Airbnb et les locations touristiques : Une aubaine ou un fléau ?

Le problème du manque de logements locatifs dans les villes espagnoles et l’augmentation du coût des locations font couler beaucoup d’encre. Ce problème précis est à l’origine de l’adoption récente d’une nouvelle loi fédérale introduisant des formes de contrôle des loyers, des modifications des procédures d’expulsion et d’autres aspects du marché de la location. J’ai déjà abordé ce sujet dans un article précédent, je ne m’étendrai donc pas sur la loi ici.

Impact des plateformes de location touristique

Mais quel est le rôle des plateformes de location touristique telles que Airbnb, Booking.com et VRBO sur le marché espagnol de la location ? Le consensus actuel est que les locations touristiques nécessitent des limitations et des formes de régulation strictes, en partie parce qu’elles provoquent une pénurie de logements et des loyers élevés.

Barcelone, considérée comme l’un des leaders en Espagne en matière de législation visant à contrôler les locations touristiques, a mis en place un système d’enregistrement strict depuis 2012. Par exemple, il n’est plus possible d’obtenir une licence de location touristique dans la ville parce que le nombre maximum a été atteint. Il existe certainement des preuves montrant qu’une forte concentration de locations touristiques a effectivement un impact sur les prix de location dans une région d’une ville. Par exemple, une étude de 2019 avance ce qui suit : « Les résultats montrent qu’une augmentation d’un écart-type de l’intensité d’Airbnb est associée à une augmentation de 7,3 % du prix de la location. »

Une autre étude a associé le même résultat de base, à savoir qu’à Barcelone, en 2015, 6,85 % de toutes les unités locatives étaient dédiées à Airbnb. La première chose à noter est que cette statistique ne reflète pas entièrement l’impact d’Airbnb sur le logement et les prix de location dans la ville. Comme le montre le graphique ci-dessous d’Inside Airbnb, les unités de location touristiques sont concentrées dans les quartiers centraux de la ville. J’ai également inclus des cartes Airbnb pour Malaga et Madrid. Cela suggère que l’impact des locations Airbnb est également confiné à des zones très spécifiques, alors que la majeure partie de la ville, y compris d’autres endroits du centre-ville, est très peu affectée.

Garder la perspective

Il est important de commencer par les faits tels que nous les connaissons, mais il faut ensuite prendre du recul et mettre les choses en perspective. Par exemple, si les prix dans le centre de Barcelone sont 7% plus élevés que s’il n’y avait pas de locations Airbnb, comme l’indique l’étude, cela ne représente tout de même que 35 euros de plus sur un appartement précédemment loué pour 500 euros. Ce n’est pas rien, mais ce n’est pas catastrophique. Le problème plus important est le retrait des logements loués à long terme du marché de la location, un problème que les gouvernements locaux et régionaux en Espagne ont tenté de résoudre en introduisant des licences. Toutefois, cette mesure n’a eu que peu d’impact.

Barcelone possède peut-être le système de licence le plus strict du pays, et nous constatons encore, selon Inside Airbnb, que 30,7 % des propriétés répertoriées n’ont pas de licence, que 44,4 % ont une licence et que 24,9 % bénéficient d’une exemption de licence. En d’autres termes, une majorité n’a pas de licence. L’octroi de licences est donc une solution mitigée pour contrôler les propriétés touristiques non réglementées. Quoi qu’il en soit, même à Barcelone, le pourcentage du nombre total de logements consacrés à Airbnb est d’environ 2 %. Dans la plupart des autres villes, ce pourcentage est inférieur.

Le problème sous-jacent : Le manque de logements locatifs

Le vrai problème, en fin de compte, est le manque de logements locatifs sur le marché. L’Espagne ne construit tout simplement pas assez de logements locatifs pour le nombre de locataires, qui est en augmentation. Selon Statista, en 2000, le nombre de ménages louant leur logement n’était que de 10 %. C’était le point le plus bas d’une période où l’accession à la propriété était prioritaire et avait augmenté pendant des décennies, tandis que la location avait diminué d’année en année. En 2020, le nombre de locataires avait presque doublé pour atteindre 17,3 % des ménages espagnols. Cependant, le nombre de logements locatifs n’a pas suivi. Il y a plusieurs raisons à cela, mais si, comme je l’ai noté plus haut, la concentration d’Airbnb et de locations touristiques dans les quartiers très touristiques des grandes villes espagnoles affecte ces zones, ce n’est pas la cause principale.

