L’immobilier, et en particulier le tourisme résidentiel – le segment qui se concentre sur les résidences secondaires – est peut-être l’activité économique la plus importante de toutes sur la Costa del Sol et pour cette raison, il emploie une bonne partie de sa population active. Un secteur de premier ordre comme celui-ci devrait être bien protégé, mais en réalité, il n’est pas suffisamment réglementé par les autorités espagnoles. En fait, la seule région du pays où il est réglementé et soumis à un contrôle qualitatif est la Catalogne. Dans d’autres régions, comme la Costa del Sol, qui relève de la juridiction de l’Andalousie, le secteur dépend principalement de l’autorégulation des entreprises individuelles, de la réputation et, en dernier recours, du système juridique.
Absence d’organismes de régulation
Des appels ont été lancés en faveur d’une réglementation et d’un contrôle accrus, ainsi que de l’établissement de qualifications professionnelles, comme on le voit dans certains autres pays, mais pour l’instant, ils sont largement limités aux initiatives privées. Un exemple en est la couverture d’assurance de responsabilité civile professionnelle fournie aux membres par des organisations professionnelles telles que l’API (Agente de Propiedad Inmobiliaria) et le GIPE (Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones), ainsi que le regroupement de sociétés immobilières renommées sous des marques de qualité communes telles que Leading Property Agents of Spain, mais tant que les autorités n’auront pas établi de contrôles stricts concernant l’enregistrement des sociétés et des professionnels, les exigences en matière de formation professionnelle, l’assurance et l’application de normes de qualité et de pratiques commerciales éthiques, le secteur dépendra largement de l’autogestion.
Absence de garde-fou à l’entrée
L’absence de barrières à l’entrée signifie que le nombre d' »agents immobiliers » augmente considérablement lorsque les conditions du marché sont bonnes, pour ensuite se dégonfler rapidement lors des cycles baissiers. Selon le registre national des entreprises établi par l’Institut espagnol de statistique (INE), 67 812 entreprises vendaient des biens immobiliers en 2017, contre 106 375 au plus fort de l’année 2008. Mais les chiffres augmentent à nouveau, passant de 149 000 entités impliquées dans le secteur en 2015 à 169 000 en 2017, car beaucoup d’entreprises arrivent sur les côtes espagnoles en pensant que la vente de biens immobiliers est un moyen facile de gagner de l’argent. On estime qu’il pourrait y avoir bien plus de 3 000 agences sur la Costa del Sol, mais comme il n’existe pas de statistiques spécifiques, le chiffre exact n’est pas connu. L’absence de contrôle signifie que pratiquement toute personne possédant un téléphone portable peut travailler en tant qu’agent immobilier en Espagne, ce qui signifie que le nombre réel de sociétés immobilières actives est beaucoup plus élevé que les chiffres officiels ne le suggèrent. Pour aggraver les choses, il est relativement facile pour quiconque de paraître un acteur crédible et établi, il suffit d’avoir un site web professionnel, un abonnement payant à un service d’annonces multiples (MLS) qui permet à toute personne qui paie une redevance mensuelle de bénéficier de milliers de propriétés partagées, un téléphone portable et un compte de messagerie électronique. Pour un consommateur qui n’a aucune connaissance du marché immobilier, il peut être difficile d’établir si son agent bluffe ou sait réellement de quoi il parle.
Dans un marché baissier, l’argent étant plus difficile à trouver, l’auto régulation se fait largement et rapidement, et les cow-boys fuient vers des pâturages plus verts, comme ils l’ont fait lors de la dernière récession. On aurait pu espérer que l’expérience du dernier boom ait appris aux autorités espagnoles à surveiller les signes d’abus de marché et d’exubérance irrationnelle, ce qui ne semble hélas pas être le cas. Les appels croissants en faveur d’une amélioration de la réglementation pourraient bien conduire à l’adoption de nouvelles lois comme celles de la Catalogne, mais en attendant, prêtez plutôt votre attention aux entreprises professionnelles bien établies dont la réputation parle d’elle-même.
Par Adam Neale | Nouvelles de l’immobilier | 13 avril 2018
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