Opinion
L’interminable saga de l’urbanisme à Marbella
La saga en cours entourant les tentatives de Marbella pour mettre à jour son obsolète schéma d’urbanisme se poursuit. Il s’est maintenant écoulé 8 ans depuis que la mise à jour initiale du Plan Général d’Aménagement Urbain (PGOU) a été rejetée par la Cour Suprême d’Espagne en 2015. Malgré de nombreuses promesses d’approbations imminentes au fil des ans de la part des dirigeants locaux, la ligne d’arrivée semble toujours lointaine.
Les problèmes remontent vraiment à des décennies, et les dénouer est une tâche compliquée. Fondamentalement, la popularité de Marbella en tant que destination méditerranéenne de luxe sur la Costa del Sol a tenté les anciens maires de profiter de certaines « opportunités économiques ».
L’Héritage de Jesús Gil
Le plus célèbre d’entre eux était Jesús Gil, maire de Marbella de 1991 à 2002, qui a été emprisonné à plusieurs reprises et finalement déclaré inéligible pour occuper un poste public en raison de la corruption. Détailler ses malversations nécessiterait à lui seul un article.
Finalement, après son départ du bureau, plusieurs de ses héritiers et collaborateurs ont été arrêtés, et l’ensemble du conseil municipal a été destitué dans le cadre de l’opération anti-corruption Malaya. Ils ont été remplacés par des administrateurs nommés.
Pendant son mandat, Gil a autorisé la construction d’environ 18 000 habitations illégales. Il l’a fait en partie en faisant adopter la loi sur l’urbanisme de la ville en 1998 – littéralement en pleine nuit. Elle a ensuite été annulée, et Marbella est revenue à la loi d’urbanisme de 1986 connue sous le nom de PGOU. Comme l’a décrit El Pais : « Des tours d’habitation et des développements résidentiels ont poussé sur des terrains réservés aux écoles, aux centres de santé, aux parcs et, dans un cas, à une gare routière ».
Efforts en Vue d’un Plan Urbain Révisé
Heureusement, ces jours de corruption légendaire sont révolus. Ils peuvent être une excellente matière pour les séries télévisées, mais ce n’est pas bon pour la santé d’une ville. Cependant, nous souffrons toujours de la gueule de bois, et un manque de confiance persiste dans la ville.
En 2010, le conseil municipal de Marbella a soumis une révision du PGOU pour remédier à la situation dysfonctionnelle de la planification existante. Il s’agissait également de tenter de normaliser le statut juridique de toutes ces propriétés construites illégalement. Bien intentionné, le document a finalement été rejeté par la Cour Suprême espagnole pour avoir tenté de simplifier de manière excessive le processus complexe de légalisation.
Retour au PGOU de 1986
Depuis que la Cour Suprême a invalidé l’ensemble de la révision du PGOU de 2010, Marbella est revenue pour la deuxième fois à l’utilisation du précédent PGOU de 1986 – qui a maintenant plus de 35 ans. Ce plan obsolète s’est révélé totalement inadéquat pour faire face aux besoins et aux complexités modernes de l’urbanisme.
Le retour en arrière peut être compréhensible. Cependant, il a été difficile pour de nombreux acheteurs de biens immobiliers et promoteurs à Marbella qui avaient acheté des terrains ou commencé des projets sur la base des paramètres du plan de 2010. Avec les règles de 1986 de retour en vigueur, de nombreux développements sont soudainement devenus impossibles à achever légalement.
Impact des Retards de Planification sur Marbella
La paralysie prolongée de la planification a eu des conséquences sur Marbella, sapant la confiance des investisseurs et faisant fuir les opportunités vers des municipalités voisines comme Estepona, Benahavís, Ojén et Mijas. À Marbella même, les délais d’approbation des plans s’étendent désormais de 1 à 2 ans dans certains cas.
Après plusieurs tentatives avortées par diverses administrations pour élaborer un nouveau plan, la maire actuelle, Ángeles Muñoz, a repris le contrôle du processus en 2017. Pourtant, malgré de fréquentes déclarations selon lesquelles les approbations étaient imminentes, la ligne d’arrivée ne semble jamais arriver.
La dernière chronologie, annoncée en juillet 2022, prévoyait l’approbation finale du document principal du Plan Général d’Aménagement Municipal (PGOM) d’ici la fin de 2023. Le PGOM a obtenu son approbation initiale en mars dernier. Cependant, le directeur de l’urbanisme de la ville déclare maintenant que l’approbation finale interviendra quelque part à l’été 2024 si tout se passe bien.
Nouvelles Modifications Législatives et Instruments de Planification
En vertu de la nouvelle législation sur l’utilisation des terres en Andalousie, l’ancien concept de PGOU a également été divisé en deux instruments. Il y a le PGOM stratégique global et le Plan de Ordenación Urbana (POU) de mise en œuvre urbaine détaillée. Le PGOM fixe les directives générales et le modèle urbain, tandis que le POU établit les règles de zonage détaillées.
La maire Muñoz affirme que cela permettra au projet initial du POU de progresser plus rapidement, car une grande partie du travail préliminaire est déjà réalisé dans le PGOM. Mais compte tenu des 13 ans et plus qu’il a fallu pour en arriver là, la confiance locale est en baisse. Il semble également qu’il s’agisse d’une occasion manquée de restaurer la confiance en traitant plus publiquement les litiges de longue date concernant les propriétés illégales. Le document semble simplement éluder le problème, en niant que le gouvernement municipal actuel ait un rôle à jouer dans la résolution d’un problème créé par les gouvernements municipaux passés.
Challenges Juridiques et Voie à Suivre
« Substituer les tribunaux de justice à la tâche de légaliser ce qui a été construit illégalement n’est pas la tâche de la planification. » En effet, il existe des lois au niveau de la région concernant la construction illégale. Mais un rejet sommaire de cette manière doit être déchirant pour ceux qui se battent depuis de nombreuses années pour une sorte de résolution.
En tout cas, Marbella a besoin de toute urgence d’un schéma d’urbanisme moderne et agile capable de répondre à la demande refoulée et de faciliter une croissance durable. Ce nouveau retard – jusqu’en 2025 en ce qui concerne le plan de mise en œuvre (POU) – est perturbant.
Projets de Développement Futurs pour Marbella
En note positive, il est réconfortant de constater que le document contient des plans passionnants pour la modernisation et le développement de l’infrastructure de Marbella. Ces plans comprennent l’agrandissement de l’A7 et l’augmentation des routes d’accès. Il y aura 29 nouveaux espaces verts « grands » et 16 parcs riverains, ainsi que des installations sportives et de bord de mer. Il y aura également des terrains réservés pour de futures stations/lignes de chemin de fer, une ceinture verte autour de la ville et une réserve archéologique sous-marine. Dans la ville même, il y aura 28 nouveaux parkings, ce qui soulagera tous ceux qui ont cherché une place de parking en conduisant.
Dans l’ensemble, les nouvelles en provenance de la mairie de Marbella dans ce domaine sont mitigées. Il y a de bonnes idées dans l’énorme document de planification, mais les retards sont douloureux. Espérons que nous arrivons enfin à la fin de l’attente prolongée.
Par Adam Neale | Opinion | 11 janvier 2024
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