Je venais de finir d’écrire le dernier article sur l’apparition explosive des mouvements contre la « massification touristique » et les changements législatifs concernant les locations de logements touristiques quand la nouvelle est tombée : Barcelone interdit toutes les locations Airbnb.
C’est un développement surprenant par son radicalisme. Les implications complètes pour le marché touristique de Barcelone – une caractéristique clé de l’économie de Barcelone – mettront des années à se faire sentir. Cependant, un débat s’ouvre déjà sur l’effet que cela aura sur le marché du logement en tension à Barcelone.
Par exemple, Spanish Property Insight, une source d’analyse et de statistiques solides sur le marché immobilier, a publié une analyse intéressante. Ils ont soutenu que l’interdiction ne ferait aucune différence pour le stock de logements locatifs. Ils affirment que des facteurs non liés, tels que la nouvelle loi sur le logement en Espagne, garantiront que le marché locatif continuera à se détériorer.
Avant d’entrer dans les détails de cet argument, parlons de la loi de Barcelone elle-même. Depuis 2012, Barcelone a mis en place un système de licences pour ceux qui souhaitent louer un appartement via une plateforme de location de logements touristiques en ligne.
À bien des égards, la ville de Barcelone a été pionnière, pour le meilleur ou pour le pire, dans la réglementation des logements touristiques en Espagne. Elle a promulgué des réglementations de plus en plus strictes pour tenter de réduire la pression sur le marché locatif et de préserver le caractère traditionnel des quartiers – avec un succès limité.
Cela n’est pas surprenant, étant donné que Barcelone est un aimant pour plus de 12 millions de touristes par an (chiffres de 2023) dans une ville de 1,6 million d’habitants. Cela a rapporté un total de 9,6 milliards d’euros et employé 100 000 personnes.
Le conseil municipal de Barcelone publie des rapports annuels très détaillés, et le rapport de 2023 (voir Capsule 1) montre que, bien que 7,8 millions de touristes aient séjourné dans des hôtels, les logements touristiques de type Airbnb représentaient 2,9 millions. Selon la même étude, le nombre de logements de type Airbnb avec licence approchait les 10 000 en 2023.
Tout cela pour dire que le tourisme est une affaire très importante à Barcelone.
En plus des bénéfices économiques de l’emploi et des dépenses touristiques dans la ville, cela a eu des conséquences négatives que toute personne vivant dans une zone très touristique reconnaîtra. Il y a un manque de logements abordables, une perte de l’identité culturelle dans les quartiers où peu de locaux peuvent trouver des appartements abordables, etc.
Par exemple, les prix des loyers des maisons ont augmenté de 70% au cours de la dernière décennie, tandis que les prix d’achat ont augmenté de 40%.
Avec cela en tête, l’administration PSOE de la ville a adopté une « loi de caducité » sur les 10 101 licences de type Airbnb dans la ville. D’ici 2028, elles expireront toutes et ne seront pas renouvelables. De plus, ils travaillent sur une loi pour obliger tous les entrepreneurs à allouer 30% des nouvelles habitations au logement social.
C’est une affaire très importante et aura sans aucun doute un effet d’entraînement dans toute l’Espagne. À Valence, à la suite de la décision de Barcelone, une loi est en cours de préparation pour interdire toute nouvelle licence d’appartement touristique dans la vieille ville.
Revenons à l’argument de Spanish Property Insights – qui est aussi un argument avancé par les opérateurs de logements touristiques. Ils commencent par affirmer que l’élimination de 10 101 appartements touristiques ne représente que 1,1% du stock de logements de Barcelone. Comment cela peut-il changer quelque chose ?
Sauf que c’est un chiffre quelque peu intéressé, disons-le.
Premièrement, c’est un chiffre basé sur les appartements de type Airbnb licenciés. Cependant, il est estimé par certains – comme le site de surveillance Inside Airbnb – que seulement 41% des annonces Airbnb sont licenciées, tandis que 32,5% ne le sont pas, et le reste est exempt de licence.
Ils obtiennent leurs chiffres en collectant les données du site web d’Airbnb, ce qui n’inclut pas booking.com, VRBO, etc. Mais selon leur modèle de données, il y a 18 519 annonces Airbnb à Barcelone.
De plus, seulement 60% des annonces concernent une propriété complète contre 39% pour une chambre privée dans une propriété partagée. Cela signifie qu’Airbnb à lui seul représente 11 100 propriétés plus 7 000 autres annonces de plusieurs chambres. Mais ce n’est pas la seule raison pour laquelle le chiffre de 1,1% est problématique.
