Articles propriétés
Les frais de vente d’un bien immobilier sur la Costa del Sol, partie 2
Que vous soyez résident en Espagne ou non, si vous vendez une propriété sur la Costa del Sol et que vous réalisez un bénéfice, vous êtes assujetti à l’impôt sur les plus-values. Mais seuls les résidents peuvent déduire des frais pour alléger leur facture.
Dans ma chronique précédente, nous avons abordé les deux taxes que les vendeurs doivent payer lors de la vente d’un bien immobilier. Alors que le premier, l’impôt municipal sur les plus-values (Plusvalía), est prélevé sur la propriété elle-même, le second, l’impôt sur le revenu (Impuesto sobre la Renta), peut varier considérablement. Deux facteurs entrent en jeu pour déterminer le montant à payer : votre lieu de résidence et vos revenus au cours de l’exercice fiscal où la vente est réalisée.
Ce que vous devez payer dépend de votre lieu de résidence
Pour les résidents, la base imposable comprend ce que vous recevez du travail (renta general) et de l’épargne (renta del ahorro), tandis que les non-résidents ne sont imposés que sur ce dernier. Mais comme l’Agence fiscale espagnole (plus connue sous le nom d’Hacienda) classe le bénéfice résultant de la vente de biens immobiliers dans la catégorie de l’épargne, tout le monde finit par payer d’une manière ou d’une autre. La différence est que les résidents peuvent réduire l’impôt en comptabilisant les déductions, alors que les non-résidents ne le peuvent pas.
Pour calculer exactement ce que vous pouvez inclure dans le calcul du montant de l’impôt sur les plus-values que vous devez payer, j’ai vérifié auprès de notre ami avocat, Maitre Adolfo Martos Gross, associé du cabinet GAM Abogados de la Costa del Sol, que ce qui suit est bien conforme au texte (et aux chiffres) de la loi. Il m’explique que les frais déductibles peuvent être divisés entre ceux payés à l’achat, ceux encourus pendant la possession du bien et ceux dus au moment de la vente.
Et ce que vous êtes autorisé à déduire peut s’ajouter
Les premiers frais sont les honoraires de votre avocat, du notaire et du registre de la propriété, ainsi que le droit de mutation (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) ou la TVA/le droit de timbre, selon le type de bien que vous avez acheté. Les dépenses suivantes comprennent toutes améliorations de la propriété, mais pas les frais courants. Il peut s’agir d’une extension ou de la rénovation d’une salle de bains, mais il doit s’agir d’un changement permanent qui améliore l’espace, l’habitabilité ou la durée de vie utile du bien. Adolfo dit que l’Hacienda demandera à voir les factures pour les travaux effectués, alors assurez-vous de les obtenir et de les conserver en lieu sûr. La dernière catégorie comprend les commissions versées aux agents immobiliers, les frais juridiques supplémentaires et la taxe Plusvalía (voir ci-dessus).
Lorsque vous additionnez les frais qui peuvent légalement être déduits, ceux-ci peuvent être considérables. Il vaut donc la peine d’obtenir de bons conseils de votre avocat ou de votre conseiller fiscal avant de remplir le formulaire. À titre d’exemple, imaginons un appartement à Estepona qui a été acheté pour 300 000 euros en 2013 et se vend pour 400 000 euros en 2017.
Si vous prenez en compte 24 000 € (8 %) de droits de mutation, 1 500 € (environ 0,5 %) de frais de notaire et d’enregistrement et 3 630 € (généralement 1 %, plus 21 % de TVA) pour un avocat, cela représente déjà près de 10 % du prix d’achat. Si vous dépensez 20 000 euros pour une cuisine, un double vitrage et un plancher en bois, vous pouvez également inclure ces montants dans vos dépenses. Vous pouvez également soustraire, par exemple, 2 000 euros pour la Plusvalía, 4 840 euros d’honoraires d’avocat et 24 200 euros de commissions d’agent immobilier, ce qui représente une remise de plus de 10 % sur le prix de vente.
Il en résulte un bénéfice déclarable inférieur à 20 000 €, au lieu de 100 000 €. Étant donné que les résidents espagnols paient l’impôt sur les plus-values selon une échelle allant de 19 % à 23 %, cela représente une économie importante. Malheureusement pour les non-résidents, la même règle ne s’applique pas et ils sont tenus de payer l’impôt sur les plus-values à un taux forfaitaire de 19%.
Par Adam Neale | Nouvelles de l’immobilier | 8 août 2017
Par Alex Salazar | Articles propriétés | 22 septembre 2020
