Opinion
Les portails web de l’immobilier : Des outils puissants mais imparfaits
Récemment, je suis tombé sur une paire d’articles qui examinaient les avantages et les inconvénients des portails web. Bien qu’ils ne concernaient pas les portails web espagnols, ils faisaient écho à ma propre expérience ici sur la Costa del Sol.
De nos jours, il est évident que si vous cherchez une propriété à acheter, vous tomberez inévitablement sur un portail immobilier. En Espagne, il s’agirait généralement d’Idealista ou de Fotocasa. Ces deux portails sont énormes ; en octobre 2023, Idealista a eu près de 76 millions de visiteurs.
Il est facile d’oublier à quel point ce phénomène est récent, les deux portails web mentionnés ci-dessus n’ayant été fondés qu’il y a environ 20 ans.
Les Défis des Portails Immobiliers
Leur croissance rapide témoigne de l’efficacité et de la facilité qu’ils ont apportées au processus de recherche de maison. On pourrait penser que les portails offrent un aperçu complet de ce qui est en vente à un moment donné. Ou pas ?
L’efficacité promise par les portails souffre de plusieurs problèmes qui devraient être abordés et dont les acheteurs (et les vendeurs) devraient être conscients.
Premièrement, il y a peu ou pas de surveillance ou de réglementation dans le secteur, que ce soit légal ou établi par les acteurs eux-mêmes. Cela crée des problèmes car le modèle commercial des portails et de certains agents immobiliers a conduit à des annonces périmées, dupliquées et même complètement fabriquées.
Et il y a peu d’incitation à ce que cela change….
Les portails tirent principalement leurs revenus de la vente de publicités et des abonnements payants pour les agents pour lister des propriétés. Plus de trafic et une taille d’inventaire perçue plus grande les aident à gagner des revenus plus élevés. Plus d’annonces signifient plus de frais payés par les agents.
En conséquence, il y a peu de motivation pour les portails eux-mêmes à lutter contre les annonces dupliquées, périmées ou même complètement fabriquées.
Annonces Dupliquées, Fabriquées et Volées
Prenons un exemple. Une magnifique propriété palatiale située dans l’emplacement privilégié de la Costa del Sol. C’est une propriété très exclusive dans une adresse très exclusive et avec un prix en conséquence.
Est-ce vraiment un avantage pour le propriétaire de cette propriété d’être dupliqué 11 fois sur Rightmove Overseas par 11 agents différents ? Ou la même propriété 16 fois sur Idealista ? Ou un étonnant 36 fois sur James Edition ?
Quel avantage possible une telle approche de marketing en spray-and-pray peut-elle apporter au propriétaire d’une telle propriété ?
Plutôt que de mener à la commodité, cela conduit à l’incertitude. Qui est le « vrai » agent ? Qui a une véritable relation avec le vendeur et peut négocier en toute confiance ? En Espagne, les agents immobiliers n’ont pas besoin de licence. Théoriquement, n’importe qui pourrait publier une annonce prétendant être l’agent immobilier représentant le vendeur.
Le manque de responsabilité conduit non seulement à une augmentation de la négligence, où les agents laissent simplement des annonces pour des maisons qui sont vendues. Certains agents utiliseront même délibérément des annonces périmées ou fabriquées pour générer des prospects.
Pire encore, ils volent parfois des annonces à l’agent exclusif et les répandent sur plusieurs portails dans l’espoir d’attirer des clients. C’est précisément parce que les portails n’ont aucun incitatif commercial à surveiller leur inventaire.
Je connais une propriété que nous avons vendue il y a 4-5 ans, qui réapparaît de temps en temps sur les portails !
Agents, Portails et le Besoin de Changement
Pour les vendeurs, c’est aussi une mauvaise nouvelle car vous ne savez jamais qui liste votre propriété et s’ils vous représenteront correctement. Et puis vous devez leur payer une commission alors que tout ce qu’ils ont fait est de publier une annonce, sans même rédiger eux-mêmes le texte de vente.
Avec des réglementations ou des pénalités limitées en place, il y a très peu d’inconvénients pour certains agents peu scrupuleux à poursuivre de telles tactiques d’appât et de changement. Comme mentionné ci-dessus, j’ai vu des annonces pour des maisons qui ont été retirées du marché depuis des années.
La triste réalité est que cette pratique n’est pas seulement l’apanage des agents. Le modèle commercial des portails eux-mêmes en est récompensé.
Permettre ces tactiques douteuses est un manque général de surveillance de l’industrie et de réglementations efficaces. L’immobilier espagnol a historiquement manqué de réglementations uniformes par rapport à d’autres marchés comme les États-Unis.
Des services de listes multiples centralisés, comme cela existe aux États-Unis, sont encore rares en Espagne. Et les portails eux-mêmes font face à peu ou pas de responsabilité lorsqu’il s’agit de garantir la qualité des annonces publiées.
Il n’y a, dans mon expérience, aucune vérification ou validation pour s’assurer que les agents sont mandatés pour vendre la propriété qu’ils annoncent.
Opter pour des Agents Locaux Plutôt que des Portails
Comme mentionné ci-dessus, utiliser des portails pour trouver une propriété à acheter peut être une expérience frustrante.
Je soutiendrais (étonnamment) qu’une meilleure approche serait d’utiliser un agent local. La plupart des agents sont membres d’un grand réseau inter-agences où les agents partagent leurs annonces avec d’autres agents. Certains agents sont membres de plusieurs, offrant ainsi à leurs clients le choix maximum.
Pour éviter la frustration, je conseillerais aux clients d’envoyer toute annonce qu’ils trouvent sur un portail à leur agent choisi et de lui demander si elle est effectivement à vendre et disponible. Nous faisons cela tout le temps pour les clients, et cela nous aide également à comprendre ce qu’un client recherche.
À long terme, les portails doivent se ressaisir et travailler à changer les modèles commerciaux qui incitent à la négligence et aux pratiques frauduleuses. Cela peut leur rapporter de l’argent maintenant, certes. Mais s’ils sapent la confiance du public dans leurs services, ils se nuisent à eux-mêmes – ainsi qu’aux acheteurs et vendeurs.
Ils devraient mettre en œuvre des processus de vérification plus forts pour les annonces, en supprimant rapidement les propriétés clairement périmées. Il devrait y avoir des sanctions et des pénalités pour des pratiques d’annonces douteuses, y compris la suppression des privilèges de liste des agents et des courtiers.
Les portails devraient également envisager d’explorer de nouveaux modèles de tarification qui ne récompensent pas les inventaires de listes gonflés.
Malheureusement, de tels changements pourraient prendre du temps. En attendant, les portails doivent être considérés comme un outil utile mais imparfait. Ils facilitent la recherche, mais ce serait une erreur de laisser vos décisions importantes juste aux portails.
Par Adam Neale | Opinion | 12 décembre 2023
