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Le marché du luxe à Marbella devrait poursuivre sa croissance

La publication en mars du Knight Frank Wealth Report est un autre signe clair que la trajectoire de Marbella en tant que destination pour les résidences de luxe est vouée à se poursuivre.

Le rapport annuel examine l’état des individus fortunés (HNWIs) et très fortunés (UHNWIs) à l’échelle mondiale. La situation actuelle est celle d’une croissance continue, ce qui se reflète dans l’augmentation des prix et des ventes à Marbella et plus largement sur la Costa del Sol.

Cela s’est produit malgré le resserrement récent de la politique monétaire, avec des taux d’intérêt élevés affectant de nombreux marchés. Marbella – et plus largement l’Espagne – a été épargnée par ces effets en raison de deux facteurs.

Le premier est que le marché immobilier espagnol est resté sous-évalué et n’a atteint que récemment les niveaux de prix du pic de 2007.

Le second facteur concerne le marché du luxe. Ceux qui achètent des résidences de luxe sont relativement protégés de l’impact de la hausse des taux d’intérêt. Ces HNWIs peuvent acheter des propriétés sans avoir recours à un crédit ou peuvent contracter une dette plus facilement.

Et le nombre de HNWIs croît à l’échelle mondiale à un rythme plus rapide que l’économie elle-même. Selon Knight Frank, le nombre de HNWIs a augmenté de 4,4 % en 2024. Le FMI a mesuré la croissance mondiale à 3,2 % pour l’année, ce qui correspond également au taux de croissance de l’économie espagnole. Celle-ci a été la plus dynamique de la zone euro.

Le Wealth Report a également révélé un regain d’intérêt des HNWIs pour l’acquisition de biens immobiliers. Pas moins de 44 % des répondants ont déclaré leur intention d’étendre leurs investissements immobiliers en 2025. Seuls 8 % ont indiqué vouloir réduire leurs actifs.

Marbella dépasse les attentes

Ces facteurs se reflètent dans la robustesse du marché immobilier de Marbella. D’une part, selon Knight Frank, les prix des résidences de luxe à Marbella ont augmenté de 7,2 %. Cela est nettement supérieur au taux d’inflation. C’est également bien au-dessus de la moyenne mondiale, qui n’était que de 3,1 %.

Spanish Property Insight a publié des statistiques à la fin de 2024, couvrant le premier semestre de l’année. Ils ont constaté que les ventes immobilières à Marbella avaient augmenté de 10 %. Selon leur analyse, les prix ont en fait augmenté de 12 %, ce qui placerait Marbella parmi les cinq premières villes du monde (Knight Frank classe Marbella à la 13e place).

Marbella a également été récemment répertoriée comme ayant 5 des 10 rues les plus chères d’Espagne en termes de prix immobiliers. Cela s’explique par le fait que la ville connaît une augmentation des prix depuis dix ans, cumulant une hausse de plus de 105 %.

Knight Frank prévoit que le nombre d’individus fortunés continuera de croître, atteignant une augmentation de 28,1 % entre 2023 et 2028. C’est moins que la croissance de 44 % des HNWIs au cours des cinq années précédentes. Mais cela représente tout de même une augmentation substantielle. Cela signifie l’ajout de millions de nouveaux riches à la population mondiale.

La majorité des nouveaux riches proviendront d’Asie, où la croissance atteindra 38 %, suivie du Moyen-Orient à 28,3 %, de l’Australasie à 27 % et de l’Amérique du Nord à 25,7 %. Cela représente une réelle opportunité, et Marbella est prête à en tirer parti.

Les défis rencontrés

Dans l’ensemble, le passage au marché du luxe à Marbella et dans les villes environnantes a été positif. Il a permis la création de milliers d’emplois et a attiré des capitaux qui ont permis la construction d’infrastructures de classe mondiale.

La nécessité d’être compétitif pour attirer l’élite mondiale, et la base fiscale plus élevée, signifient qu’il y a plus de plages magnifiques, plus d’installations sportives, plus de restaurants haut de gamme et d’autres commodités. Cela améliore la qualité de vie de tous.

