Consultation d'un expert
Problèmes structurels courants dans les propriétés espagnoles
L’Espagne est un grand pays avec de nombreuses caractéristiques climatiques, géologiques, naturelles et culturelles différentes. La construction de bâtiments doit prendre en compte ces éléments. Les observations de Survey Spain faites ici se réfèrent principalement aux constructions trouvées dans les zones côtières et intérieures de la Méditerranée, spécifiquement la Costa del Sol à Estepona, Benahavis et Marbella.
Survey Spain inspecte les propriétés pour les acheteurs et les propriétaires depuis plus de 20 ans, et de loin, les problèmes les plus courants trouvés sont associés à l’humidité – montant, descendant ou pénétrant à travers. Ceux-ci peuvent tous avoir des conséquences sur la « santé » décorative, technique et structurelle d’un bâtiment.
Structure :
Quels sont les problèmes structurels les plus courants rencontrés dans les propriétés espagnoles ?
La défaillance structurelle dans les propriétés espagnoles modernes, selon notre expérience, est très rare. Depuis 2001, toute construction de bâtiment doit avoir une assurance décennale structurelle de 10 ans couvrant tous les éléments en béton armé d’un bâtiment. Les assureurs désignent des spécialistes pour superviser la construction de ces éléments, en s’assurant que tout est fait correctement.
Cependant, si un bâtiment est construit par et pour l’occupation par le propriétaire, ils peuvent choisir de ne pas avoir cette police d’assurance, économisant ainsi les coûts. C’est l’une des raisons pour lesquelles les promoteurs sont désireux de vendre des sites individuels aux acheteurs de villas, permettant ainsi de réduire le coût de la propriété. L’absence d’assurance doit être mentionnée dans le titre légal de la propriété.
Survey Spain pense que c’est une fausse économie pour deux raisons :
a. La construction n’est pas supervisée, donc l’entrepreneur en bâtiment peut économiser sur les coûts en prenant des raccourcis, rendant la construction moins sûre.
b. S’il n’y a pas d’assurance décennale, le bâtiment ne peut pas être vendu à une autre partie pendant 10 ans à moins que cette partie accepte sciemment l’absence de cette assurance.
Même avec une assurance appropriée, il faut garder à l’esprit que l’occupant d’un bâtiment défectueux subira les inconvénients des défauts jusqu’à ce qu’ils soient réparés. Obtenir un paiement des compagnies d’assurance implique inévitablement des retards et des déceptions, il est donc beaucoup mieux de s’assurer qu’un bâtiment est construit correctement avant son achat.
Comment l’âge d’une propriété influence-t-il la probabilité de problèmes structurels ?
Les bâtiments construits avant 2001 n’ont pas l’assurance que les éléments structurels ont été supervisés par un spécialiste indépendant.
Les matériaux de construction se détériorent inévitablement avec le temps, donc un bâtiment plus ancien est plus susceptible d’avoir des problèmes.
Les défauts de conception et de matériel deviendront apparents avec le temps, surtout s’il n’y a pas eu d’entretien régulier ou spécialisé.
Comprendre les bases
Quels sont les signes de problèmes de fondation dans une propriété ?
L’indication principale est la fissuration.
- a. Cependant, il convient de noter que toutes les fissures ou fissures dans un bâtiment ne sont pas une indication d’un problème structurel de fondation.
- b. Notez que la définition d’une « fissure » traverse entièrement la structure et est évidente des deux côtés, tandis qu’une « fissure » est une rupture de l’élément de surface qui ne pénètre pas à travers la structure.
Comment les types de sol en Espagne affectent-ils l’intégrité structurelle des bâtiments ?
Différents sous-sols nécessitent différentes conceptions structurelles. Si les fondations et la structure du bâtiment n’ont pas pris en compte ces éléments, il peut y avoir des problèmes.
De nouveau, depuis le tournant du siècle, les études géologiques ont été une exigence légale, et, dans tous les cas, les fondations ne peuvent pas être conçues correctement sans cette connaissance.
Certaines zones sont notoires pour avoir des sous-sols qui changent de support sur une base saisonnière en fonction de leur niveau d’humidité. Une maison sur ce type de sous-sol, avec des fondations inappropriées, a été décrite une fois à Survey Spain comme une « maison dansante » en raison de fissures s’ouvrant et se fermant sur une base saisonnière.
Si le mouvement est mineur, toute fissuration qui apparaît peut être remplie avec un matériau flexible pour empêcher la pénétration de l’eau, et le mouvement peut être accepté. Cependant, des mouvements plus importants nécessiteront l’étayage de la structure. Survey Spain a vu des cas où des maisons relativement modernes ont dû être démolies en raison de ces problèmes.
Y a-t-il des problèmes courants liés à l’utilisation de certains matériaux de construction en Espagne ?
