Articles propriétés

2025 : Une autre année forte à venir sur la Costa del Sol

Personne ne s’accorde sur les chiffres exacts de la croissance des prix et des ventes sur le marché immobilier espagnol, mais tout le monde s’accorde à dire qu’elle sera forte. Cela s’applique à l’Espagne dans son ensemble et à la Costa del Sol en particulier.

Par exemple, un article d’El Economista fin novembre indiquait qu’il y aura une « hausse des prix que les experts estiment entre 4 % et 10 % ». À l’extrémité conservatrice se trouvait une étude de Caixa Bank en Catalogne, tandis que l’estimation la plus élevée provenait d’une étude de Forcadell et de l’Université de Barcelone.

Cette dernière étude prévoit que les ventes de logements atteindront les chiffres atteints pour la dernière fois au plus fort du boom des années 2000, avant la crise de 2008.

Bien sûr, ces chiffres sont une moyenne pour l’ensemble de l’Espagne et les ventes et les hausses de prix sont réparties de manière inégale à travers le pays. Dans la province de Malaga, par exemple, il y a eu une hausse estimée des prix entre 2023 et 2024 de 13,9 %.

L’Espagne dans son ensemble a connu une augmentation de prix de 10,7 %, selon Idealista.com. Cela signifie que la province de Malaga a connu une croissance des prix sensiblement supérieure à la moyenne nationale.

Quels que soient les chiffres définitifs des prix, on peut s’attendre à une autre année forte sur la Costa del Sol, sauf chocs majeurs. Plusieurs facteurs expliquent cela.

Le premier est que l’économie espagnole reste l’une des plus fortes de l’UE, avec une croissance de plus de 2,8 à 3 % en 2024, contre l’Allemagne, qui est en récession. L’année prochaine, les prévisions tablent sur une croissance de 2,3 %, contre 1,3 % pour l’ensemble de l’UE.

Offre de logements

Deuxièmement, le marché immobilier espagnol continue de faire face à un manque structurel de logements suffisants pour répondre au rythme de formation de nouveaux ménages. Selon une autre étude de Caixa Bank, ce déficit de construction de logements est d’environ 40 000 par an.

Un manque d’offre fait grimper le prix des logements, neufs et anciens. Il est important de le souligner car, par rapport à 2007, la croissance des prix n’est pas tirée par une bulle spéculative, comme le note El Pais.

Les problèmes d’approvisionnement, bien que moins explosifs que les bulles, sont plus longs. « La solution est plus compliquée : je vois qu’il est plus compliqué d’agir sur le marché du côté de l’offre et de la production de logements que du côté financier », selon le professeur José García Montalvo.

Le problème de l’inflation post-Covid a mis moins de deux ans à être résolu en utilisant une politique monétaire restrictive. Construire plus de 40 000 logements supplémentaires par an nécessite plus d’une mesure. En conséquence, les hausses de prix des logements, y compris les loyers, continueront à dépasser le taux d’inflation.

Cela est particulièrement vrai dans les localités de la Costa del Sol, où la demande est plus élevée que dans l’intérieur des terres. C’est, par exemple, la raison pour laquelle les prix des logements dans la province de Malaga ont augmenté plus que partout ailleurs en Espagne.

Nouvelles lois d’urbanisme

Il y a cependant de l’espoir pour un soulagement dans ce domaine également. En 2021, la Junta de Andalucia a adopté un nouveau régime d’urbanisme connu sous le nom de LISTA. Cela semble avoir ouvert la voie à des réformes au niveau local. Ou, du moins, cela a fait partie d’un changement de mentalité et d’urgence politique.

Marbella aura bientôt – après une décennie dans les limbes – une nouvelle loi de planification générale (POU). Elle sera suivie plus tard cette année ou début 2026 d’une loi détaillée zone par zone (PGOU).

Ce changement a déjà un impact dans d’autres municipalités de la Costa del Sol, Vélez-Málaga s’orientant vers l’approbation de la construction de 3 500 logements. C’est la première étape de ce qui sera finalement 25 000 nouveaux logements, dont au moins 10 % seront destinés à des logements abordables.

Une étude de Caixa Bank de novembre a également suggéré qu’au niveau national, l’écart se réduisait entre la formation de nouveaux ménages et la nouvelle construction, la première diminuant quelque peu tandis que la seconde augmentait. Il y a encore un écart mais c’est un signe d’optimisme.

Pourquoi est-ce important pour les propriétaires ? N’est-il pas préférable d’avoir des prix qui augmentent rapidement pour augmenter votre capital ?

