Pour répondre à cette question, nous nous sommes entretenus avec Álvaro Villar Nuñez, associé fiscal et juridique de UHY Fay & Co, un cabinet spécialisé de Marbella avec comptables, auditeurs, avocats et experts fiscaux conseillant les gens depuis 30 ans.
« Traditionnellement, en Espagne, les acheteurs britanniques fortunés préféraient la création d’une société plutôt que la propriété personnelle directe, parce qu’il y avait certains avantages fiscaux liés au statut de résident, de non-résident et de société, mais aujourd’hui, il n’y a vraiment aucune différence ou bénéfice fiscal, donc cela dépend uniquement de ce que vous préférez ».
En d’autres termes, les attributs comme une plus grande confidentialité, une réduction d’impôts et une flexibilité successorale qui étaient auparavant attachés à l’achat d’une propriété espagnole par le biais d’une société ont été retirés de l’équation. « Avec la volonté d’accroître la transparence, la question de la vie privée, comme celle de l’anonymat du propriétaire, n’est plus d’actualité dans la plupart des pays développés », explique M. Álvaro, « c’est donc un avantage que l’achat par l’intermédiaire d’une entreprise ne peut plus offrir ».
Les changements législatifs apportés en 2010 en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme obligent les notaires à enregistrer l’identité de chaque personne derrière chaque société qui achète un bien immobilier ou d’autres actifs.
Alors qu’il existait auparavant, dans certaines circonstances, des avantages fiscaux évidents pour l’achat de propriétés en Espagne par l’intermédiaire d’une société, les modifications apportées aux lois ont effectivement annulé ces bénéfices, l’économie réalisée dans un sens étant annulée par des frais supplémentaires dans l’autre . Les vendeurs résidents peuvent éviter l’impôt sur le bénéfice s’ils réinvestissent le produit de la vente de leur logement dans les deux ans (dans le cas d’une résidence principale). Toutefois, si vous ne réinvestissez pas la totalité du montant, vous pouvez être redevable d’une taxe sur la différence.
La grande majorité des compagnies espagnoles prennent la forme de sociétés à responsabilité limitée, ou S.L. (Sociedades Limitadas). Elles paient un taux d’imposition forfaitaire de 30 % sur les plus-values non réinvesties, tandis que les personnes physiques résidentes sont assujetties à l’impôt sur le revenu (renta) concernant les bénéfices réalisés au cours d’un exercice fiscal – et cela peut aller jusqu’à 56 % si vous vendez un bien immobilier dans ce délai. Si les revenus sont répartis sur plusieurs années et non réinvestis, le taux applicable varie mais culmine à 27 %.
Les vendeurs non-résidents, qui ne vendent donc pas leur propriété principale en Espagne sinon une résidence secondaire, doivent payer un taux forfaitaire de 21 % sur leurs gains, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une société, mais ils seront également tributaires d’une taxe dans le pays où ils sont domiciliés fiscalement, et la somme de ces deux impôts est généralement plus élevée que ceux mentionnés ci-dessus. Les avantages ou les inconvénients ne sont donc plus aussi évidents qu’auparavant. Même si beaucoup ne choisissent plus la structure d’une entreprise pour des raisons fiscales, il est toujours utile de parler avec un avocat expérimenté si vous pensez que votre situation pourrait en faire une option intéressante.
La protection contre les niveaux élevés de droits de succession était une autre raison pour laquelle les gens cherchaient à acheter une propriété espagnole par le biais d’une société. Pour les résidents en Espagne, le taux moyen de l’impôt sur les successions est de 15 %. Pour les grandes propriétés avec un petit nombre d’héritiers, le taux peut être plus élevé. Dans le cas des compagnies, les bénéficiaires qui remplissent l’ensemble des conditions légales peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt allant jusqu’à 99 %, car le bien est considéré comme faisant partie du patrimoine d’exploitation de la société.
Comme l’indique M. Álvaro, « être titulaire d’une entreprise est mieux adapté aux propriétés en expansion dont la taille signifie qu’elles fonctionnent comme une société, avec du personnel, des frais généraux importants et même des niveaux de revenus significatifs ». Cela équivaut à une activité économique, le bien immobilier s’éloignant du domaine d’un simple logement, bien que ce dernier soit également un capital, et devient un actif productif fonctionnel avec sa propre compatibilité et gestion. C’est dans ces circonstances que la structure de l’entreprise commence à avoir plus de sens, tant du point de vue opérationnel que fiscal, car certains coûts peuvent être amortis sur les bénéfices et la responsabilité fiscale est donc réduite.
Le client doit donc évaluer quelle structure de propriété répond le mieux à ses besoins et à ses intérêts, et s’adresser à un expert qualifié et expérimenté pour confirmer celle qui est la plus avantageuse pour lui. Bien que l’achat par l’intermédiaire d’une société soit généralement associé aux grandes propriétés, il peut également intéresser les achats avec un plus petit budget. Parlez-en à Álvaro et à ses collègues, car chez UHY Fay & Co. « il n’existe pas de petit client ».
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