Il y a beaucoup d’histoires dans les actualités ces jours-ci sur une crise émergente dans le secteur de l’immobilier commercial (IC), en particulier en ce qui concerne les bâtiments de bureaux. À la fin de juillet, la presse économique américaine semblait être en mode de pré-panique concernant les faillites bancaires et immobilières imminentes. Certaines des causes de cela ne sont ni secrètes ni compliquées. La première est que pendant la réponse à la pandémie de 2020-2022, il y a eu une augmentation substantielle des personnes travaillant à domicile.
Dans les pays de l’UE27, qui incluent l’Espagne, le nombre de travailleurs à distance a plus que doublé, passant de 5,5 % en 2019 à 13,5 % en 2021. Et ce nombre reste obstinément élevé à environ 10 % dans l’UE. Si nous incluons les personnes qui travaillent à domicile au moins une partie de la semaine, ce nombre augmente considérablement. Aux États-Unis, qui ont des chiffres similaires à l’Europe, plus de 28 % des employés ont un modèle de travail hybride, y compris certains jours à domicile. Les gens aiment travailler à domicile lorsqu’ils y sont autorisés, il semble. Mais les personnes travaillant à domicile signifient que moins d’espace de bureau est nécessaire, et à mesure que les baux arrivent à échéance, de nombreuses entreprises renégocient avec leurs propriétaires pour des espaces plus petits.
Il y a également eu une série de lois adoptées ces dernières années pour contrer le changement climatique. Le résultat est une préférence pour des bureaux plus petits, de meilleure qualité avec une empreinte carbone plus petite. Le résultat aux États-Unis est presque catastrophique du point de vue d’un propriétaire, avec un taux d’occupation moyen de seulement 50 %. L’UE s’en sort considérablement mieux, avec un taux d’occupation global de 65 %, en baisse par rapport au pic pré-pandémique de 70 % mais pas de manière désastreuse. Et alors que les taux de vacance dans l’UE sont d’environ 7-8 % et juste en dessous de 9 % au Royaume-Uni, ceux aux États-Unis sont à un astronomique 19 %. Cette disparité a conduit JP Morgan à émettre une note écartant toute idée d’une crise similaire se déroulant sur les deux continents : « Fondamentalement, nous croyons que toute contagion des banques américaines ou de IC américain sur leurs pairs européens n’est pas justifiée, étant donné les différentes dynamiques du secteur », ont déclaré les analystes de la banque.
Et enfin, il y a eu une hausse des taux d’intérêt. Les propriétaires de l’Immobilier Commercial, en particulier aux États-Unis, font face à une tempête parfaite. Il y a une baisse de l’occupation, une hausse des normes du code du bâtiment (pour atteindre les objectifs climatiques) et une augmentation des taux d’intérêt pour refinancer leur dette. C’est la source du ton paniqué dans les publications économiques nord-américaines. Alors que le marché IC de l’UE est dans une position plus forte que le marché américain, il fait face à des problèmes. Ceux-ci incluent un déclin dramatique de l’investissement dans le IC. Le Royaume-Uni a mesuré le déclin le plus significatif à un énorme 59 %, tandis que l’Espagne semble souffrir le moins avec un déclin de 13 %.
Mettons de côté le pessimisme (aux États-Unis) un instant car, ironiquement, les tendances négatives dans le IC et l’immobilier de bureau sont potentiellement un plus pour le marché de la Costa del Sol. Cela peut sembler étrange au premier abord jusqu’à ce qu’on y réfléchisse un peu. Qui déménage à la Costa del Sol depuis l’extérieur de l’Espagne, et depuis l’extérieur de l’UE en particulier ? Il tend à s’agir de deux types de personnes : les retraités et ceux qui travaillent à distance en tant que freelances ou directement pour une entreprise espagnole. Et ces chiffres ont augmenté de manière significative juste au cours de la dernière année.
“Le nombre d’étrangers enregistrés en tant qu’indépendants a augmenté [depuis avril 2022 – ndlr] de 393 238 à 417 335, soit une augmentation de 6,1 %.” Entièrement 60 % de ces indépendants sont originaires de l’extérieur de l’UE. L’Andalousie est la communauté autonome avec la quatrième plus grande population d’indépendants étrangers. Malaga compte environ 29 000 indépendants étrangers, les deux tiers de tous les nomades numériques étrangers en Andalousie. Et maintenant, avec l’approbation du Visa de Nomade Numérique en novembre 2022, il est plus facile pour les gens de venir en Espagne et de s’installer. Le processus de demande peut être compliqué pour ceux qui sont employés d’une entreprise étrangère par rapport aux freelances, mais pas impossible.
Il ne devrait pas être une grande surprise que la Costa del Sol soit un aimant pour les nomades numériques. Elle bénéficie de plus de 300 jours de soleil chaque année, d’hivers doux, de belles plages et d’une excellente infrastructure. La Costa del Sol promet également un style de vie plus sain, plus détendu et plus en plein air. Et, c’est beaucoup moins cher que la plupart des autres endroits en Europe, tout en restant connecté à eux par des vols réguliers ou des trains à grande vitesse. C’est pourquoi, par exemple, la province de Malaga, la de croissance la plus rapide de toute l’Espagne, a la population la plus cosmopolite. Six nouveaux résidents sur dix à Malaga sont étrangers, fournissant ainsi le plus grand élan à la croissance.
Plus de 16 % de la population sont étrangers, avec certaines villes et villes de taille moyenne, comme Fuengirola, approchant 40 % de la population étrangère. Marbella dépasse les 25 % de nés à l’étranger, et Benahavís est à 60 % étranger ! L’effet de cela est de créer un marché pour le type d’infrastructure qui attire ensuite plus de travailleurs à distance. Il y a de nombreux beaux espaces de coworking à Marbella, par exemple. De même, Malaga et Estepona. Une recherche rapide sur Google en révélera des dizaines. Il y a même des sites d’avis pour que vous puissiez choisir ce qui vous convient le mieux en termes de prix, de services, de socialisation ou de proximité de la plage. Et de nombreux cafés se rendent accueillants pour les travailleurs à distance qui veulent sortir de la maison et voir d’autres êtres humains. L’isolement est toujours un risque pour les travailleurs à distance, en particulier les étrangers qui laissent derrière eux amis et famille.
Je ne peux pas vous dire ce qui arrivera au marché IC à San Francisco l’année prochaine. Ou même avec certitude en Europe. Mais je peux certainement vous dire que la Costa del Sol continuera d’attirer des personnes capables de travailler à distance du monde entier, en particulier de Grande-Bretagne, qui reste le plus grand contributeur à la croissance démographique de la région.
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