Les marchés du logement de deux des principales destinations de la Costa del Sol ont ressenti plus tôt les effets du krach immobilier, mais se sont redressés beaucoup plus vite et plus fortement que la moyenne nationale
À moins que vous n’ayez vécu sous un rocher (auquel cas, cela ne vous intéressera probablement pas de toute façon) ces dernières années, vous avez probablement entendu le « pop » de l’éclatement de la bulle immobilière espagnole en 2007.
La combinaison fatale d’une décennie de hausse vertigineuse des prix des propriétés, d’une offre excédentaire de logements neufs qui a vu le parc immobilier résidentiel en Espagne augmenter de 25 % en moins de 10 ans, et de la restriction soudaine du crédit sur un marché déjà trop étendu et trop optimiste a vu la situation changer presque du jour au lendemain.
De 1996 à 2007, le prix moyen d’un logement en Espagne a augmenté de 117 % en termes réels. Sur le littoral méditerranéen, les prix de l’immobilier ont augmenté encore plus fortement au cours de la même période, avec une hausse de 155 %.
En 2007, un an après avoir atteint le plus haut du marché, alors qu’un nombre record de 955 176 maisons en Espagne ont changé de mains, 836 666 propriétés ont été vendues. En 2013, lorsque le marché a touché le fond, seuls 300 568 logements ont trouvé un nouveau propriétaire. Cela représente une baisse de plus de 64 % en seulement six ans.
Au cours de la même période, la valeur du marché immobilier résidentiel espagnol est passée de près de 143,8 milliards d’euros à un peu plus de 38 milliards d’euros. C’est une perte de plus de 105 milliards d’euros, soit près de 74 % de moins.
Le nombre de prêts hypothécaires accordés dans tout le pays en 2008 et 2013 donne une idée de la manière dont le marché du crédit s’est asséché, passant de plus de 836 000 nouveaux crédits à moins de 200 000 en seulement cinq ans, soit une baisse de 76 %.
La ville de Malaga a suivi une tendance similaire à celle du reste du pays, passant du chiffre élevé de 9 764 logements vendus en 2007 à seulement 3 147 en 2013, ce qui équivaut à une baisse de près de 68 % du nombre de transactions sur la période.
Mais le long de la côte, dans les urbanisations et les résidences de vacances de Marbella et Estepona, les marchés locaux du logement sont restés en avance sur la courbe, non seulement en se resserrant moins, en termes de nombre total de transactions, que le reste de l’Espagne, mais aussi en enregistrant une reprise beaucoup plus rapide et robuste.
Les deux villes bénéficient d’une combinaison beaucoup plus saine d’une offre limitée et d’une demande plus forte que dans le reste du pays, en particulier de la part des acheteurs étrangers qui dépendent généralement beaucoup moins des banques espagnoles pour financer leurs achats immobiliers.
Marbella compte près de 140 000 habitants, soit environ un quart de la population de Malaga, mais le marché immobilier de la ville qui était déjà presque deux fois moins important (46 %) que celui de la capitale en 2006, a brièvement chuté à 37 % en 2007 et à 34 % en 2008, mais, en 2013, il est devenu presque équivalent et a même dépassé celui de la capitale provinciale en 2014.
Après avoir atteint un sommet historique en 2004, avec 4 779 logements vendus, le marché immobilier de Marbella est tombé à son plus bas niveau en 2008, cinq ans avant que le marché national ne touche le fond. Seuls 2 116 biens immobiliers ont changé de propriétaire, soit 56 % de moins que le sommet atteint en 2004. Depuis lors, les ventes ont toutefois augmenté d’une année à l’autre pour atteindre 3 106 en 2013, soit un rebond de 48 % dans le même intervalle.
Estepona, pour sa part, a une population qui représente environ la moitié de celle de Marbella, mais son marché immobilier a fait preuve d’une résilience similaire. En 2007, 2 581 propriétés ont été vendues dans la ville, avant que le nombre ne tombe à 1 154 en 2009, soit une baisse de 55 %. Par la suite, les ventes se sont redressées chaque année pour atteindre 1 669 transactions en 2013, soit une augmentation de 45 % en quatre ans seulement.
En 2015, le nombre total de ventes de propriétés résidentielles en Espagne s’élevait à 401 281, soit une réduction de 52 % par rapport aux 836 866 de 2007, et 13 % de moins que l’année record de 2006. Malaga a plus ou moins atteint la moyenne nationale, enregistrant 4 786 ventes l’année dernière, contre 9 764 au plus fort de 2007, soit une baisse de 51 %.
À Estepona et surtout à Marbella, les chiffres sont cependant beaucoup plus positifs. Il y a eu 2 052 ventes à Estepona en 2015, soit une baisse de 21 % par rapport au record de 2 581 ventes en 2007, mais toujours nettement mieux que la moyenne espagnole. Marbella, quant à elle, a enregistré 4 396 ventes en 2015, soit une augmentation de 23 % par rapport aux 3 568 de 2007, ce qui en fait l’un des rares endroits du pays où le marché immobilier local est en plein essor.
Par Adam Neale | Nouvelles de l’immobilier | 31 mai 2016
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