Il y a eu beaucoup de publicité récente concernant les défauts dans les poutres structurelles en raison de techniques de fabrication à court terme. Ceux-ci font partie d’une longue liste d’innovations qui ont montré des défauts au fil du temps. Malheureusement, tous ces problèmes ne sont pas connus avant que les défauts ne se produisent, et beaucoup ne peuvent pas être identifiés visuellement sans enquêtes structurelles approfondies impliquant des échantillons de carottes, creusant vers le bas, et vérifiant les fondations.
De telles enquêtes ne sont pas pratiques pour l’acheteur moyen de maison, où le vendeur ne sera pas prêt à avoir la décoration de leur maison inévitablement endommagée pendant les travaux d’enquête ni retarder la vente pendant que les travaux sont effectués. Tout cela est là où il peut y avoir une pression d’autres parties intéressées par le bâtiment qui ne sont pas également prudentes.
La construction de tout bâtiment implique des milliers d’éléments différents faits de différents matériaux et utilisés avec d’autres techniques. Tous ceux-ci doivent être corrects pour créer le bâtiment parfait.
Plonger plus profondément
Comment les conditions météorologiques, comme les fortes pluies ou la chaleur extrême, affectent-elles la santé structurelle des propriétés espagnoles ?
Différents matériaux réagissent différemment aux changements climatiques au fil du temps, surtout avec les extrêmes de chaleur, de froid, de sécheresse et d’humidité saturante.
Différents matériaux dans un bâtiment se dilatent et se contractent de différentes manières en fonction des changements de chaleur et d’humidité, créant des fissures et même des fissures qui peuvent laisser entrer la pluie, les racines des plantes et les insectes, tous aggravant le problème. Une réflexion à long terme sur le choix des matériaux utilisés dans la conception et la construction, ainsi qu’un entretien approprié, réduiront ou élimineront ces problèmes. Cependant, la nature a une habitude de persistance, ce qui rend les retards ou les réductions de coûts dans les matériaux inévitablement plus coûteux à corriger à l’avenir.
Les propriétés en bord de mer sont également affectées par les embruns salins corrosifs et l’humidité, tout comme les propriétés en bord de rivière et de lac qui peuvent être affectées par l’humidité ascendante et même les inondations. Ces problèmes sont susceptibles de s’aggraver si les prévisions de crise climatique d’élévation du niveau de la mer, de plus en plus de tempêtes et de pluies torrentielles sont correctes.
Existe-t-il des styles architecturaux spécifiques en Espagne qui sont plus susceptibles de présenter des problèmes structurels ?
Le style andalou établi avec un toit en pente a résisté à l’épreuve du temps. Les structures plus modernes en forme de boîte doivent encore faire leurs preuves, et les toits plats nécessiteront un entretien régulier, surtout autour des bords, car ils sont entièrement exposés à la chaleur et aux effets desséchants du soleil. De la même manière que les structures traditionnelles, ils doivent faire face à l’eau de pluie qui s’écoule du toit et à l’humidité ascendante.
Comment les propriétés côtières dans des zones comme la Costa del Sol diffèrent-elles en défis structurels par rapport aux propriétés intérieures ?
Comme mentionné ci-dessus, les propriétés côtières dans des zones comme Marbella et Estepona, qui sont destinées en première ligne et à proximité, lutteront inévitablement avec l’humidité, avec les embruns salins et le vent soufflant du sable, tous ayant des effets néfastes sur le bâtiment et le confort interne. La conception et les matériaux de construction doivent prendre en compte ces éléments. Cependant, les enquêtes sur les bâtiments / les inspections à domicile montrent souvent des spécifications irréfléchies de métaux et d’éléments en bois non protégés, qui se détérioreront rapidement à moins qu’ils ne soient entretenus beaucoup plus régulièrement que les propriétés plus haut sur le versant.
Problèmes courants
Quels sont les problèmes les plus courants rencontrés ?
Les problèmes les plus courants rencontrés par le service d’inspection des bâtiments de Survey Spain sont sans aucun doute liés à l’humidité. Si souvent, la construction des fondations et des murs de niveau inférieur ne prend pas en compte l’humidité, avec une couche de peinture imperméable avant de monter la terre contre le mur étant considérée comme suffisante pour garder l’humidité à distance pour la durée de vie du bâtiment. Cela est clairement insuffisant et ne respecte pas les réglementations de construction.
Les gouttières autour des bords du toit ne sont pas dans la conception, donc quand il pleut, toute l’eau tombe et trempe le sol à côté des murs, pénétrant rapidement dans le bâtiment. Au niveau de la surface, le carrelage extérieur décoratif est fixé au mètre inférieur du mur pour empêcher l’eau de toit éclaboussante de gâcher l’aspect du mur, mais cela empêche toute humidité ascendante de s’évaporer à l’extérieur, donc elle ne peut s’évaporer qu’à travers la décoration interne du mur dans les pièces de la maison. L’absence de cours d’étanchéité à l’humidité dans la maçonnerie et l’absence d’imperméabilisation posée sous les planchers construits directement sur le sol aggravent les choses dans les bâtiments plus anciens.