Néanmoins, comme ailleurs, il y a des problèmes croissants. Cela est particulièrement vrai en ce qui concerne le logement – ou plutôt le manque de logements.

Une partie de la croissance des prix de 8 à 12 % à Marbella peut être attribuée à la vente de propriétés de luxe coûteuses. Mais une part non négligeable est due à une augmentation généralisée des prix.

Un certain nombre d’articles sont parus en février-mars 2025, évoquant « l’effet Marbella », qui souligne le manque de logements abordables à Marbella et dans ses environs. S’appuyant sur des statistiques d’Idealista, le portail immobilier espagnol, les chiffres sont frappants.

À Istán, seulement 7,8 % des propriétés étaient proposées à moins de 300 000 €, soit un total de 76 biens. À Ojén, ce pourcentage était encore plus faible, à 6,56 %.

Pour ceux qui cherchent à louer un logement, il est presque impossible de trouver quoi que ce soit à moins de 1 000 €, et de nombreux propriétaires ne louent que mensuellement, excluant la haute saison. L’attrait du marché locatif touristique lucratif est trop fort pour être ignoré.

Le problème a pris une ampleur telle qu’il a été abordé lors des sessions de la conférence sur l’investissement immobilier de luxe, organisée par Tecnicasa en février. Il a été soulevé par Beatriz Toribio de l’Association des promoteurs et constructeurs d’Espagne (APCE) et Matías Villarroel, architecte, investisseur et chroniqueur pour elEconomista.

Ce sont deux acteurs majeurs, l’APCE représentant 95 % des associations du secteur de la construction.

Le problème d’une pénurie de logements n’est bien sûr pas un problème propre à Marbella. C’est un problème espagnol dont nous avons parlé à maintes reprises. Et, comme l’a souligné Toribio, un manque de construction de logements – y compris de logements abordables – pourrait entraîner des crises économiques et sociales.

Au-delà de l’impact humain des coûts de logement élevés, cela pourrait également freiner le secteur du luxe à Marbella. Les dizaines de milliers de travailleurs qui fournissent des services, assurent l’entretien et fournissent des produits à l’économie de Marbella doivent avoir des lieux de vie. Peu importe s’il y a de bons emplois si cela ne suffit pas à vivre à proximité du travail.

L’optimisme est de mise

Cela dit, il est encourageant de constater que la prise de conscience du besoin de logements à tous les niveaux pour soutenir l’actuel boom immobilier de luxe atteint les plus hautes sphères. Cela signifie qu’il y a des discussions en cours au niveau des politiques et des investissements.

En attendant, Marbella bénéficie d’un excellent dynamisme, tout comme l’Espagne dans son ensemble. Même la fin imminente du programme Golden Visa – bien que regrettable – ne devrait pas avoir d’impact sur le marché du luxe. Selon K&N Elite, une agence immobilière de luxe basée à Madrid :

« … les transactions liées au programme ‘Golden Visa’ représentaient moins de 1 % de toutes les transactions immobilières de luxe en 2024, ce qui signifie que l’impact sur le secteur ‘premium’ sera limité. »

Et l’Espagne dans son ensemble semble être la vedette de l’Europe en matière de croissance économique. En fait, une simple recherche Google sur « économie espagnole » ne donne que des nouvelles positives du monde entier. La BBC décrit l’état de l’économie espagnole comme « l’envie de l’Europe ».

Une économie solide, un climat exceptionnel et des infrastructures de classe mondiale continueront de faire de Marbella et de la Costa del Sol des destinations attractives pour les HNWIs.

La ville et la région ont un marché immobilier de luxe bien établi qui continue de surperformer le reste du monde. D’après les prévisions du Wealth Report et d’autres sources, comme Spanish Property Insight, nous pouvons nous attendre à une poursuite de la croissance de ce secteur.

Par Adam Neale | Articles propriétés | 31 mars 2025