Opinion
Marbella est prête à exploser à nouveau avec de grands noms de l’immobilier
Une série de grands noms de l’immobilier international ont soit ouvert, soit s’apprêtent à ouvrir des bureaux dans les mois à venir. Ces agences incluent notamment The Agency (115 bureaux dans 12 pays) et Colliers International (19 230 employés), ainsi que certaines grandes marques internationales avec des effectifs proportionnés, qui explorent actuellement le marché pour de nouveaux bureaux et une présence à Marbella.
Il y a aussi des associés, dont Sotheby’s (1 713 employés) et Christie’s (1 350 bureaux dans 48 pays), ainsi que des agents scandinaves investissant massivement dans le marketing et de nouveaux bureaux. Certains ont déjà essayé et échoué, tandis que d’autres tentent leur chance sur le marché. Une chose est sûre : une fois de plus, la Golden Mile de Marbella semble prête pour des luttes de pouvoir classiques entre marques.
Pour ceux d’entre nous qui étaient là pendant le boom effervescent des années 2000 et qui ont survécu à la crise financière de 2007-2008, tout cela semble très familier. La grande question, l’énorme éléphant dans la pièce, est de savoir si cela est le signe d’un marché mûr et établi ou d’une entrée tardive à une grande fête.
Seul le temps nous le dira.
Entrer dans un marché féroce et non réglementé
Ce qui est sûr, c’est qu’ils vont entrer dans l’un des marchés immobiliers les plus durs et non réglementés d’Europe. Il y aura des pertes. C’est tout simplement impossible, avec autant de bouches à nourrir et si peu de stock sur le marché, que tout le monde puisse gagner sa vie.
La concurrence est déjà féroce, mais si le marché continue sur sa trajectoire actuelle avec une concurrence croissante et une diminution du stock, elle ne pourra que devenir plus intense. Les budgets marketing vont exploser, les bureaux et les effectifs vont se multiplier, le personnel expérimenté sera difficile à trouver et à retenir.
Instagram croulera sous encore plus d’images magnifiques de personnes essayant de vendre de magnifiques propriétés. Le magazine Essential de Marbella doublera de taille, et les portes ouvertes grogneront sous la quantité d’agents habillés pour réussir.
De nombreuses façons, cela est une bonne nouvelle pour Marbella et une reconnaissance de son statut de marque immobilière en Espagne. Cependant, pour revenir à mon point de départ, la question est de savoir si Marbella – et la Golden Mile – peut soutenir autant de bouches à nourrir.
Un autre fait intéressant est que la plupart de ces acteurs se concentrent sur une petite fraction du marché du luxe. Selon un article récent de Sur, le nombre de maisons de luxe évaluées à plus de 3 millions d’euros représentait 3,5 % du marché à Marbella et Benahavís, soit 2 900 maisons, à la fin de 2022.
Malaga Vs Madrid
Le nombre d’agents
Comme je l’ai déjà écrit, le marché immobilier en Espagne est largement non réglementé, sans MLS, normes centralisées ou même standardisation régionale. En conséquence, il est difficile de connaître le nombre exact d’agents immobiliers en activité à tout moment donné (sans parler de ceux qualifiés et formés).
Sur idealista.com, 862 agents ou agences étaient répertoriés rien que pour Marbella et 2 280 pour Madrid. La population de Madrid est de plus de 3 millions, tandis que celle de Marbella est une fraction de cela, environ 150 000.
Cela signifie qu’à Madrid, il y a un agent immobilier pour 1 315 personnes, tandis qu’à Marbella, parmi chaque 174 personnes que vous rencontrez, une sera un agent immobilier. En d’autres termes, pour chaque vol entrant et sortant de l’aéroport de Malaga, vous avez une chance de rencontrer un agent immobilier !
La taille du marché
En prenant une autre statistique d’échantillon, l’Institut National de Statistique (INE) a compté 34 251 ventes dans la province de Malaga pour l’année de janvier 2023 à décembre 2023, tandis que selon idealista.com, il y a 2 080 agents immobiliers dans la région de Malaga. Si ce chiffre est plus ou moins exact et si nous supposons que tout le monde vend la même quantité, cela représenterait 16,5 maisons vendues par agence à Malaga par an ; bien sûr, les ventes ne sont pas divisées également ; certaines agences vendent plus, et certaines vendent moins. Et beaucoup de gens vendent encore en privé sans agent immobilier.
