Articles propriétés
L’achat et la vente de terrains pour construire et développer sur la Costa Del Sol
De plus en plus de personnes recherchent des terrains à bâtir pour développer des propriétés sur la Costa del Sol, dans des endroits de premier choix comme Marbella, Estepona, Benahavís et Sotogrande. Voici le premier article d’une série sur les taxes que l’acheteur doit payer en fonction de la situation du vendeur.
Les clients me demandent souvent quand la TVA (el impuesto de valor añadido ou IVA, en espagnol) est due sur l’achat de terrains à bâtir sur la Costa del Sol. Cette question est particulièrement importante pour les promoteurs immobiliers car, dans certains cas, la TVA payée lors de l’achat du terrain peut être compensée pendant la construction. Mais elle concerne également ceux qui sont assujettis à l’impôt sur les mutations foncières, une charge fiscale nettement inférieure à la TVA.
Pour être sûr d’apporter la meilleure réponse possible au prochain client qui me posera la question, j’ai donc interrogé Maître Adolfo Martos Gross, avocat associé du cabinet GAM Abogados de Costa del Sol .
Dans le cas d’un terrain à bâtir classé comme terrain urbain – le seul type de parcelle sur laquelle on peut légalement construire en Espagne – Adolfo indique que la TVA est prélevée, en plus du prix de vente, lorsque le vendeur est une société ou un professionnel espagnol qui agit dans le cadre de ses activités commerciales. Si ce n’est pas le cas, les ventes de terrains urbains ne sont pas soumises à la TVA, mais à l’impôt sur les mutations foncières (el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, ITPO).
Lorsque le vendeur est une entreprise ou un professionnel espagnol, la TVA est prélevée à un taux forfaitaire de 21 % en plus du prix de vente. Mais ce n’est pas tout, note Adolfo. Une autre taxe est également due – le droit de timbre (actos jurídicos documentados, AJD) – facturée à un taux supplémentaire de 1,5 %. Au total, cela représente un supplément de 22,5 %.
Alors que, explique Adolfo, lorsque le vendeur est un particulier ayant sa résidence fiscale en Espagne, l’ITPO est prélevé selon une échelle mobile en fonction du prix de vente : 8% jusqu’à 400 000€, 9% de 400 000,01 à 700 000€, et 10% au-delà de 700 000,01€. Les copropriétaires, ajoute Adolfo, peuvent bénéficier d’une réduction car, si les mêmes taux s’appliquent, la base imposable du prix de vente est calculée au prorata de leur part de propriété.
Voyons quelques exemples :
1. Antonio García (le nom masculin le plus courant en Espagne en 2014) possède un terrain à bâtir (dont il a peut-être hérité ou qu’il a acheté pour construire sa propre maison à une date ultérieure) et qu’il veut vendre. Comme il est un particulier, et non une entreprise ou un professionnel, et qu’il n’a pas acheté la parcelle pour l’aménager à des fins commerciales ou pour la vendre dans un but lucratif, il ne peut pas facturer la TVA et la DJA. L’acheteur devra payer l’ITPO.
2. María del Carmen García (soeur d’Antonio et nom féminin le plus courant en Espagne) est une professionnelle de l’immobilier, qui est enregistrée comme telle, paie ses impôts, possède un bureau et vend régulièrement des biens. Elle achète un terrain à bâtir, qu’elle veut vendre avec profit. L’acquéreur devra payer la TVA et l’AJD.
3. John Smith est dans la même situation que Mari Carmen García. Il est promoteur immobilier, qui devrait également, selon la loi, facturer la TVA et la DJA. Mais, selon Adolfo, le gouvernement régional d’Andalousie (Junta de Andalucía) pourrait ne pas croire que John est ce qu’il dit. En conséquence, la Junta pourrait essayer d’appliquer l’ITPO à la place et John devra prouver son statut professionnel à la Junta. Dans les deux cas, l’acheteur doit payer les taxes correspondantes.
4. Venta de Parcelas y Propiedades, S.L. est, comme son nom l’indique, une société espagnole à responsabilité limitée qui vend des terrains à bâtir et des biens immobiliers. Elle est enregistrée en tant que telle, paie des impôts, dispose d’un bureau et a fait ses preuves dans la vente de ces deux types de biens. Pour les ventes de parcelles, elle doit facturer la TVA et l’AJD, que l’acquéreur doit payer.
Ce qui compte, souligne Adolfo, dans tous ces cas de figure, c’est le statut du vendeur, et non celui de l’acheteur. Que ce dernier soit une entreprise ou un particulier ne fait aucune différence. Il incombe au vendeur de déterminer quel type de taxe – TVA et AJD, ou ITPO – doit être facturé. Si l’acquéreur n’est pas d’accord, l’affaire peut être examinée par les autorités fiscales. Mais il est toujours responsable du paiement, quelle que soit la taxe due.
Par Adam Neale | Nouvelles de la propriété | 1er février 2016
Par Alex Salazar | Articles propriétés | 29 septembre 2020