Cela représente une croissance annuelle d’environ 4%, ce qui est très sain.
Selon le même article de Sur in English, citant un porte-parole d’Idealista.com, la baisse des ventes de logements peut en fait être due à un manque d’offre autant qu’à toute autre chose :
« …les baisses ne sont pas un désastre pour le marché, car elles semblent être plus liées à la réduction de l’offre disponible à la vente qu’à une forte baisse de la demande. Il est très probable que les prochains chiffres de clôture pour 2023 porteront le volume des transactions à juste moins de 600 000 unités et seront le deuxième plus grand volume de ventes depuis l’éclatement de la bulle de 2008, juste derrière 2022« .
Comme le montre le graphique suivant, le tableau est plus complexe en général. Même avant la pandémie, en 2017, il y a eu un pic dans les ventes de logements dans la province de Malaga. Cela a été suivi par une baisse qui est devenue un déclin substantiel avec le début de Covid. En novembre 2023, comme mesuré dans le graphique, les ventes sont restées juste au-dessus du pic de 2017. Cela suggère un retour à un schéma normal de croissance des ventes de logements.
En plus de la force globale du marché de la Costa del Sol, nous voyons également que les achats de maisons de luxe jouent un rôle disproportionné ici. Selon un rapport sur le marché du logement de luxe en Espagne de Hiscox, il y avait 2 500 maisons à vendre en 2023 d’une valeur supérieure à 3 millions d’euros dans la province de Malaga, soit 34% du total du marché espagnol du super-luxe. La plupart de ces maisons haut de gamme sont situées à Benahavís, Estepona et Marbella, une zone connue sous le nom de Triangle d’Or.
Les investisseurs étrangers à très haute valeur nette affluent pour acheter des villas de luxe, des appartements et des penthouses, attirés par le climat favorable de l’Espagne, son style de vie et son bon rapport qualité-prix par rapport à d’autres destinations européennes prime. Les prix dans le segment du logement de luxe en Espagne ont augmenté de 10-20% depuis 2021.
Dans la gamme super-luxe, les maisons à Benahavís ont une valeur moyenne de 6,8 millions d’euros avec un prix moyen de 6 437 euros par mètre carré. À Marbella, la moyenne est de 7 millions d’euros, avec un prix au mètre carré approchant les 11 000 euros. Pour comparaison, le prix moyen par mètre carré en Espagne était de 2 152 euros.
En général, le marché du logement de luxe en Espagne a montré une résilience remarquable par rapport à certains autres pays européens. Le Royaume-Uni, par exemple, a souffert de déclins significatifs des volumes de ventes et des prix. Le secteur des propriétés prime en Espagne, en revanche, continue de prospérer. Cette divergence peut être attribuée à plusieurs facteurs. Le style de vie attrayant de l’Espagne, son excellent climat et son accessibilité relative en font une proposition attrayante pour les acheteurs fortunés à la recherche d’une base européenne.
À la fin de 2023, les étrangers représentaient un tiers de toutes les achats de maisons dans les villes du triangle d’or de la Costa del Sol. Comparez cela au reste de l’Espagne, où les achats étrangers représentent seulement 21,4%. Les Britanniques ont continué à mener le classement des acheteurs étrangers, suivis par les Suédois, les Néerlandais et les Belges.
Un autre facteur déterminant a été les événements mondiaux. Avec la guerre en Ukraine, par exemple, les Russes ont disparu tandis que le nombre d’Ukrainiens augmente. La demande d’acheteurs dans des endroits en conflit comme l’Ukraine et Israël a augmenté, transformant Marbella en une » destination de refuge« , selon José Carlos León, président de LPA (Leading Property Agents of Spain). Certains recherchent des propriétés de niveau moyen à élevé entre un et trois millions d’euros.
Certains spéculent que le nombre d’acheteurs américains de maisons, déjà en croissance, augmentera en raison des événements chez eux. Selon le Conseil général des notaires d’Espagne, les citoyens des États-Unis ont acheté plus de 2 600 maisons en Espagne entre le second semestre de 2022 et le premier semestre de 2023, battant des records.
Fait intéressant, alors que Madrid était auparavant l’endroit où se concentraient les achats de maisons américaines, ce n’est plus le cas. Les emplacements préférés des acheteurs américains se sont déplacés vers Barcelone et Valence, avec la Costa del Sol, je prédis, entrant dans le top 3 d’ici les 5 prochaines années.
Comme indiqué ci-dessus, les prix des logements en Espagne, en particulier dans les régions côtières, sont restés remarquablement stables. Au cours des deux dernières années, ils ont augmenté au-dessus du taux d’inflation à la fois pendant la vague d’achats post-pandémie et le retour à la « normale » en 2023.