La deuxième raison est que les commentateurs comptent le stock total de logements – y compris la propriété de logements. Mais c’est comparer des pommes et des oranges. En fait, selon les statistiques de la ville, le stock locatif à Barcelone est de 290 416 unités. En supposant que 15 000 propriétés de type Airbnb licenciées et non licenciées représentent plus de 5% du stock locatif dédié aux locations touristiques de type Airbnb – et il peut encore être plus élevé. Une étude de 2015 écrivait qu’il était de 6,85%.
De plus, si vous regardez la carte ci-dessous, également de Inside Airbnb, vous pouvez voir que les locations touristiques sont fortement concentrées dans une petite zone. En dehors du centre-ville, il n’y a presque pas de locations Airbnb. Pour être une comptabilité honnête de l’impact des Airbnbs sur la disponibilité des logements locatifs, nous devons regarder le stock locatif uniquement dans les zones où nous trouvons des Airbnbs. Il semble clair que dans de nombreuses parties du centre historique, il y a bien plus de 10% du stock locatif dédié aux locations Airbnb. Ce schéma est exactement celui que l’on observe dans chaque zone touristique – forte concentration dans les centres-villes, près de la plage, la vieille ville, etc.
En 2023, j’ai écrit sur la question des locations de type Airbnb et leur impact sur les prix des loyers locaux, en utilisant d’autres études. Voici ce que j’écrivais alors :
« Il y a certainement des preuves montrant que de fortes concentrations de propriétés de location touristique ont en effet un impact sur les prix des loyers dans une région d’une ville. Par exemple, une étude de 2019 a soutenu ce qui suit :
“Les résultats montrent qu’une augmentation d’un écart type de l’intensité Airbnb est associée à une augmentation de 7,3% du prix du loyer.”
Eh bien, si de grandes sections du centre-ville de Barcelone ont plus de 10% d' »intensité Airbnb », je vous laisse faire le calcul de ce que cela signifie en termes de prix de location.
Quand j’ai écrit l’article précédent, il y a presque exactement un an, j’étais plus circonspect quant à l’impact d’Airbnb sur les coûts des loyers et la qualité de vie. Mais je pense que les récentes et très grandes manifestations de rue et les préoccupations plus larges concernant le « sur-tourisme » montrent à quel point l’impact est ressenti profondément.
C’est un cercle vicieux : plus de touristes = plus de demande d’hébergement à court terme = moins d’offre d’hébergement à long terme = moins d’offre de stock de logements dans certaines zones = augmentation des prix = les locaux sont exclus du marché.
Ce point doit également être souligné.
Interdire simplement les appartements touristiques ne résoudra pas la crise du logement locatif en Espagne. Il y a des problèmes structurels plus importants en jeu qui ont conduit à une pénurie à long terme de nouvelles constructions de logements. Si nous revenons quelques années en arrière, après la COVID, la situation est très différente. Selon cette étude du prestigieux Brookings Institute, il y avait un excès de propriétés locatives disponibles après la COVID.
« En conséquence de la crise [COVID], l’offre de logements locatifs en Espagne a augmenté de 52% entre septembre 2019 et septembre 2020. Un facteur est le transfert de propriétés de location touristique et à court terme vers le marché de la location à long terme et le passage de la vente à la location pour les propriétaires qui ne peuvent pas atteindre leurs attentes de prix. »
Cependant, prenant une fois de plus l’exemple de Barcelone, l’article de Spanish Property Insight soutient ce qui suit en 2024 :
En raison de la politique socialiste, l’offre de locations à long terme dans de nombreuses villes espagnoles a diminué de manière spectaculaire, en particulier à Barcelone, où 30% des annonces de location sont maintenant pour des locations saisonnières, une augmentation de 53% en un an, tandis que les locations à long terme ont diminué de 15% en glissement annuel, selon le portail immobilier Idealista.
Ils utilisent cela comme preuve que la récente réforme de la loi sur le logement espagnole a « détruit le marché du logement à long terme ». Je ne suis pas d’accord avec la loi sur le logement du PSOE et j’ai écrit sur pourquoi elle ne résoudra pas les problèmes auxquels nous sommes confrontés. Mais l’argument ci-dessus sur le marché du logement locatif ne résiste pas à l’examen.
Il est tout aussi probable qu’avec le retour du tourisme florissant après la COVID, les propriétaires aient retourné leurs propriétés aux locations touristiques à court terme. De plus, accompagnant ce boom touristique, il y a eu un boom des ventes de logements et des prix, réduisant encore plus le stock et alimentant le marché de la location touristique en constante croissance.
N’oublions pas non plus les résidents qui profitent du marché florissant des ventes pour vendre leur stock de logements, réduisant ainsi encore plus la part de marché des locations à long terme.
Cela peut nous faire du bien de marquer des points contre le gouvernement, mais ce n’est pas la seule raison de l’augmentation des locations touristiques et de la diminution du stock de logements à long terme. Et, comme le montrent les récentes manifestations, on ne peut pas cacher la vérité à ceux qui la vivent.
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