Opinion
Le secteur immobilier a besoin de normes
Beaucoup a été écrit sur la nouvelle loi sur le logement introduite au début de 2023. J’ai proposé mon propre point de vue sur cette loi ailleurs. Mais peu a été écrit sur les normes nationales pour les agences et agents immobiliers depuis l’entrée en vigueur de la loi. C’est quelque chose qui est important pour moi pour des raisons évidentes.
La nécessité de réglementer l’industrie
En mai 2023, il y a eu quelques échos sur ce sujet, en particulier de la part de représentants frustrés de l’API, un organisme national de l’immobilier offrant formation et certification aux agents immobiliers à travers l’Espagne. Mais depuis, à part Valence, il y a eu presque un silence total sur la réglementation de l’industrie. En septembre, il y a eu une interview intéressante avec le nouveau chef de la Fédération des Associations d’Entreprises Immobilières (Fedei), Miguel Angel Gomez Huecas, sur Idealista.com.
Professionnalisation de l’industrie immobilière
Comme l’a noté Gomez dans l’interview, l’industrie doit être professionnalisée car elle représente désormais 12 % du PIB, soit 42 000 millions d’euros. Il y a entre 25 000 et 30 000 agences immobilières employant probablement 90 000 vendeurs.
« …il ne peut pas être que n’importe qui arrivant sans connaissance ni expérience dans le secteur puisse commencer à vendre des maisons… »
Défis dans la mise en œuvre de normes nationales
Revenons à la loi de réforme du logement. L’histoire de base est qu’au début du processus de développement de la nouvelle loi sur le logement; les représentants de l’industrie immobilière ont rencontré le gouvernement et/ou leur ont fourni des mémoires sur ce qu’ils voulaient voir dans toute nouvelle loi. L’un des points principaux qu’ils ont tous soulevés était la nécessité de normes et de réglementations nationales. À ce moment-là, la seule région en Espagne avec une licence obligatoire pour les agents immobiliers était la Catalogne. Depuis lors, Valence a également introduit une licence obligatoire et un registre public, dont nous parlerons dans un instant.
La lutte pour l’enregistrement obligatoire
Au début, le gouvernement semblait être d’accord avec l’API, les autres et les partis d’opposition. Un premier projet de loi contenait un article, l’article 30.4, qui appelait à un enregistrement national. Mais quelque part entre le gobelet et la lèvre, les choses ont changé. Peu après les premières consultations, les représentants de l’industrie ont été convoqués à une réunion avec le ministère responsable et informés qu’il n’y aurait pas de normes nationales établies car elles étaient « anti-concurrentielles ». On leur a proposé un registre non obligatoire.
Impact de l’enregistrement volontaire
Les représentants de l’industrie ont refusé car si la loi nationale mandatait un système d’enregistrement volontaire, cela annulerait la loi sur l’enregistrement obligatoire en Catalogne et la loi à venir à Valence. À la fin, il n’y avait pas de clause, pas de réglementation, rien. La tentative d’inclure la professionnalisation de l’industrie immobilière a été torpillée pour des raisons qui semblent encore obscures.
L’état actuel de la réglementation immobilière en Espagne
Pourquoi cela importe-t-il ? Actuellement, en dehors des régions mentionnées, n’importe qui peut se déclarer agent immobilier en Espagne, créer une page web depuis sa chambre et chercher des clients. Vous n’avez pas besoin de formation, de certification, d’assurance responsabilité civile, ni d’argent en banque. Et l’enregistrement volontaire et l’accréditation ne fonctionnent pas. Comme l’a noté Gerard Duelo, le président du conseil général du COAPI :
« La Catalogne a depuis 2011 un registre obligatoire dans lequel environ 8 500 agents sont inscrits, alors que dans la Communauté de Madrid, où l’enregistrement est volontaire, il n’y a que 800 agents, « alors que nous savons qu’environ 10 000 sont opérationnels, » [a déclaré Duelo]. »
Efforts pour réglementer l’industrie
Bien sûr, il y a beaucoup d’agents immobiliers légitimes. Beaucoup d’entre nous font des efforts supplémentaires pour réglementer notre industrie et garantir les normes les plus élevées. Par exemple, mon agence, Terra Meridiana, et moi-même sommes membres des Leading Property Agents of Spain depuis plus de 15 ans. Nous regroupons 47 agences de qualité sur la Costa del Sol afin de garantir les normes les plus élevées. L’LPA a également été impliqué dans le lobbying auprès de la Junta de Andalucía pour établir des réglementations et des normes pour l’industrie.