Qu’est-ce qui peut expliquer le fait que les prix des logements en Espagne ont augmenté au T1 2024 de 7% (3,68% ajusté en fonction de l’inflation) par rapport à l’année précédente ? De même, en 2023, les prix ont augmenté de 8,16% (4,19% ajusté en fonction de l’inflation).
Plusieurs facteurs sont en jeu ici. L’un des plus importants est que, bien que les prix augmentent en Espagne, ils le font à partir d’un niveau très bas. La crise du logement de 2007-2013 a particulièrement frappé le marché espagnol. Ce n’est que maintenant qu’il atteint des niveaux de prix comparables à ceux de 2007, il y a 17 ans.
Cela signifie non seulement que l’achat même d’une maison de luxe semble encore être une bonne affaire, surtout pour les acheteurs étrangers. Cela signifie également qu’ils sont prêts à faire monter le prix pour obtenir la maison qu’ils veulent parce que, par rapport à leur pays d’origine, cela semble toujours être une bonne affaire.
Un deuxième facteur, surtout dans les régions côtières, est la croissance soutenue du tourisme. Cela a rendu l’immobilier acheté pour les locations touristiques un investissement de qualité avec des rendements solides. Comme l’a noté une étude de 2024 de Caixa Bank CaixaBank Research :
CaixaBank Research prévoit que le PIB du secteur touristique augmentera de 2,5% en termes réels en 2024, atteignant un niveau de 7,1% au-dessus de 2019. Il a terminé 2023 avec une croissance annuelle de 6,9% et a dépassé le niveau de 2019 de 4,5%.
Le troisième facteur, lié aux deux premiers, est que la nouvelle construction de logements en Espagne, et en particulier dans les zones de forte demande comme la Costa del Sol, est en retard par rapport à la demande.
« En 2023, le nombre de logements commencés a augmenté de 1,1% en glissement annuel pour atteindre 98 040 unités, une amélioration par rapport à une baisse annuelle de 3,5% l’année précédente, selon les chiffres du ministère du Développement. De même, les achèvements de logements ont également légèrement augmenté de 0,7% pour atteindre 80 473 unités en 2023, contre une baisse de 4,9% en 2022. »
Ces chiffres améliorés sont un bon signe, pointant vers une reprise de la construction de logements. Mais avec des ventes augmentant à 4% par an, le décalage entre l’offre et la demande persiste. Une étude d’Idealista affirme que ce déséquilibre structurel à long terme entre l’offre et la demande est un autre facteur créant une pression à la hausse sur les prix. Une partie du problème est liée à l’inflation du prix des matériaux de construction, qui semble se stabiliser, selon certaines études.
Indépendamment de la baisse de l’inflation, le déséquilibre structurel à long terme est susceptible de rester un problème. C’est particulièrement vrai puisque le gouvernement n’a actuellement pas de plan d’action clair pour inciter à la nouvelle construction.
Il y a de l’espoir que le mouvement vers des réformes du régime de planification en Andalousie, comme la LISTA ou le nouveau PGOU/POU de Marbella, aidera à atténuer ce problème. Mais nous pouvons accepter des hausses de prix continues à court et moyen terme.
Dans l’ensemble, les chiffres montrent que le marché est clairement passé par une période de réajustement depuis l’ère de la pandémie. L' »exubérance irrationnelle » qui accompagnait la réouverture de l’économie post-COVID ne pouvait pas durer.
Comprendre que 2022 était une distorsion à court terme nous aide à avoir une image claire de l’état réel du marché. Étant donné que les ventes restent au-dessus du pic pré-pandémique de 2017, cela suggère que nous sommes toujours dans un marché solide avec une forte demande.
Selon Pelayo Barroso, directeur national de la recherche de Savills, cité dans un récent article d’Idealista sur l’état du marché immobilier, la demande est plus élevée que prévu :
« La demande a évolué très positivement. Elle augmente d’environ 10% par rapport à la même période l’année dernière, qui était une très bonne année en termes de ventes. Cependant, l’activité de développement est encore très déficitaire. Au début de l’année, nous pensions que ce serait une bonne année, mais plus en ligne avec 2023. Nous sommes surpris par la force de la demande, au-dessus de ce qui était initialement attendu. »
Il y a quelques vents contraires car la gueule de bois de la flambée inflationniste post-Covid a entravé la croissance du marché ; tout, des taux d’intérêt élevés aux faibles démarrages de construction. Cependant, les tendances dans l’immobilier qui font de l’Espagne une destination attrayante suggèrent que les prix continueront à croître de manière stable dans la période à venir.
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