Prévention et entretien
Quelles étapes d’entretien régulières peuvent prévenir les problèmes structurels courants ?
Mettre en place un calendrier d’entretien régulier, conseillé par un professionnel compétent expérimenté dans l’identification des défauts de construction, est de loin le meilleur conseil. Chaque bâtiment est individuel et a des exigences différentes. Il est beaucoup mieux et moins coûteux de traiter les problèmes à l’extérieur pendant la construction, empêchant surtout l’humidité de pénétrer dans un bâtiment, plutôt que d’essayer de guérir ses effets par la suite.
En fin de compte, la meilleure étape de maintenance à prendre est dans la conception et la spécification initiales, en veillant surtout à ce que la construction soit réalisée de manière efficace et intelligente.
C’est particulièrement le cas pour la prévention de l’humidité, qui semble être principalement ignorée traditionnellement dans toute l’industrie de la construction, où la concentration est beaucoup plus sur les quatre ou cinq mois de chaleur plutôt que sur les sept ou huit mois de climat tempéré où il peut et pleut, parfois à un degré extrême. Les températures à un chiffre ne sont pas rares, avec du gel même vécu à une courte distance à l’intérieur des terres de la mer.
À quelle fréquence une propriété doit-elle être inspectée pour des problèmes structurels potentiels ?
Sur la base de « un point à temps en vaut neuf », il est toujours préférable de garder un œil ouvert pour tout défaut et de les traiter rapidement. C’est particulièrement le cas pour les fissures et les fissures externes, qui doivent être remplies pour empêcher l’entrée d’eau, etc.
Y a-t-il des signes d’avertissement spécifiques dont les propriétaires doivent être vigilants ?
Avant l’achat, une enquête / inspection minutieuse de la propriété pour des preuves d’infiltration d’humidité de n’importe quelle direction, de fissuration et de linteaux de fenêtre ou de porte hors niveau peut empêcher l’achat des problèmes de quelqu’un d’autre.
Vérifiez que la propriété a ou avait une assurance décennale, même si la période de 10 ans est passée.
Regardez autour du quartier et voyez si des propriétés moins bien présentées dans la région montrent des défauts apparents.
Vérifiez les chutes de rochers potentielles et les glissements de terrain ci-dessus ou ci-dessous qui enlèvent le support. De plus, les dangers potentiels de l’eau descendant les collines pourraient affecter cette propriété particulière ou tout le quartier.
Parlez avec les voisins et les jardiniers, les concierges et toute personne qui a pu être dans la région pendant un certain temps à propos de leurs expériences au cours des dernières années qui pourraient avoir affecté ou affecté cette propriété à l’avenir.
Obtenez une copie des dernières minutes de l’AGA de la communauté où se trouve le bâtiment, car celles-ci énuméreront les préoccupations communes.
Aborder les problèmes
Si un problème structurel est identifié, quel est le processus typique de remédiation ?
À moins d’avoir une expérience spécifique de la construction en Espagne, il est préférable de consulter un expert en bâtiment local. Assurez-vous qu’ils ont de l’expérience dans l’identification des défauts et de leurs causes et qu’ils ne sont pas seulement des spécialistes de la conception. Souvent, il est bon d’obtenir une deuxième opinion et d’écouter toutes les recommandations, mais à la fin de la journée, gardez la tête froide et agissez prudemment. Une solution à long terme est souvent beaucoup plus économique que de multiples corrections à court terme.
Combien de temps faut-il généralement pour traiter et réparer les problèmes structurels courants ?
Chaque propriété est individuelle, donc chaque problème a son propre calendrier et son coût, et aucun travail ne peut être décrit comme typique. Cela dépend également de la disponibilité des artisans appropriés et, avec la rareté des matériaux de nos jours, de la disponibilité des remplacements pour les articles qui ont échoué.
Juridique et documentation
Y a-t-il des obligations légales pour les propriétaires lorsque des problèmes structurels sont identifiés ?
L’obligation est principalement envers eux-mêmes, cherchant des conseils professionnels précoces concernant les changements de construction qui les concernent. Le plus souvent, les questions ne sont pas graves et peuvent être corrigées par des travaux mineurs. Traitées rapidement, elles empêchent les petites affaires de progresser en plus grandes.
S’il y a un problème important, la cause doit être trouvée et arrêtée dès que possible, et les travaux de réparation nécessaires doivent être effectués rapidement.
Comment les problèmes structurels affectent-ils l’assurance de la propriété et l’évaluation ?