Madrid
Selon l’INE, Madrid a vendu 70 147 maisons en 2023, soit un peu plus du double du nombre vendu à Malaga. Mais Malaga compte presque le même nombre d’agences immobilières – certaines représentant plusieurs agents, bureaux et personnels, et d’autres juste une personne avec un numéro de téléphone et un logo.
Si Madrid compte 2 280 agences, cela représente presque 31 maisons vendues par agence par an. Cela me semble être une moyenne beaucoup plus saine, sachant qu’elle sera également divisée de manière inégale, comme je l’ai mentionné plus haut.
Les chiffres que nous avons suggèrent que l’ajout de quelques agents immobiliers de haut niveau et de grande envergure accélérera une sorte de remaniement dans l’industrie locale. Ceux qui sont au bas de l’échelle devront lutter plus durement car l’introduction de grands acteurs pousse certains des joueurs intermédiaires vers des propriétés de bas de gamme.
Je pense que ce à quoi nous assistons probablement actuellement, c’est que quelques agences gagnent beaucoup d’argent, certaines gagnent de l’argent de manière décente et beaucoup s’en sortent à peine ou moins. Mais il est difficile de le savoir en raison de la rareté des statistiques. Donc, la première chose à dire est que le secteur immobilier devrait devenir réglementé et plus organisé en général, mais certains d’entre nous disent cela depuis très longtemps.
Impact sur l’industrie locale
Étant donné que ces nouvelles agences se concentrent presque exclusivement sur les propriétés de luxe et super-luxe, les acheteurs et vendeurs réguliers pourraient ne même pas remarquer leur effet direct sur le marché. Mais l’impact global du point de vue des clients sera positif. Cela augmentera la professionnalisation de l’industrie locale, ce qui est une bonne chose.
Le nombre de maisons échangeant de mains continue d’augmenter, comme vous pouvez le voir sur le graphique des ventes de maisons de dix ans via les statistiques de l’INE. Cela aidera à attirer de nouveaux acteurs sur le marché.
Il est également important de noter que le graphique de l’INE ne différencie pas par prix de vente. Ce que nous voyons dans ce secteur est une augmentation plus rapide du chiffre d’affaires des propriétés de luxe dans les provinces de Marbella et Malaga. Selon certaines estimations de l’industrie, la croissance est assez frappante. J’ai moi-même écrit précédemment que le marché du luxe croît à un rythme plus rapide que le marché général. Cela crée de l’espace pour de nouveaux acteurs dans cette niche, que ce soit l’ajout d’agents avec des agences existantes ou l’ajout de nouvelles agences entièrement.
Il y a un dernier facteur à mentionner ici : les noms de marques ne se contentent pas de venir et de rafler la clientèle existante. Ils apportent leur propre réseau de clients à haute valeur nette préexistants avec eux. Cela élargira le marché et créera une demande accrue pour de nouvelles constructions de propriétés de luxe, en particulier avec la révision des réglementations d’urbanisme qui ouvrira de nouvelles opportunités de développement. Tout cela créera plus d’emplois.
Leur arrivée est également probablement le résultat de l’effet magnétique, par lequel je veux dire que les Américains déménagent déjà en Espagne en nombre croissant, et l’Andalousie est une destination populaire. Les agences suivent leurs clients. Comme je l’ai écrit :
« Fin 2022, la province de Malaga comptait 2 692 résidents américains. Cela en fait la province avec le quatrième plus grand nombre de citoyens américains… Il y a aussi maintenant huit villes américaines, dont LA, Dallas et Miami, qui proposent des vols directs vers l’Espagne. »
Bien qu’il y ait quelques raisons d’anxiété parmi les agents immobiliers locaux, dans l’ensemble, je pense que c’est une période passionnante offrant de grandes opportunités. Cela montre à quel point nous sommes devenus une destination de classe mondiale.
Par Adam Neale | Opinion | 19 juin 2024
