À la recherche d’un bien immobilier à revenu locatif ? Soyez prudent

Récemment, j’ai rencontré des clients qui avaient acheté un bien immobilier sur plan il y a quelque temps pour obtenir des revenus locatifs. Bien sûr, c’est une option attrayante pour de nombreuses personnes qui achètent en Espagne car c’est une destination touristique très prisée. C’est l’occasion de faire travailler votre argent pour vous de manière bien plus lucrative que de simplement le laisser à la banque.

Cependant, cette histoire n’est pas aussi heureuse qu’elle pourrait l’être, et elle contient un ou deux « caveat emptor » importants.

La réalité des achats sur plan

Ces clients avaient acheté plusieurs kilomètres de la plage et des commodités, comme les magasins, les restaurants, etc. Leur agent de l’époque et le promoteur leur avaient promis un bon rendement sur leur investissement. Malheureusement, cela ne s’est pas passé comme prévu.

En été, presque tout dans le sud de l’Espagne va se louer. Des millions de touristes visitent la Costa del Sol pendant la saison estivale. Cependant, les locations touristiques ne peuvent pas vivre ou mourir uniquement en haute saison. Pour être vraiment viable toute l’année, vous avez besoin d’une propriété qui suit ce que j’appelle les « règles d’or de la location à court terme ».

Les règles d’or sont très simples : votre propriété doit être proche des commodités et de la plage. Dans cet ordre.

Si votre agent ou un promoteur vous dit qu’une propriété au milieu de nulle part rapportera de l’argent toute l’année, il ment. Point final.

La raison pour laquelle la plupart des touristes viennent en Espagne est pour les belles plages et pour un accès facile à d’autres commodités. Si votre propriété est dans une petite ville de l’intérieur avec un bar et que le terrain de golf le plus proche est à 100 kilomètres, cela n’attire pas un vacancier. Pas même une nouvelle urbanisation loin des magasins, des restaurants et de tout le reste.

Et comme il y a tant de propriétés de location à court terme sur le marché, ciblant les touristes, la concurrence est féroce. Où un vacancier va-t-il choisir ? Pas dans la copropriété que vous avez achetée sur plan et qui se trouve à quinze minutes en voiture pour faire les courses.

Comprendre la dynamique du marché locatif

Mais, bien que connaître les règles d’or soit une première étape clé pour acheter judicieusement une propriété locative, il y a plus. Ne vous contentez pas de prendre le mot de votre agent immobilier ou du constructeur. Leur objectif est de vous vendre la propriété, ce qui se passe ensuite ne les affecte pas et n’est pas leur préoccupation principale.
Obtenez la preuve de la viabilité locative de toute propriété que vous envisagez sérieusement.

Cela signifie faire réaliser une étude de faisabilité de la propriété. Cela calculera le rendement brut locatif réaliste en fonction d’autres propriétés aux qualités similaires à proximité. Si la propriété est une revente et a déjà été utilisée comme revenu locatif, demandez un historique de revenus vérifié par le biais de déclarations fiscales ou de dépôts bancaires.

Acheter une propriété locative est un investissement important, vous ne voulez pas deviner ou accepter l’opinion ou le discours de vente de quelqu’un.

Une étude de faisabilité calculera également le revenu potentiel par rapport aux taxes, aux commissions versées à un gestionnaire immobilier (normalement 20% + TVA) et à d’autres dépenses telles que l’entretien et les services publics.

Certaines de vos dépenses sont liées à l’utilisation, telles que les taxes sur les revenus locatifs et les commissions. D’autres sont inévitables, indépendamment des revenus, telles que l’entretien, les frais de copropriété et les taxes foncières.

Implications fiscales et choix de propriété

De plus, vous devez savoir que si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne, vous ne pouvez pas déduire les dépenses ménagères des revenus. Si vous n’êtes pas citoyen de l’UE, vous payez simplement le taux forfaitaire de 24% sur les revenus locatifs. Il est de 19% pour les citoyens de l’UE, mais les déductions pour les dépenses légitimes sont autorisées.
Enfin, contrairement à peut-être la plupart des agents immobiliers de la Costa del Sol, je recommanderais personnellement de regarder les propriétés de revente plutôt que les constructions neuves. Je sais que la plupart des gens pensent qu’une nouvelle construction est une meilleure affaire, aura moins d’entretien, sera plus attrayante, etc. Mais il y a une image plus grande à considérer.

Retour à la règle d’or : commodités et plages. La plupart des terrains disponibles près des commodités et des plages ont été vendus et construits il y a des années et des années. Presque toutes les nouvelles propriétés sont situées plus à l’intérieur des terres ou à l’extérieur des villes, dans de nouvelles urbanisations qui n’ont pas du tout la même commodité.

Comme je l’ai dit ci-dessus : les touristes veulent la commodité et se détendre. Bien sûr, ils ne veulent pas rester dans un taudis, mais l’emplacement est bien plus important pour le revenu locatif et la valeur de revente de votre propriété que l’année de sa construction.

Acheter une propriété locative est un excellent investissement. Je le recommande vivement. Je recommande également vivement que vous fassiez vos devoirs pour obtenir le plus pour votre argent.

Par Adam Neale | Opinion | 17 août 2023

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