Le besoin d’augmenter le nombre de logements locatifs est en crise dans toute l’Espagne, et pas seulement dans les hauts lieux du tourisme. Le vrai problème, comme l’ont noté de nombreux commentateurs et analystes, est le manque d’offre nouvelle. L’Espagne ne construit tout simplement pas assez de logements locatifs pour répondre à la demande privée ou publique croissante. En fait, l’Espagne est le pays d’Europe qui compte le moins d’unités de logement social. Les effets de ce déficit sont évidents. En Espagne, 41 % des locataires consacrent plus de 40 % de leurs revenus au loyer, ce qui est beaucoup trop élevé et place l’Espagne au quatrième rang européen en termes de surexposition financière des locataires. Le défi est extrême pour les jeunes à la recherche d’un appartement à partager. Dans une étude réalisée en 2022 par le portail immobilier Idealista, 45 % des logements partagés étaient des colocations. « …dans des villes comme Palma de Majorque, Barcelone ou San Sebastián, la baisse de la disponibilité est encore plus extrême : entre 70 et 80 %. »

Tourisme et économie : Trouver l’équilibre

Cela suggère que cibler les locations touristiques pour résoudre la crise du logement locatif revient à voler Paul pour payer Pierre. C’est d’autant plus vrai que le tourisme est un pilier essentiel de l’économie espagnole. En ce qui concerne Barcelone, pour laquelle il existe d’excellentes statistiques détaillées, le site web de la ville indique que 9,7 millions de touristes ont visité la ville l’année dernière. « Le montant total dépensé par les touristes dans la ville s’élève à plus de 7 600 millions d’euros… L’année dernière, 157 000 contrats [de travail] ont été signés, dont 45,3 % de contrats à durée indéterminée. Les contrats temporaires sont passés de 88,4 % en 2019 à 54,7 % en 2022. « Le chômage dans ce secteur est également tombé à son plus bas niveau depuis 2007, avec 6 703 personnes sans emploi, soit environ 23,5 % de moins qu’en 2019. »

Selon Andalucia.com, la communauté autonome a connu une croissance du tourisme international, qui est passé d’un peu moins de 7 millions en 2000 à 12 millions à son apogée en 2019, juste avant la pandémie de Covid. L’année dernière, le tourisme dans la région s’est rétabli à 10 millions. En incluant les touristes de toute l’Espagne, l’Andalousie a accueilli 30,8 millions de touristes l’année dernière et a généré un peu moins de 17 000 millions d’euros. Plus de 400 000 personnes ont ainsi été employées, soit une augmentation de 15 % par rapport à l’année précédente. La solution n’est pas de tuer la poule aux œufs d’or, mais de veiller à ce qu’il y ait des logements abordables, des espaces publics et des infrastructures qui répondent aux besoins de la population locale et pas seulement des touristes. Cela signifie également qu’il faut trouver des moyens d’équilibrer la répartition des locations touristiques afin que les habitants puissent continuer à vivre dans le centre historique de destinations touristiques populaires telles que Madrid, Barcelone et Malaga. Comme beaucoup l’ont dit, nous ne voulons pas transformer nos quartiers historiques en parcs d’attractions aseptisés sans culture locale authentique.

Réglementer équitablement le marché

Il faut également veiller à ce que les locations Airbnb concurrencent équitablement le secteur très réglementé de l’hôtellerie. Par exemple, les chambres d’hôtel doivent être climatisées, disposer d’un certain nombre de mètres carrés d’espace par client, de serviettes et de draps propres, etc. C’est d’autant plus vrai qu’il y a longtemps qu’Airbnb n’est plus le fait de locaux qui louent une chambre d’amis pour gagner un peu plus d’argent. À Malaga, 74 % des annonces sont le fait d’entreprises et de personnes possédant plusieurs propriétés. Une demi-douzaine d’entreprises possèdent plus de 50 propriétés, et l’une d’entre elles compte 178 annonces. À Barcelone, le nombre d' »hôtes Airbnb » possédant plusieurs biens est de 71 %, une société possédant à elle seule 241 biens ! Il s’agit clairement d’hôtels. Ils peuvent être répartis sur une vaste zone géographique et non dans un seul bâtiment, mais il n’est pas juste qu’ils aient des règles différentes de celles de n’importe quel autre hôtel. Alors, oui, certains problèmes doivent être réglés pour que le système fonctionne mieux et de manière plus équitable. Mais il semble évident que c’est une erreur de confondre les problèmes du marché de la location, qui sont des problèmes d’offre, avec les problèmes du marché de la location touristique, qui sont des problèmes de réglementation.

Par Adam Neale | Opinion | 29 juin 2023

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