Est-ce la fin des locations de vacances en Espagne ?

D’importants changements vont être apportés à la réglementation des locations touristiques à partir du 3 avril 2025. Des changements très importants.

Si vous possédez déjà un appartement que vous louez sur Airbnb, ces changements seront relativement mineurs pour le moment, bien que potentiellement coûteux. Les modifications les plus significatives n’auront pas d’effet rétroactif.

En revanche, si vous envisagiez d’acheter un bien dans une communauté ou un immeuble avec une association de propriétaires, ces changements pourraient être très conséquents.

Tout cela s’inscrit dans le contexte de la crise du logement en Espagne et des grandes manifestations qui ont eu lieu ces derniers mois. Parmi les cibles de ces protestations, on retrouve notamment les locations touristiques comme celles proposées sur Airbnb.

Si, dans certaines régions, ces locations ont intensifié la concurrence sur le marché du logement et entraîné une hausse des prix, le principal problème reste le manque de construction. Il existe un déficit annuel entre le nombre de nouveaux logements et le nombre de nouveaux ménages. Toutefois, les locations touristiques sont une cible plus facile que le problème structurel plus complexe de la construction.

Le résultat de cette situation est l’introduction de nouvelles réglementations, ajoutées sous forme d’amendements à la Loi sur la Propriété Horizontale déjà existante. Ces amendements incluent plusieurs modifications spécifiques, à la fois initiées par le gouvernement et issues de décisions judiciaires. Ils visent également à mettre l’Espagne en conformité avec les réglementations européennes.

Au niveau de l’UE, les États membres devront imposer l’enregistrement de toutes les locations touristiques, qui se verront attribuer un numéro d’identification. Toutes les plateformes, comme Airbnb, seront tenues de collecter et de transmettre ces informations au gouvernement. Toute location non autorisée sera passible d’amendes pouvant atteindre 600 000 euros.

Les propriétaires ont jusqu’au 1er juillet pour enregistrer leur bien sur le portail en ligne du gouvernement. Cet enregistrement devra être renouvelé chaque année. L’Andalousie compte à elle seule près de 85 000 logements touristiques, et on estime qu’il y en a 351 000 dans toute l’Espagne, représentant 1,75 million de lits. Une grande majorité ne sont pas enregistrés.

Jusqu’à présent, il a été difficile de sortir l’économie des appartements touristiques du marché informel. Par exemple, à Madrid, il reste encore 15 000 appartements touristiques sans licence, et seulement 250 ont été régularisés en 2024.

En principe, la régularisation et la professionnalisation du secteur ne sont pas une mauvaise chose, tout dépend de la manière dont cela sera mis en place. Cela permettrait au gouvernement d’établir des priorités et des réglementations en s’appuyant sur des données plutôt que sur des préjugés ou des idéologies. Encore faut-il que ces statistiques soient utilisées de manière honnête, ce qui reste une grande supposition.

Cela permettrait également au gouvernement de percevoir des impôts sur les revenus de ces biens. De nombreux logements Airbnb sont détenus par un petit nombre de propriétaires qui, en réalité, fonctionnent comme des hôtels décentralisés.

À Malaga, par exemple, 74 % des annonces Airbnb sont gérées par des entreprises ou des personnes possédant plusieurs propriétés. Une demi-douzaine d’entreprises détiennent plus de 50 logements, et l’une d’entre elles en possède plus de 178.

Les hôtels doivent payer des impôts sur leurs revenus, alors pourquoi ces hôtels décentralisés ne le devraient-ils pas ? Les propriétaires qui louent à long terme doivent également payer des impôts sur leurs revenus. Pourquoi pas ceux qui louent à court terme aux touristes ? Les études montrent que la conformité fiscale des locations Airbnb est très faible : une étude américaine estime qu’elle pourrait être aussi basse que 24 %.

Interdictions totales dans les communautés

La plus grande menace pour les propriétaires proviendra probablement des nouveaux droits accordés aux associations de copropriété. Ces associations existent dans de nombreuses résidences et sont obligatoires pour tous les immeubles d’appartements. En octobre 2024, la Cour suprême espagnole a statué que ces associations pouvaient voter l’interdiction des locations touristiques dans la copropriété.

Les modifications actuelles de la loi découlent de cette décision en clarifiant et en normalisant la situation. Par exemple, les associations de copropriété pourront non seulement interdire toutes les locations touristiques, mais aussi imposer une augmentation des charges communes allant jusqu’à 20 % aux propriétaires qui louent leur bien en tant qu’appartement touristique.

Cette augmentation est censée couvrir les coûts supplémentaires liés aux touristes. Cependant, l’association de copropriété n’aura pas à prouver ces coûts additionnels.

Toute interdiction de locations touristiques votée par une copropriété ne sera pas rétroactive pour les logements qui avaient déjà été enregistrés auprès du gouvernement et étaient donc légaux. En revanche, elle pourra interdire toutes les nouvelles locations touristiques.

De plus, à partir du 3 avril, toute personne souhaitant obtenir une licence de location touristique devra obtenir l’approbation explicite de l’association de copropriété par un vote à la majorité des 3/5 lors d’une assemblée avec quorum.

Les nouveaux acquéreurs d’un bien immobilier ne bénéficieront pas automatiquement de la licence touristique de l’ancien propriétaire. Ils devront demander l’autorisation de l’association de copropriété.

Ces changements devraient entraîner une réduction significative du nombre de logements touristiques à long terme. Cette diminution affectera probablement en priorité les petits propriétaires plutôt que les grands groupes immobiliers.

Un effet secondaire de cette mesure pourrait être une pression à la baisse sur les prix de l’immobilier dans les zones très touristiques. Les acheteurs potentiels de résidences secondaires auront plus de mal à garantir la rentabilité de leur bien avant l’achat, ce qui représente un risque.

De nombreux étrangers possédant une résidence de vacances en Espagne la louent sur Airbnb lorsqu’ils ne s’y trouvent pas. Cela leur permet de couvrir les frais d’entretien du logement et de financer leurs propres vacances.

Vont-ils désormais se tourner vers d’autres solutions, comme les hôtels, ou cela entraînera-t-il une baisse du nombre de touristes ? De nombreuses questions restent en suspens et nous n’aurons des réponses que dans les mois à venir, voire plus longtemps.

Ce qui est certain, c’est que ceux qui possèdent des locations touristiques non enregistrées ou qui souhaitent transformer leur bien en location touristique, même temporairement, devraient le faire rapidement. La date limite avant l’entrée en vigueur de ces amendements approche à grands pas.

Par Adam Neale | Articles propriétés | 4 mars 2025

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