La nouvelle loi sur le logement vise à résoudre le problème, mais pose des problèmes

La nouvelle loi sur le logement du gouvernement espagnol est entrée en vigueur à la fin du mois de mai et continue de susciter de nombreux débats. Bien qu’elle vise à résoudre la crise du logement en Espagne, certains craignent qu’elle n’ait des conséquences négatives inattendues.

Ses détracteurs estiment qu’elle pourrait inciter les propriétaires à quitter le marché de la location, entraîner une hausse potentielle des loyers et exacerber la crise du logement.

Dans un article paru dans Spanish Property Insight, Mark Stüklin affirme que la loi a déjà un effet dissuasif.

« Les propriétaires d’appartements à louer à [Madrid et Barcelone] sont passés en masse du marché de la location à long terme au marché de la location à moyen terme en réponse à la loi sur le logement de ce gouvernement qui intervient fortement en faveur des locataires en place et des squatters. Comme on pouvait s’y attendre, la plupart des propriétaires ont quitté le marché de la location à long terme.

Il est trop tôt pour savoir avec certitude si c’est effectivement le cas et s’il s’agit d’une tendance à long terme ou d’autres facteurs.

Mais si les observateurs du marché immobilier notent cette réaction immédiate, cela suggère qu’à tout le moins, l’impact immédiat sur les propriétaires est négatif.

L’ampleur du passage aux contrats à moyen terme que Stüklinnotes dans les annonces de location à Barcelone et à Madrid est frappante. Dans ces deux villes, 70 à 80 % des logements proposés sont des locations à long terme, contre 20 à 30 % seulement.

Il est probable que, dans le meilleur des cas, le phénomène soit un mélange de peur et de facteurs saisonniers. Quoi qu’il en soit, il s’agit d’un signal d’alarme.

Contrôle des loyers

Des données récentes d’Eurostat révèlent qu’en Espagne, deux jeunes sur trois âgés de moins de 34 ans vivent chez leurs parents, le manque de logements locatifs abordables jouant un rôle important dans cette tendance.

De nombreux défenseurs des propriétaires et du secteur immobilier estiment qu’une approche plus efficace du problème consisterait à offrir des incitations financières aux propriétaires pour qu’ils augmentent le parc locatif, plutôt que d’essayer de manipuler le marché.

L’un des aspects de la nouvelle loi sur le logement consiste à limiter les augmentations de loyer que les propriétaires peuvent imposer aux locataires.

Cette mesure vise à améliorer l’accessibilité des locataires de longue date qui ont commencé à louer avant 2019. Il est vrai que les gens méritent et ont besoin d’un logement abordable qui n’absorbe pas la totalité de leur salaire.

Toutefois, le contrôle des loyers pourrait avoir l’effet inverse, surtout si l’augmentation des loyers est inférieure au taux d’inflation.

Il est vrai que lorsqu’un locataire quitte son logement, le propriétaire est libre d’augmenter les loyers pour « rattraper » l’inflation. Néanmoins, cela découragera les locations à long terme, où les augmentations de loyer sont de plus en plus faibles chaque année où le locataire reste en place.

Elle découragera également les propriétaires de procéder à l’entretien d’un bien immobilier, puisqu’ils ne pourront pas récupérer leurs dépenses sous la forme d’augmentations de loyer.

Paradoxalement, cela pourrait entraîner une diminution du nombre de logements locatifs, une augmentation des loyers due à la dynamique de l’offre et de la demande, et une baisse de la qualité des logements locatifs.

Mikel Echavarren, PDG de Colliers, s’est inquiété dans thelocal.es du fait que les mesures de contrôle des loyers pourraient entraîner une baisse de l’entretien des biens immobiliers : « Le gel et l’intervention sur les loyers vont créer des ghettos immobiliers où il n’est pas rentable d’entreprendre des rénovations visant à accroître leur durabilité, puisque ces investissements ne seront pas reflétés dans les augmentations de loyer en vertu de cette loi.

Un autre aspect de la loi désigne certaines zones comme « tendues », où un contrôle encore plus strict des loyers peut être appliqué. Cette mesure vise à remédier aux situations dans lesquelles les loyers et les services de base représentent plus de 30 % du revenu moyen.

Cependant, les critiques affirment que cette mesure pourrait ne pas refléter fidèlement la véritable nature du problème et pourrait pénaliser injustement les propriétaires.

Antonio Carroza, président d’Alquiler Seguro, a averti dans elEconomista.es que la nouvelle loi pourrait relancer le marché noir de la location : « Nous craignons que la location ne redevienne la dernière option pour accéder à un logement décent en Espagne.

Que se passe-t-il si un locataire ne paie pas son loyer ?

En outre, les exigences de la loi en matière d’expulsion ont également suscité des inquiétudes quant à la possibilité de dissuader les propriétaires d’entrer sur le marché de la location. Les nouvelles dispositions imposent aux propriétaires de fournir des informations sur les locataires dans le cadre des procédures d’expulsion et prolongent les délais d’expulsion, ce qui complique la tâche des propriétaires désireux de récupérer leurs biens.

En cas d’expulsion, il incombe au propriétaire de fournir des informations sur le locataire. Il doit justifier que le logement est la résidence habituelle du locataire mauvais payeur et garantir qu’il n’est pas un grand propriétaire, c’est-à-dire qu’il ne possède pas plus de cinq logements.

S’il s’agit d’un grand propriétaire, alors, selon la publication d’information en langue espagnole 20 Minutes, le propriétaire « doit inclure des informations sur la situation de vulnérabilité ou non des ‘locataires' ».

Ces dispositions visent à protéger le locataire d’une expulsion injuste ou d’une expulsion due à une crise financière. Paradoxalement, elles obligent le propriétaire à s’immiscer dans la vie privée du locataire pour prouver qu’il n’est pas dans une situation précaire. Si le locataire se trouve dans une situation précaire, l’expulsion peut être suspendue pendant deux ans.

Il est évident que personne ne devrait être jeté à la rue parce qu’il est au chômage sans que ce soit sa faute. Cependant, est-il juste que les propriétaires soient obligés de soutenir leurs locataires ? Devrait-il incomber aux propriétaires de rechercher une aide sociale pour leurs locataires ? Est-il juste de leur imposer cette responsabilité alors que leur rôle est de fournir un logement ?

Il semble que le gouvernement veuille bénéficier des avantages d’un programme de logement social sans le coût politique de dépenser des dizaines de milliards pour construire des logements sociaux. Au lieu de cela, il exige des propriétaires qu’ils assument cette responsabilité, sans gain financier ou avec un gain financier minime pour eux-mêmes.

D’une certaine manière, il importe peu que ce soit « juste » ou non. Si quelqu’un envisageait de devenir propriétaire et qu’il voyait les charges supplémentaires que cette loi lui impose, est-il susceptible de considérer cette activité comme une source de revenus viable ? Ou bien va-t-il chercher ailleurs ?

Répondez à ces questions et je pense que nous saurons si la nouvelle loi sur le logement atteindra les nobles objectifs qui lui ont été fixés par le gouvernement actuel.

 

Par Adam Neale | Opinion | 13 juin 2023

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