Peut-être à court terme. Mais, à un moment donné, peu importe qu’il y ait techniquement une bulle ou non si les maisons sont hors de portée des acheteurs, ce qui signifie que vous ne pouvez de toute façon pas réaliser votre capital. Un équilibre doit être trouvé.

Au niveau politique, si les prix des logements continuent d’augmenter à un rythme bien supérieur à l’inflation, cela conduit à l’instabilité politique. L’Espagne a été témoin de certaines des plus grandes manifestations autour de l’abordabilité du logement depuis les manifestations des Indignés en 2011. Espérons que les changements en cours contribueront à atténuer cette pression au cours des deux prochaines années.

Il y a également eu des annonces récentes dans le domaine du logement de luxe, la société de Rafael Nadal annonçant 100 nouvelles maisons, tandis que l’achat de La Zagaleta à Benahavís va également accélérer le développement de plusieurs centaines de maisons de luxe.

Cela renforcera l’image de la Costa del Sol comme destination de luxe, ce qui dynamisera le marché local et créera des dizaines de milliers d’emplois.

Il est probable que d’autres changements à venir cette année affecteront le marché immobilier.

Au niveau de l’UE, mais se répercutant sur l’Espagne, il y aura des baisses des taux d’intérêt. L’inflation a été vaincue et certains pays, comme l’Allemagne, sont confrontés à des situations économiques difficiles nécessitant des mesures de relance.

On prévoit que les taux pourraient tomber à 2 % contre un pic de 4,5 % en mai 2024. Des taux d’intérêt bas et un assouplissement général du crédit entraîneront une activité de vente accrue et stimuleront les prix.

Marché locatif touristique

Cependant, des pressions à la baisse pourraient ralentir l’activité du marché. On a beaucoup parlé de l’abordabilité du logement et du droit au logement. Une grande partie de cela a tourné autour des locations de vacances de type Airbnb et des logements de luxe. De nombreuses villes, comme Malaga, ont gelé les nouvelles licences dans les zones où les locations touristiques représentent plus de 10 % du parc de logements. D’autres réglementations et restrictions locales sont en préparation.

Mi-janvier, le Premier ministre Pedro Sanchez a annoncé un plan en 12 points pour s’attaquer à la crise du logement abordable en Espagne. Ce plan ne devrait pas entrer en vigueur avant 2026, mais s’il est adopté – ce qui n’est en aucun cas certain – il ajoutera au poids qui s’accumule sur les locations de vacances.

Le plan de Sanchez inclura notamment d’imposer les mêmes taxes aux locations Airbnb qu’aux hôtels. Il y aura également plus d’argent pour permettre aux autorités locales d’embaucher plus d’inspecteurs afin de sévir contre les locations de vacances non autorisées.

Cela s’ajoute aux mesures prises par les associations de résidents de nombreuses banlieues pour interdire les Airbnb dans leurs statuts. De nombreux acheteurs étrangers, du Royaume-Uni par exemple, louent leurs biens de vacances lorsqu’ils ne sont pas en Espagne. Cela pourrait avoir un impact négatif sur les ventes et donc sur les prix. Les propriétaires seront contraints de couvrir une hypothèque et des charges de copropriété toute l’année sans aucune occupation pour compenser les coûts.

Le plan comprendra également d’importants droits de mutation pour les achats de maisons par des non-ressortissants de l’UE et des non-résidents. Cela pourrait freiner l’enthousiasme sur le marché du luxe, ce qui aura évidemment un impact sur Marbella et d’autres localités où les acheteurs étrangers de maisons de luxe constituent une partie importante de l’écosystème du marché.

Le régime du Golden Visa devant probablement être supprimé ce printemps, cette taxe sera un double coup dur pour cet important segment de marché. L’espoir doit être que la solide réputation, les propriétés de qualité et les infrastructures et services étendus – du golf aux transports – maintiendront la dynamique de la région.

D’un autre côté, il y aura des incitations fiscales – essentiellement un allégement fiscal de 100 % – pour toute personne qui fournit une location à long terme à un prix abordable. Au fur et à mesure que la région se développe, y compris avec les ouvriers du bâtiment et les prestataires de services pour les nouveaux développements de luxe prévus, cela pourrait atténuer la pression inévitable sur le logement.

Cependant, bien que la Costa del Sol soit confrontée à certains défis, le tableau général est positif. L’économie forte et stable se poursuivra. Et la région est un marché mature avec des services de haute qualité, des plages immaculées et une qualité de vie inégalée.

Compte tenu de tous les facteurs, en particulier avec la baisse des taux d’intérêt à des niveaux très bas, au même niveau que le taux d’inflation, c’est le bon moment pour acheter ou vendre. Il y a plusieurs bonnes années à venir pour la région.

Par Adam Neale | Articles propriétés | 27 janvier 2025