Normes régionales à Valence et en Catalogne
Comme je l’ai mentionné ci-dessus, il existe actuellement des normes en place dans les communautés autonomes de Valence et de Catalogne. Depuis plus d’une décennie, la Catalogne a de telles normes, tandis que Valence a mis en œuvre une licence et un enregistrement obligatoires en 2023. Être agent immobilier en Catalogne vous oblige à suivre la formation appropriée dans une université ou dans un programme de formation immobilière accrédité. Vous devez également avoir un bureau physique et une assurance responsabilité civile d’au moins 600 000 euros. Il existe également des codes de conduite établis qui doivent être suivis.
À Valence, la loi est essentiellement identique à la loi en Catalogne. Ces normes établissent une bonne base pour les meilleures pratiques en Espagne pour surmonter l’amateurisme encouragé par la loi nationale actuelle.
Vers un meilleur modèle
Le modèle suivi n’a pas nécessairement à être un modèle national non plus. En Espagne, il y a toujours des défis à créer des normes nationales en raison de la structure politique et de l’histoire du pays. Les communautés autonomes ont tendance à être très jalouses de leurs juridictions et ne veulent pas que le gouvernement national marche sur leurs pieds. Pour cette raison, les gouvernements au niveau national ont tendance à vouloir éviter d’attiser les feux de ce débat.
Cependant, avec un peu plus de courage, le gouvernement aurait pu élaborer un moyen de fixer des normes communes de base mais obligatoires que les régions auraient pu affiner pour s’adapter à leurs propres circonstances. Cela aurait fait avancer le ballon pour surmonter les inégalités et l’inertie à travers le pays.
Comparaison avec les États-Unis
Les États-Unis ont également une structure très fédérale, par exemple. Aucun registre ou norme national n’a été établi. Pourtant, chaque État du pays a réussi à établir des normes et des certifications obligatoires qui sont généralement assez similaires. La Californie, l’État le plus peuplé avec 38 millions d’habitants, a des réglementations similaires à celles de Valence et de Catalogne. Vous devez avoir plus de 18 ans, répondre à certaines exigences de formation et renouveler votre licence immobilière annuellement. Il n’y a pas d’exigence d’assurance, bien que cela soit fortement encouragé.
Ils distinguent également entre les vendeurs immobiliers et les courtiers plus expérimentés et mieux formés. Les vendeurs ne sont autorisés à travailler que sous la supervision d’un courtier. Toute violation des réglementations de l’État reçoit une marque noire pour le courtier qui peut être facilement recherchée sur le site Web du Département de l’immobilier de l’État.
Un modèle proposé pour l’Espagne
Personnellement, j’aimerais voir une combinaison des modèles de Californie et de Catalogne, avec les exigences de la Catalogne, plus avec les vendeurs étant des employés de courtages et non simplement des agents autonomes. Ce dernier aide à garantir que les propriétaires d’une agence prennent la responsabilité de ce que font leurs vendeurs.
Cela établit également un terrain de jeu équitable pour les agences en termes de coûts de fonctionnement. Ce n’est un secret pour personne que la majorité des agences en Espagne ¨emploient¨ des agents autonomes à temps plein sans les coûts importants d’un employé à temps plein. Forcer les agences à supporter le coût de l’emploi de leur personnel réduirait probablement le nombre d’agents de plus de 50 % ; ce serait probablement la réglementation la plus efficace imaginable. De plus, les courtages immobiliers devraient avoir des bureaux physiques, des sites Web, un montant minimum d’argent détenu en permanence en dépôt contre des dépôts et des contrats de dépôt standard de l’industrie.
Conclusion : L’avenir de la réglementation immobilière
Toutes ces choses sont des mesures très nécessaires dans une industrie qui continue de croître en importance pour l’économie espagnole d’année en année. En attendant, l’LPA continuera de faire pression en Andalousie pour que le gouvernement crée des normes obligatoires. Et je suis sûr que l’API fera de même au niveau national.
Par Adam Neale | Opinion | 12 février 2024