Si un bâtiment a des problèmes structurels, cela affectera inévitablement sa valeur, car il y aura des coûts pour corriger les défauts. Si les problèmes sont graves, cela peut même rendre la propriété invendable, sauf à un prix très réduit, car les acheteurs potentiels seront conscients des coûts et des inconvénients de la correction des défauts.
L’assurance de la propriété peut être affectée si les défauts sont connus avant la prise de la police d’assurance, car ils peuvent être exclus de la couverture. Si les défauts sont découverts après la prise de la police, cela peut entraîner une augmentation des primes ou même l’annulation de la police.
Si les défauts sont dus à des erreurs de construction, il peut y avoir une réclamation contre la garantie décennale, mais cela dépendra de la nature du défaut et de la couverture de la garantie. Cependant, comme mentionné précédemment, obtenir un paiement des compagnies d’assurance implique inévitablement des retards et des déceptions, il est donc beaucoup mieux de s’assurer qu’un bâtiment est construit correctement avant son achat.
Travailler avec des professionnels
Comment Survey Spain peut-il aider à identifier et à résoudre les problèmes structurels ?
Nos géomètres/inspecteurs de maison ont tous de nombreuses années d’expérience, vivant et travaillant avec la construction de bâtiments locaux là où ils travaillent. Les directeurs de Survey Spain les ont choisis et leur font confiance pour être consciencieux dans leur travail et pour adopter l’attitude d’un acheteur de maison et ce qu’ils auraient besoin de savoir sur le bâtiment avant d’accepter de l’acheter.
Survey Spain existe depuis plus de 20 ans, et les directeurs travaillent dans l’immobilier espagnol depuis encore plus longtemps. Campbell D. Ferguson, le fondateur et propriétaire, est un Fellow de la Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS), l’organisation professionnelle la plus importante au monde. Il examine tous les rapports préliminaires soumis par les géomètres/inspecteurs de maison, remettant souvent en question les points qui ne sont pas clairs. Ce n’est qu’alors qu’il signe le rapport et l’envoie au client.
Par la suite, le client peut poser toutes les questions concernant le rapport et la propriété et est souvent mis en contact direct avec le professionnel qui a inspecté la propriété.
Quelles qualifications vos géomètres ont-ils pour identifier les problèmes structurels spécifiques aux propriétés espagnoles ?
La formation, les années d’expérience et le fait d’être propriétaires et occupants de propriétés sont la sécurité qui donne confiance à nos clients. Beaucoup sont venus d’ailleurs que l’Espagne il y a de nombreuses années, et peuvent donc comprendre et guider les clients qui arrivent peut-être dans le pays avec peu de connaissances des réglementations, de la culture et des conventions.
Les géomètres/inspecteurs sont une sélection de membres du RICS, de l’Institut Chartered des constructeurs, des architectes ou des architectes techniques du Royaume-Uni. Toutes ces organisations exigent que leurs membres aient une assurance responsabilité professionnelle.
En quoi le processus de travail avec Survey Spain diffère-t-il des autres entreprises de géométrie ?
Bien que les lettres professionnelles après un nom soient essentielles, c’est l’expérience et l’attitude consciencieuse qui rendent les géomètres/inspecteurs de Survey Spain les plus bénéfiques pour leurs clients. Ils prennent la responsabilité personnelle de fournir à leur client la meilleure inspection et les meilleurs conseils disponibles, travaillant souvent au-delà de l’instruction initiale lorsqu’ils estiment que plus de conseils sont nécessaires. Ils posent les questions que le client ne sait pas poser et analysent les réponses pour leur exactitude et leur pertinence.
Remarques de clôture
Survey Spain est essentiel pour l’achat d’une maison et assure la liaison avec les avocats et les agents immobiliers des clients sur la Costa del Sol dans des zones telles que Benahavis, Marbella et Estepona. Les conclusions et le rapport sont confidentiels pour leur client et ne sont pas partagés avec les vendeurs, les agents ou même les avocats sans la permission du client. Cependant, ils recommandent toujours de transmettre une copie du rapport d’enquête/inspection à l’avocat. Survey Spain peut également comparer les descriptions de titre et fiscales d’une propriété avec ce que le géomètre/inspecteur trouve physiquement sur place. Bien souvent, il y a des différences, certaines pouvant être cruciales pour la légalité du bâtiment ou son utilisation et qui pourraient représenter un coût ou une préoccupation significative pour l’acheteur au moment de l’achat ou à l’avenir.
Lorsqu’il écrit pour remercier d’un rapport complet de Survey Spain, un client a déclaré : « Nous considérons l’argent dépensé davantage comme un investissement dans notre tranquillité d’esprit que nous faisons un bon choix, plutôt que comme un coût ».
Par Campbell Ferguson | Consultation d'un expert | 19 octobre 2023
